在連續(xù)的政策組合拳重?fù)糁?房地產(chǎn)市場的變化正進入階段:試探性降價。標(biāo)志性事件是,5月6日,恒大地產(chǎn)在香港宣布,集團旗下所有產(chǎn)品將全線以8.5折對外銷售。這是樓市新政實施以來,張被推掉的多米諾骨牌。此前,房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了成交量急劇下降的階段。市場普遍的預(yù)期是,第三階段,房地產(chǎn)將迎來價格的全面下挫,從10%-30%不等,直到投資價格向消費價格回歸。

　　在這種背景下,據(jù)我們了解,具有剛性需求的都市“80后”白領(lǐng)開始“逆用政策”,考慮出手購房。對他們而言,時機、地段、面積等都是難度不小的選擇題。投資周刊記者遍訪各方專家,希望為這部分人群的購房提供一些參考。需要提醒的是,房價正處于“下降通道”中,目前而言,購房似乎到了只能看不能動的階段,因此購房需要有耐心,先比較等待,待明朗后再做決定。

　　【案例】

　　前幾天,小周走進五羊新城廣場附近的一家房產(chǎn)中介,前臺齊整整坐了七八個業(yè)務(wù)員,但沒有一個客戶。一個電話過來,業(yè)務(wù)員們手忙腳亂,各自搶著把旁邊的分機熱線接上,“喂”。

　　對于業(yè)務(wù)員們來說,在目前冷清的市場行情中,能接到一個潛在客戶的電話殊為不易,因此大家都爭著時間拿起話筒。而對于小周來說,作為一個大學(xué)畢業(yè)到廣州工作近兩年的“80后”,“現(xiàn)在看房的時候到了”。

　　小周來自江西,在一家事業(yè)單位工作。他知道,像他這樣來自外省但準(zhǔn)備在廣州扎根的“80后”為數(shù)不少,他們大多面臨置業(yè)成家的壓力,而他僅僅是數(shù)以百萬計的同齡眾生中的一員。隨著年齡增長,年近花甲的父母也希望小周早點購下房子,成家立業(yè),“看看你,每月租房就要交1000元,還不如早點購套房子供著”。

　　“購房可是一道道選擇題”,小周告訴記者,他理解父母的焦急,但目前購房要考慮的因素太多:一手房還是二手房,市區(qū)或是遠郊,面積多大,帶學(xué)位與否,等等,“這些指標(biāo)雖不能面面俱到,但還是希望兼顧大多數(shù)吧”。

　　如果購房只是這些“硬指標(biāo)”還好一些,令小周倍感頭疼的是,還要考慮女友工作地點這一“軟指標(biāo)”。由于他的工作在市區(qū)而女友在郊區(qū),房子購得離他近點還是離女友近點,小周也犯了迷糊。

　　好在房產(chǎn)新政后,房價再沒有像前兩年那樣飆升,有些樓盤價格還暗暗松動,這多少緩解了小周的壓力?！奥窗?遇著合適的就購”,小周帶著一堆的考量“指標(biāo)”,又走進珠江新城的“滿堂紅”。

　　【策略】

　　“80后”購房,巧做選擇題

　　郊區(qū)一手房VS市區(qū)二手房

　　目前,隨著市區(qū)可用土地資源的日益減少,城市開始“攤大餅”式地向郊區(qū)擴張,房產(chǎn)商開發(fā)的新樓盤也更多地流向郊區(qū),市區(qū)即便有新樓盤,也往往意味著“天價”開盤。

　　據(jù)了解,目前,珠江新城西區(qū)的“名悅”每平方米售價已在25000元之上,而且均為四室兩廳以上的大戶型,一套房子下來已是四五百萬元的售價,其它市區(qū)樓盤的“身價”也普遍不低。小周表示,一般“80后”肯定不會考慮購市區(qū)一手房,“誰購得起呀”。

　　對于普通消費者來說,一手房與二手房的差異往往意味著在郊區(qū)與市區(qū)之間進行選擇。某房產(chǎn)中介公司的楊小姐向記者介紹說,不同層次的消費群體對房子的消費需求也不同,“80后”在對一手房或二手房的選擇上,也存在著一定的分歧,市區(qū)二手房配套相對完善、交通便利,但郊區(qū)一手房則以房子新、價格實惠、環(huán)境好取勝,“比如地處金沙洲的糖果社區(qū),現(xiàn)在已經(jīng)開始搞‘N+1’多一個房間的活動,這對剛起步的年輕人來說很實惠”。

