“5800元/平方米”！馬賽國際公寓上周末對外公布的銷售價格，令業(yè)界極為驚詫。眾所周知，目前珠江新城樓價每平方米已達8000多元，而馬賽國際作為品牌房企珠江地產(chǎn)旗下優(yōu)質(zhì)物業(yè)，這一定價確實引發(fā)了廣州樓市極大震撼。

“價不驚人誓不休”。去年由于市場形勢好轉(zhuǎn)，致使廣州不少樓盤發(fā)展商信心百倍，新推樓盤定價更是大肆攀比，嚴重透支了樓價未來上漲空間。今年來，隨著政府房產(chǎn)新政“組合拳”的相繼推出，市場急劇轉(zhuǎn)冷，不少實力不強的樓盤發(fā)展商開始意識到市場風險正在積聚，樓盤定價不再好高騖遠，而一些大型品牌房企也借機低價出擊，借此打破僵局激活市場……廣州樓市開始“理性回歸”，并再現(xiàn)“低開高走”之勢。

市場開始漸趨理性

“賣得快又有什么用？又賺不了幾個錢！”去年下半年，廣州樓市經(jīng)常出現(xiàn)這樣一幕：營銷人員付出了巨大努力，樓盤終于售罄，然而此舉卻得不到老板的贊賞。

據(jù)悉，去年來，由于市場好轉(zhuǎn)，尤其是眾多樓盤發(fā)展商因為沒有及時把握市場形勢，推盤量大幅減少，從而導致供求關系嚴重失衡，致使樓價大幅飆升。正因此，不少樓盤發(fā)展商開始頭腦發(fā)熱，普遍認定樓價還可以大幅攀升，而銷售人員過早大量出貨，反而令老板“錢賺少了”。也正是這一原因，去年下半年以來，廣州不少發(fā)展商開始頻患“高燒”，樓盤定價“好高騖遠”越走越高。不僅如此，個別樓盤發(fā)展商在定出脫離實際的價格后更放言要漲價……市場漸現(xiàn)喪失理性之惑。

然而今年來，尤其是今年4月起政府連串調(diào)控房產(chǎn)新政相繼推出后，市場開始急速轉(zhuǎn)冷，消費者持幣觀望氣氛日趨濃厚，市場成交更是大幅萎縮，樓價也開始再現(xiàn)“跌落”。據(jù)廣州市國土房管局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年4月，廣州房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了今年全市商品房樓價的頭次降幅。而5月份的市場形勢更令人不容樂觀，以占廣州市場份額較高的番禺區(qū)為例，其5月份的預售商品房均價為4566元／平方米，與4月相比整整下跌了610元／平方米；而且成交量也出現(xiàn)了下跌：5月份總成交套數(shù)較4月份的1627套減少了291套。

市場急速轉(zhuǎn)冷，諸多老板也不敢再埋怨營銷人員“樓賣得太快”了，如今廣州不少樓盤發(fā)展商埋怨的多是“為何怎么也賣不動”。而樓盤定價也在此嚴峻市況下悄然“回落”，雖然還有個別樓盤發(fā)展商放言樓價還要漲3%—5%，但事實上，即使這些樓盤發(fā)展商也在不斷推出各種優(yōu)惠促銷舉措，“明升暗降”使樓價回歸理性。正如光大花園董事副總經(jīng)理陳洪志所言：雖然宏觀調(diào)控確實給樓市帶來了巨大沖擊，但市場也因此而回歸理性，更有利于市場的長遠穩(wěn)健發(fā)展。

樓價再現(xiàn)“低開高走”

市場漸趨理性，樓價也開始“理性回歸”。

日前，荷塘月色正式開售新一期，出乎業(yè)界所料“樓價每平方米5500元”的是，其銷售均價每平方米僅5000元。正是得益于合理的定價，荷塘月色新推二期在當前淡靜的市態(tài)中再現(xiàn)了熱銷景況，據(jù)悉，132套單位開售當天便引來了上百位購家排隊爭購！更重要的是，其銷售再現(xiàn)了“低開高走”之勢，方園集團媒介關系負責人楊曉芳透露，荷塘月色二期以每平方米5000元低價開售后未到二周時間，目前售價業(yè)已上升至每平方米5200元。

祈福新村同樣如是，據(jù)悉，今年初祈福新村活力花園一期原售價每平方米4600多元，但后期售價業(yè)已上升至每平方米5000元，然而日前活力花園推出新一期單位，均價每平方米卻僅為4600元，難怪活力花園推出的新一期單位會引發(fā)又一輪熱潮。

除了這些在近期開售的“老盤”推出的新一期單位外，近期推出的新盤定價也更趨合理了。

眾所周知，目前珠江新城樓盤銷售均價每平方米已達8000元以上，每平方米6000元價位的樓盤在珠江新城區(qū)域內(nèi)業(yè)已難尋蹤影，然而本月9日馬賽國際公寓開盤，其銷售均價卻僅為每平方米5800元！正是得益于合理的價格定位，馬賽國際公寓贏得了眾多中長線投資者和自住型購家的熱烈追捧。據(jù)悉，馬賽國際公寓上周末開盤，當天即銷出超過100套！珠江地產(chǎn)營銷有關負責人表示，這是珠江地產(chǎn)讓利客戶，“低開高走”開盤策略威力的再次顯現(xiàn)。

房地產(chǎn)專家韓世同表示，正所謂“識時務者為俊杰”，這些樓盤發(fā)展商“順勢而為”，確屬明智之舉。韓世同認為，“購漲不購跌”只是一些投機客所好，事實上，眾多自住型購房者都希望樓價能夠“合理回歸”，1997年至2003年廣州樓價一直持續(xù)下降，但成交量卻也一直在穩(wěn)步增加，就是明證。尤其重要的是，今年來鋼材、水泥等原材料價格業(yè)已回落，樓盤定價適當“下調(diào)”，不僅有助于打破目前市場“對峙”局面，更能促成銷售。韓世同呼吁更多的樓盤發(fā)展商都能認清形勢，樓盤定價不要好高騖遠攀比高價，而應“理性回歸”激活市場。

