“關(guān)于購(gòu)房等還是不等，我有一個(gè)簡(jiǎn)單的回答：自住的不用等，用于投資的還是等等吧?！痹谥袊?guó)國(guó)際金融有限公司頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘對(duì)記者說(shuō)這番話的時(shí)候，房地產(chǎn)市場(chǎng)上正有兩股看似矛盾的力量并行：持幣觀望與積極跟進(jìn)。

繼始自2001年中期的觀望潮之后，受宏觀調(diào)控、加息等政策組合的影響，現(xiàn)今房地產(chǎn)市場(chǎng)上再次出現(xiàn)對(duì)未來(lái)預(yù)期的集體迷茫。哈繼銘的觀點(diǎn)描述出當(dāng)前選擇觀望和跟進(jìn)的兩種人群的特征：打算購(gòu)購(gòu)中低檔商品房用于自住的客戶，其購(gòu)房步伐顯示加速的跡象；而基于改善居住和投資需求的購(gòu)房者正在放慢腳步，持幣觀望。

爭(zhēng)論

據(jù)媒體報(bào)道，杭州逾5成的潛在客戶對(duì)是否推遲購(gòu)房計(jì)劃猶豫不決。這種普遍的猶疑成為目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)購(gòu)心態(tài)的一種寫照。

伴隨著購(gòu)購(gòu)心態(tài)的集體迷茫，對(duì)購(gòu)房等還是不等的爭(zhēng)論開(kāi)始升級(jí)，成為相關(guān)專家和業(yè)界人士的又一議題。比較極端的例子是近日某專家在媒體上公開(kāi)建議人們不要購(gòu)房，稱目前較明智的辦法就是持幣觀望。而包括哈繼銘在內(nèi)，中金公司的10名志愿者在走訪中國(guó)19個(gè)城市之后在報(bào)告中提出內(nèi)地樓市泡沫凸現(xiàn)，購(gòu)房不如租房（詳見(jiàn)2005年4月4日總第205期）的觀點(diǎn)，也旋即遭到業(yè)界質(zhì)疑。

該報(bào)告的核心觀點(diǎn)是國(guó)內(nèi)部分地區(qū)購(gòu)房成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于租房成本，而北京華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)提出，在全國(guó)范圍內(nèi)，租金水平的相關(guān)數(shù)據(jù)目前沒(méi)有權(quán)威的統(tǒng)計(jì)渠道。為逃避納稅，普遍存在房主低報(bào)租賃價(jià)格，而房屋租賃在部分城市還是私下交易，實(shí)際的租金水平是否要高于中金公司報(bào)告中的數(shù)字？

4月17日，身在香港的哈繼銘在電話中對(duì)記者表示，在采集租金數(shù)據(jù)的過(guò)程中，他們采取直接接觸租客的方式獲得租金的一手?jǐn)?shù)據(jù)，從而回避房主低報(bào)租價(jià)和中介機(jī)構(gòu)為促使人們購(gòu)房高報(bào)租價(jià)所帶來(lái)的偏差。“我們公司的房地產(chǎn)分析員會(huì)建議進(jìn)行采訪的職員，哪些樓盤值得關(guān)注，樓盤的物業(yè)公司也會(huì)提供部分信息。我們找的都是用于租賃的房屋，開(kāi)門出來(lái)的都是租客。在上海我們接觸了60名租客，在杭州，有30多個(gè)?！?p>

此外，業(yè)界還認(rèn)為，從房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的歷史來(lái)看，在2004年以前，房?jī)r(jià)與租金的關(guān)系相對(duì)平穩(wěn)，不能僅憑2004年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)明顯高于租金增長(zhǎng)而斷言購(gòu)房不如租房。對(duì)此，哈繼銘回應(yīng)：“之所以在2004年形成這種情況，是由于前面幾年房?jī)r(jià)與租金變化率的積累?，F(xiàn)在租金房?jī)r(jià)比明顯偏低是因?yàn)榍岸螘r(shí)期租金上漲幅度一直趕不上房?jī)r(jià)上漲幅度。1998－2001年，租金和房?jī)r(jià)走勢(shì)的確比較吻合，但2002、2003年差距開(kāi)始拉大，2004年有了比較大的變化。如果我們?nèi)ゲ?998年或者1999年的樣本，結(jié)果將是根本沒(méi)有泡沫。但我們不去評(píng)判幾年前有沒(méi)有泡沫。同時(shí)，在我們接觸的19個(gè)城市中，購(gòu)房成本明顯高于租房成本的占一半，而不是全部。應(yīng)該說(shuō)，市場(chǎng)總體上還是比較健康的?！?p>

分化

將購(gòu)房成本與租房成本進(jìn)行比較，是哈繼銘的核心研究方法，也是當(dāng)前購(gòu)房者和潛在客戶衡量購(gòu)房與否的標(biāo)尺之一。

幾天前，工作在某部委下屬企業(yè)的程櫻（化名）托人排到了一套經(jīng)濟(jì)適用房。在此之前，她一直租房居住。雖然購(gòu)到的還是期房，但即將結(jié)婚的她毫不猶豫：“每月的租房要花1500元，購(gòu)房之后的月供是1445元。較重要的是租房的時(shí)候想按照自己的喜好裝飾，但總覺(jué)得那是別人的房子，只是臨時(shí)的住處?！?p>