　　相比起來,二手房不僅不搞促銷,而且比一手房還需額外交納一些費用,比如房屋售價1.2%的按揭服務(wù)費、0.5%-2.5%的中介費,還有1.5%的契稅等,這些費用往往達好幾萬元,在一定程度上拉近了二手房與一手房的差價。

　　除價格之外,上下班的時間成本是購房者較為關(guān)心的。如今,由郊區(qū)到市區(qū)的時間成本正變得越來越昂貴,假設(shè)每天需要2公里花在交通上,那么1個月即有44公里(按22個工作日計算)、1年即有528公里(約合22天)的交通成本。

　　這個成本代價讓小周覺得有點大,他表示目前尚未決定是購郊區(qū)的一手房還是市區(qū)的二手房,“但郊區(qū)樓盤將來會開通**也可以考慮”。

　　大戶型VS小戶型

　　由于參加工作時間不長,小周購房時希望能兼顧實用和實惠。由于父母退休以后要來廣州一起住,在看房時,小周多留了一個心眼:除了向房屋中介詢問可承受的兩室的房型外,還打聽“小三房”的價格如何。

　　楊小姐表示,目前市面上多存在90平方米以下的兩室戶型和130平方米以上的三室戶型,兩室戶型容易出租,因而受投資者追捧,三室戶型適合居家,因而算是“剛性需求”。而90-110平方米的“小三房”往往被開發(fā)商忽略,實際上這種房型有很廣的市場。

　　在大戶型與小戶型之間的選擇上,小周覺得如果經(jīng)濟條件允許,肯定想購一個大一點的,“一家人住在一起寬寬松松,私密性也比較好,住著舒服”。但事實上,在一套房子動輒上百萬元的情況下,小周并沒有太多選擇,“小三房”成為他的折衷選擇。

　　小周介紹說,以一套房子售價110萬元計算,如果頭付40萬元的話,70萬元貸款20年期的話,月供也達到4600多元,“這對于我們小職員來說,經(jīng)濟壓力也不小”。

　　業(yè)內(nèi)有關(guān)人士認(rèn)為,有些“80后”通過父母提供的購房頭付選擇大戶型。他們喜歡更安逸穩(wěn)定一點的生活,希望在父母的幫助下一步到位,這樣可以省去很多麻煩。

　　但是有些“80后”則希望通過自身奮斗先購置小戶型,這樣可以不讓父母為自己的購房貸款過多而操心,即便從投資的角度來看,幾年后這些小戶型或賣或租都十分方便,如果賣掉再換置舒適的大戶型,也能從中得到一筆不小的投資收益。

　　帶學(xué)位VS不帶學(xué)位

　　“購房大計,十年為本”。對于“80后”來說,購房考慮需要周全一些,除了面積大小、一手二手、交通問題等,房子是否帶學(xué)位也成為一大考慮因素。

　　記者調(diào)查時發(fā)現(xiàn),學(xué)位因素導(dǎo)致一些房價高企。同為二手房,但“帶名校學(xué)位”的價格要比不帶的高出1000-3000元/平方米。中原地產(chǎn)的一位工作人員告訴記者,五羊新城華逸景軒有些二手樓盤達19000元/平方米,不低于一些新樓盤的價格,帶省級學(xué)校學(xué)位的因素“功不可沒”。

　　據(jù)了解,越秀區(qū)特別是原東山區(qū)一帶,被市民視作傳統(tǒng)的教育強區(qū),培正小學(xué)、署前路小學(xué)、育才小學(xué)等多所省一級小學(xué)都坐落在這一片區(qū),這也導(dǎo)致東山口附近的樓盤價格水漲船高。

　　某地產(chǎn)中介物業(yè)顧問陳先生表示,學(xué)位因素讓一些老城區(qū)內(nèi)相對較舊的樓盤擁有和“新盤”一樣的競爭力,“平均而言,有無帶名校學(xué)位,房價會相差20萬元左右”。

