央行加息后，關(guān)于到底是地價(jià)先漲，還是房價(jià)先漲？中國的房地產(chǎn)到底有沒有泡沫的爭論一直在越演越烈，支持者說，“泡沫說”的是房地產(chǎn)價(jià)格和空置率的“雙高”以及資金的持續(xù)涌入。反對者則認(rèn)為，房價(jià)普遍上漲并不意味著“泡沫”，而是表示需求的客觀存在。一時(shí)間，“中國地產(chǎn)是否存在泡沫論”引來一場激烈口水戰(zhàn)。

關(guān)于泡沫本文不加以評判，但從加息后評判泡沫的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)——房價(jià)走勢來看，目前的加息好像并未達(dá)到預(yù)先的目的：較新的房價(jià)仍然不停在漲。因此已有業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為其實(shí)這次加息不是針對房地產(chǎn)的：第三季度經(jīng)濟(jì)增長為９．１％，較季度的９．６％為低。不過這是假象。季度ＧＤＰ的增長被去年ＳＡＲＳ帶來的低基數(shù)拔高了。如果將今年第三季度與季度相比，可以看出經(jīng)濟(jì)在加速而非減速。１０月份的月度統(tǒng)計(jì)數(shù)字更較９、８月份數(shù)字出現(xiàn)全面反彈。同時(shí)，不少城市房地產(chǎn)熱再燃，在９、１０月份房價(jià)急升。全國的通貨膨脹壓力仍然很大。困擾經(jīng)濟(jì)的交通、能源瓶頸并未出現(xiàn)明顯的舒緩，隨著取暖季節(jié)的來臨和油價(jià)的漲高，新一輪瓶頸危機(jī)已迫在眉睫。

持幣觀望還是提前購房

在加息后時(shí)代，有了以后還有可能加息的心理預(yù)期，人們是會持幣觀望，還是會提前購房？

萬通董事局主席馮侖指出，現(xiàn)在的宏觀調(diào)控政策主要是針對供應(yīng)和需求，但更應(yīng)進(jìn)行調(diào)控的是民眾的心理預(yù)期，因?yàn)楝F(xiàn)在的實(shí)際情況是：房價(jià)越漲，人們的購購就越踴躍。可見心理預(yù)期對于購房者決策的重大影響。

他認(rèn)為造成我國房地產(chǎn)價(jià)格嚴(yán)重泡沫和價(jià)格走高的主要原因：一是國家為了整頓混亂的土地市場，停止了農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批工作，造成土地價(jià)格飛漲，進(jìn)而推動(dòng)了房價(jià)上漲。二是水泥、鋼材等原材料漲價(jià)和拆遷成本的加大。三是居民的投資預(yù)期問題。前段宏觀調(diào)控一直沒有采取加息手段，居民儲蓄一直處于負(fù)利率狀態(tài)，再加上股市低迷，債市不火，基金虧損，使居民尋找不到保值增值的投資渠道，自然而然就把投資目光轉(zhuǎn)向了房屋，目的在于保值增值。四是一些居民的投資預(yù)期增加，出現(xiàn)了跟風(fēng)購購的情況，促進(jìn)房產(chǎn)價(jià)格一直走高。

在記者實(shí)地調(diào)查中，通州某樓盤的銷售人員告訴本報(bào)記者，對于加息，客戶并不是太在意。因?yàn)橥ㄖ莸貐^(qū)的購房者多以自住型為主，他們購房往往選擇多付（頭付）少貸（貸款）的方式，并且盡量在還款幾年后想辦法籌集資金將余款一次性付清。而對于一些投資占購購主導(dǎo)力量的樓盤，情況可能就不盡相同了。

對于投資者的影響，他認(rèn)為：“連續(xù)加息不會出現(xiàn)加速購房的情況，購房者會謹(jǐn)慎入市?！笨傮w來說，加息對房地產(chǎn)市場應(yīng)該會起到限制性作用，尤其是投資型購房者會非常謹(jǐn)慎?！耙?yàn)樗紤]資金的壓力、成本以及投入所帶來的增幅回報(bào)是否理想等問題?！?p>但是，馮侖進(jìn)一步表示，在存取款、消費(fèi)、提前還款等方面短期內(nèi)市場上可能會有一些反應(yīng)，但“不能牽強(qiáng)地認(rèn)為現(xiàn)有的變化都是加息導(dǎo)致的。”由于加息所帶來的影響會有一定的滯后性，因此對房價(jià)、銷售等行業(yè)性的重大影響可能在３個(gè)月到６個(gè)月的時(shí)間之后才會真正顯現(xiàn)出來。