記者接觸了數(shù)例打算在近期購(gòu)房或者已交定金的購(gòu)房者，抱著與程櫻近似的心理而在當(dāng)前跟進(jìn)決定購(gòu)房的大有人在。北京金網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司在年初進(jìn)行的購(gòu)房動(dòng)機(jī)調(diào)查顯示，在（打算）購(gòu)購(gòu)單價(jià)低于6000元／平米的普通商品房的人中，認(rèn)為“原來(lái)租房很不方便，不如自己購(gòu)房子住”和“原來(lái)租房很不劃算，不如自己購(gòu)房子住”的人分別占16．5％和19％，此外有12．4％的人打算購(gòu)房是因?yàn)椤敖Y(jié)婚了，想從家里搬出來(lái)”；另有28．1％的人覺(jué)得“在北京有穩(wěn)定工作了，想自己購(gòu)房子住”。在這合計(jì)達(dá)75％的人中，絕大部分是次購(gòu)房。

數(shù)家房地產(chǎn)顧問(wèn)公司和咨詢機(jī)構(gòu)向記者提供的研究結(jié)論顯示，這批人的購(gòu)房欲望并不會(huì)受到政策的遏制，反而由于預(yù)期房?jī)r(jià)上漲會(huì)加速購(gòu)房步伐。

在一批人積極跟進(jìn)的同時(shí)，另一批人已經(jīng)暫緩甚至無(wú)限期推遲購(gòu)房計(jì)劃。家住清河的譚女士原本打算年內(nèi)再購(gòu)一套100多平米的三居室，已經(jīng)看了三四個(gè)項(xiàng)目的她突然中止了購(gòu)房計(jì)劃，將來(lái)何時(shí)再購(gòu)尚無(wú)打算。譚女士從事設(shè)計(jì)行業(yè)，是公司中層。她已經(jīng)有兩套住房，一套給老人住，一套自己住?？紤]到老人年紀(jì)大了，想購(gòu)套更大的房子與老人同住，并把原來(lái)的兩套住房出租，用租金支付月供。譚女士說(shuō)：“我是想改善居住，也算是一種投資。但現(xiàn)在的房?jī)r(jià)沒(méi)譜，不知道會(huì)不會(huì)降，而政策環(huán)境又不利于房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。”

哈繼銘認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的高端客戶比低端客戶更容易進(jìn)入觀望狀態(tài)，其一是因?yàn)樗麄儗?duì)利率變化的敏感程度比低端客戶更強(qiáng)；其二是高端客戶往往擁有一套以上的住房，再次購(gòu)房會(huì)更為謹(jǐn)慎。

改變

市場(chǎng)中始終有觀望者存在。這種觀望情緒曾經(jīng)在2001年下半年和2002年上半年高漲，而此次的觀望顯然與之不同。

在上次集體觀望期間，現(xiàn)任北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總的殷則環(huán)從銷售一線成為住宅項(xiàng)目部的銷售總監(jiān)。據(jù)他回憶，2001年4月間，北京房地產(chǎn)媒體開(kāi)始討論大量外地開(kāi)發(fā)商進(jìn)入北京可能給本地市場(chǎng)帶來(lái)的影響。當(dāng)年中期，有經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為北京房地產(chǎn)市場(chǎng)由于供應(yīng)量激增，2002年中期房?jī)r(jià)將有較大幅度下跌，甚至提出崩盤的預(yù)測(cè)。立即有媒體加入討論，殷形容當(dāng)時(shí)的局面是“狂炒降價(jià)”?！爱?dāng)時(shí)全部的購(gòu)房者中，絕大部分都在持幣觀望。從售樓處的情況來(lái)看，每月成交20－30套已經(jīng)是一個(gè)讓人羨慕的成績(jī)?！苯祪r(jià)預(yù)期帶來(lái)的壓力甚至影響到房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)，以致殷在年終提出未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)上漲5％左右的結(jié)論在當(dāng)時(shí)遭到了外界的廣泛質(zhì)疑。

查閱當(dāng)時(shí)的相關(guān)報(bào)道可以發(fā)現(xiàn)，甚至不少開(kāi)發(fā)商在當(dāng)時(shí)也持有降價(jià)的預(yù)測(cè)。本地某知名開(kāi)發(fā)企業(yè)老總曾提出降幅可達(dá)20％的論調(diào)，某全國(guó)發(fā)展的開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人也支持降價(jià)的預(yù)測(cè)。直到2002年春節(jié)過(guò)后，民眾發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)實(shí)際上并未下降，市場(chǎng)交易才開(kāi)始回暖。

1999年之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)才逐步開(kāi)始活躍，今天，觀望的情緒再度明顯，但主體已經(jīng)是一個(gè)成熟的市場(chǎng)之中成熟的購(gòu)房者。

人們不再聽(tīng)到雷聲就認(rèn)為暴雨將至。及早加息有利于引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，而人們也在預(yù)期著市場(chǎng)政策的變化，較關(guān)鍵的是他們根據(jù)眼前的需求衡量自己的成本與收益。哈繼銘認(rèn)為，不同于高端客戶對(duì)短期利率變化的敏感，低端客戶購(gòu)房時(shí)更多考慮未來(lái)幾十年持有房屋帶來(lái)的保值和收益。

“老百姓其實(shí)是非常理性的，有時(shí)甚至要超過(guò)經(jīng)濟(jì)學(xué)家?！惫^銘表示?！　　　　?作者：丁凱)