　　小周表示,目前“80后”一代在購房后基本上會要小孩,稍過幾年小孩又面臨的問題,而讓小孩上一個好點的學(xué)校差不多都是家長的期望,“購房時基本上都會問房子帶不帶學(xué)位”,小周說。

　　與小周的想法相左,他的同事小張則表示這一因素并不那么重要。雖然小張所居之處沒有“名?！?4歲的女兒也面臨的問題。但他有他的想法,到名校附近租一套房子,交點借讀費讓女兒讀“名?！?“讀書也就幾年時間嘛,購房沒學(xué)位有什么關(guān)系呢”。

　　離自己單位近點VS離女友單位近點

　　購房除了林林總總的“硬指標(biāo)”外,兼顧家庭因素的“軟指標(biāo)”也在小周身上發(fā)揮作用。事實上,小周的這一考量在許多“80后”購房者身上都能找到影子,房子離自己單位近點還是離女友單位近點,這是個問題。

　　由于小周和女友的工作一個在市區(qū),一個在番禺,相距10多公里,因此,如果房子購在靠自己單位近點的市區(qū),則意味著女友以后得過“早五晚九”的交通生活,如果購在郊區(qū),其它考量指標(biāo)又受到很大制約。

　　與以往的就業(yè)方式與觀念不同,目前“80后”有很大一部分比例夫妻雙方的工作單位相距較為遙遠,在購房時,側(cè)重哪一邊好一些往往成為他們難以平衡的考慮因素。

　　物業(yè)顧問陳先生表示,遇到這種情況,可以盡量先考慮穩(wěn)定的一方,另一方將來可以慢慢“跳”到離家近點的公司。而且,在家庭未來經(jīng)濟狀況好一些后,“另一方可以選擇購車以車代步”。此外,如果可能,購房盡量離購房者父母或愛人的父母近一些,“這樣有利于家庭感情的融洽”。

　　“軟指標(biāo)”因素還包括小區(qū)的物業(yè)管理、環(huán)境規(guī)劃等。陳先生表示,好的小區(qū)物業(yè)管理令人放心,小區(qū)規(guī)劃、環(huán)境設(shè)計、建筑水準(zhǔn)等方面能讓購房者“購得放心,用著舒心”。

　　專家:購房要堅持“跳一跳夠得上”

　　隨著年齡的增長及生活的需求,目前,“80后”一族購房已到了爆發(fā)期。對于是選擇一手房還是二手房,大戶型還是小戶型,遠一些或是近一點,專家們有著不同的看法。

　　物業(yè)顧問陳先生表示,在面對購房的許多“選擇題”時,“80后”要根據(jù)自身的經(jīng)濟狀況、房價高低以及思想觀念等多方面因素而考慮,其實,“一手房二手房、大戶型小戶型,無所謂孰好孰壞,只有適宜自己的才是較好的”。

　　而廣州同創(chuàng)房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文表示,新政出臺后對房市的影響一針見血,目前新政對郊區(qū)樓盤的影響已經(jīng)顯現(xiàn),恒大“八五”折已經(jīng)打響降價的風(fēng)潮,郊區(qū)樓盤抗風(fēng)險能力太弱,購房者可暫不用考慮。對于“80后”來說,市區(qū)二手房或是較優(yōu)的選擇。

　　趙卓文告訴記者,“80后”購房“要有負(fù)債意識,要限度地使用貸款”,在財力上要堅持“跳一跳夠得上”的原則。比如,現(xiàn)在有財力購兩居的,就咬咬牙購三居。否則,當(dāng)購房者財力漸漸大了以后,會覺得以前購的房子太小了。在國內(nèi),換房對每個人來說并不是一件輕松的事。

　　【專家建議】

　　選擇一種適合你的還款方式

　　對于剛踏足社會不久的“80后”來講,目前財力應(yīng)該是處于相對較為薄弱的時候,但是未來的增長空間也是巨大的。專家建議,年輕人做房貸業(yè)務(wù)的時候可以根據(jù)自身的收入增長的特點,來選擇一種適合自己的還款方式,并適當(dāng)?shù)匕盐磥淼馁Y金承受能力增加考慮到還款計劃中。

　　還款方式有多少種你清楚了嗎?其實大部分貸款人都只了解等額本息還款法,其實前市場中有很多銀行專門針對新政創(chuàng)新了相關(guān)的房貸產(chǎn)品,細(xì)心的購房者

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