廣州市國土資源和房屋管理局表示，從8月份起，將對全市房地產(chǎn)中介機構和中介從業(yè)人員開展一次全面的檢查。除了市國土房管局之外，市人大常委會城建環(huán)資工委、市人大代表和市工商局以及市物價局都將參與此次檢查活動。據(jù)了解，此次檢查活動，主要是為了配合廣州市“城市管理年”和市國土房管局“房地產(chǎn)市場整頓提高年”的要求，檢查《廣州市房地產(chǎn)中介服務管理條例》的貫徹情況，增強管理的針對性，促進房地產(chǎn)中介行業(yè)的健康、規(guī)范發(fā)展。

據(jù)介紹，此次中介檢查范圍主要包括從事房地產(chǎn)中介服務的機構及其中介從業(yè)人員，是無資質(zhì)、有投訴和新備案的公司。檢查內(nèi)容則涉及到中介機構是否依法取得經(jīng)營資格；機構從業(yè)人員是否持證上崗；所代理的房屋是否有清晰的產(chǎn)權資料等情況；業(yè)務臺賬、交易合同和收取定金程序是否規(guī)范；中介機構經(jīng)營狀況，上半年經(jīng)營業(yè)績；中介機構發(fā)布的房地產(chǎn)廣告內(nèi)容是否屬實；中介機構是否按物價部門要求明碼標價，有無亂收費等。

檢查工作將分組分區(qū)片進行。組檢查天河區(qū)、黃埔區(qū)；組檢查原越秀區(qū)、東山區(qū)以及白云區(qū)；第三組檢查原荔灣區(qū)、芳村區(qū)以及海珠區(qū)。番禺、花都兩區(qū)國土房管局與市國土房管局統(tǒng)一行動，在市國土房管局指導下，自行組織開展各自轄區(qū)內(nèi)的檢查工作。市國土資源和房屋管理局表示，檢查工作已經(jīng)列出了時間表，7月1日至31日，各房地產(chǎn)中介機構對照檢查內(nèi)容自查并整改；8月1日至9月15日，檢查工作組分批深入各區(qū)進行檢查；9月16日至11月30日，市國土房管局結合檢查情況對中介機構進行評議；12月，在市國土房管局公眾網(wǎng)站和新聞媒體上發(fā)布年度檢查和評議結果。

購房未到較佳時機

優(yōu)惠10萬元！較高可獲86折優(yōu)惠、全屋家坐擁電甚至全額契稅……進入下半年以來，隨著各大樓盤發(fā)展商推貨量的大幅增加，廣州樓市新一輪的促銷風暴正開始全面掀起。而且，這一輪促銷風暴不僅規(guī)模將極為巨大，優(yōu)惠之大也將為近一年來所罕見，相信此舉對眾多持幣待購者而言誘惑力。據(jù)了解，事實上目前已有不少此前持幣觀望的消費者開始動心。然而從國內(nèi)樓市整體市況看，目前還未到購房較佳時機。

從今年3月開始，政府房產(chǎn)新政“組合拳”相繼“連番出擊”，令整個樓市陷入了一片風聲鶴唳之中，廣州房地產(chǎn)市場雖然相對成熟穩(wěn)健，但政策“沖擊”卻也很快顯現(xiàn)效力?！凹t五月”多年來一直是廣州樓市之傳統(tǒng)“旺季”，然而今年五月廣州樓市卻當旺不旺。據(jù)有關統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年5月份廣州市十區(qū)商品房樓價為5460元／平方米，比4月份僅微升5元／平方米。廣州市統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月廣州全市商品房實際銷售(交樓)面積和實際銷售(交樓)合同金額分別下降18.4%和18.3%。其中，5月份廣州市十區(qū)商品房成交量比去年同期下跌了10.78%。更重要的是，今年6月份市場依然沒有看到有任何“崛起”的跡象。

從近三個月來市場反映情況來看，廣州樓市正在消化政府房產(chǎn)新政的影響，當然，市場對政策的消化還需時間，目前主要的反映是：廣州樓市成交量出現(xiàn)了明顯下降，但價格的跌幅還未明顯，相信隨著政策威力的進一步顯效。“紅五月”當旺不旺，預示著緊接著的七八月廣州樓價下降的幅度會顯得更為明顯一些，即樓價還會有一定的下跌空間。雖然廣州樓價長期向上的趨勢不變，但在今年內(nèi)廣州樓價至少還會有一“跌”。

目前政府房產(chǎn)新政已開始在各地顯效，但從目前情況看，政策效果還不明顯，上海、江浙等房價上漲過快、投機炒作氛圍濃烈、房地產(chǎn)投資過熱的城市，雖然近期市場狂熱勢頭得到遏制，但問題癥結并沒有得到有效根治，隨時都還會有可能“反撲回擊”，因此政府之“遏制”政策也決不會就此“罷休”。雖然近日政策“干預”的力度有所“減弱”，但在沒有明顯效果顯現(xiàn)之前，相信政府不會過快“收手”，更進一步強化調(diào)控的政策相信會在隨后推出。

誠然，就如目前還未“跌透”的中國股市一樣，雖然下跌的風險依然巨大，但很多股票投資價值業(yè)已顯現(xiàn)，提前入市投資這類價值凸顯的股票也是明智選擇。但對大多數(shù)消費者而言，目前確實還未到較佳購房時機，且待“十一”黃金周后再做定奪?！　　　　?