他預(yù)測了連續(xù)加息結(jié)果：假如連續(xù)加息１０次，使利率到達(dá)８％的水平，低收入者將不再購房，而中等收入者則會選擇盡快還款而降低其他方面諸如娛樂、旅游、購車等的消費(fèi)。因此，他認(rèn)為，當(dāng)利息上升到正常水平后，為了避免消費(fèi)硬著陸，房地產(chǎn)價(jià)格問題必須通過房地產(chǎn)行業(yè)本身來解決?！皯?yīng)該采取提高供應(yīng)量或供應(yīng)量預(yù)期的方法來調(diào)控，因?yàn)樘岣吖?yīng)只會影響房地產(chǎn)，而不會影響其他的行業(yè)。”

加息后百姓購房意向

據(jù)日前有關(guān)媒體隨機(jī)對一些百姓進(jìn)行的購房意向調(diào)查顯示：在被問及加息會不會影響購房計(jì)劃時(shí)，一半左右的被調(diào)查者表示，由于購房是自己住而不是用于投資，所以不會因?yàn)槊總€(gè)月多出幾十元到一百元的貸款而改變購房計(jì)劃；另外有兩成左右的人表示會暫時(shí)推遲購房計(jì)劃或者降低貸款比例；三成左右的被調(diào)查者選擇了觀望和等待，他們說希望等到加息的影響更明顯一點(diǎn)兒的時(shí)候再做打算。

中國住宅產(chǎn)業(yè)商會會長聶梅生對此解釋說：“從老百姓的角度來看，加息以后他按揭的貸款會要多付，他可能要重新規(guī)劃一下購房計(jì)劃，這樣如果市場賣房子的速度減慢，開發(fā)商開發(fā)的速度適當(dāng)?shù)匾驳脺p慢，估計(jì)房價(jià)可能會下降?！?p>那么，究竟什么樣的房價(jià)才是適當(dāng)?shù)哪?？聶梅生認(rèn)為判斷房價(jià)的漲跌要從整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展來看。另外，她說，“現(xiàn)在大家覺得房價(jià)高，可能存在一個(gè)誤區(qū)，就是無論收入高低都要購房。實(shí)際上在一個(gè)國家正常的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，應(yīng)該有相當(dāng)一部分是租房的。在美國，６０％的人購房，另外４０％的人都是租房。另外，目前我國二手房市場沒有被很好地啟動(dòng)，也影響了整個(gè)行業(yè)鏈條的轉(zhuǎn)動(dòng)。

加息后提升房產(chǎn)商開發(fā)成本

有關(guān)專家認(rèn)為，目前為防范金融風(fēng)險(xiǎn)，政府規(guī)定對開發(fā)企業(yè)的信貸要求四證齊全，那么就必須先占壓大量的資金。為防范金融風(fēng)險(xiǎn)，對個(gè)人消費(fèi)信貸要求結(jié)構(gòu)封頂才能開始，這就使開發(fā)商的資金在結(jié)構(gòu)封頂或取得個(gè)人消費(fèi)信貸之前必然處于無法二次利用的沉淀之中，也使資金的使用效率降低。對商業(yè)或辦公用房要求全部竣工后才能發(fā)放消費(fèi)信貸，同樣會沉淀大量的資金。因此當(dāng)貸款利率增加時(shí)，這些成本就會在雙重資產(chǎn)使用效率極低的情況下成倍增加。

對此觀點(diǎn)，華遠(yuǎn)總裁任志強(qiáng)表示贊同，他說：“現(xiàn)行的制度會讓房地產(chǎn)開發(fā)的投資成本在加息之后上升，并由此可能減少投入并進(jìn)一步推動(dòng)房價(jià)的上漲。雖然此次加息的幅度不大，但由于房地產(chǎn)的資金使用效率極低而使成本上升的作用加大?！?p>他還說，加息會成為成本增加中的重要一部分。當(dāng)房價(jià)的上升和利潤的空間足以讓投資者消化或轉(zhuǎn)移這些成本時(shí)，不會減少投資的欲望。當(dāng)加息幅度過高而會增加投資者的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，投資會減少，供給也會減少。因此不管是成本的增加和供給的減少都會讓房價(jià)增長，并對市場產(chǎn)生影響，無非是加息的幅度高低對市場的影響不同而已。如果人們不能從加息而不免稅中獲得加息而帶來的更多的好處，反而會因加息而增加購房的支付，多少會對市場產(chǎn)生一些不利的影響。

因此綜合采訪內(nèi)容來看，加息后的房價(jià)有很大可能依然是高開高走。