繼住建部表示嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策，優(yōu)先保證頭次購(gòu)房家庭的貸款需求后，近期央行再次釋放出滿足頭套房貸需求的信號(hào)。

在央行召開(kāi)的2012年金融市場(chǎng)工作座談會(huì)上，央行強(qiáng)調(diào)在房貸方面，繼續(xù)落實(shí)差別化住房信貸政策，切實(shí)支持保障性安居工程建設(shè)。加大金融服務(wù)，支持普通商品住房建設(shè)，滿足頭次購(gòu)房家庭的貸款需求。

事實(shí)上，自2011年10月份以來(lái)，受到銀行信貸額度緊張的影響，多家銀行不僅取消了頭套房貸款的優(yōu)惠，并對(duì)頭套房貸款的利率有所上浮，上浮幅度為基準(zhǔn)利率的5%~10%。但是，隨著新年貸款額度有所放松，頭套房貸款已經(jīng)基本回歸到基準(zhǔn)利率的水平。

頭套房貸利率回調(diào)

去年10月，建行率先在北京對(duì)頭套房商業(yè)貸款利率進(jìn)行上浮。據(jù)悉，頭套房利率上浮的幅度為5%，如果申請(qǐng)貸款人希望盡快放款，還需要主動(dòng)上浮利率到基準(zhǔn)利率的1.1倍。

多家銀行緊接其后也對(duì)頭套房的貸款利率進(jìn)行了上浮。如在上海，建行執(zhí)行的是基準(zhǔn)利率的1.05倍，光大銀行頭套房貸款利率上浮5%~10%，廣發(fā)銀行上浮10%。在深圳，中行、深發(fā)展、興業(yè)對(duì)于頭套房的貸款利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍。不僅如此，部分銀行由于額度告急，信貸審批發(fā)放時(shí)間延長(zhǎng)到了兩個(gè)月，甚至基本暫停了個(gè)人房貸業(yè)務(wù)。

不過(guò)，隨著新年的來(lái)臨，頭套房的貸款利率已經(jīng)出現(xiàn)小幅的回落。記者了解到，從1月份開(kāi)始，多家銀行已經(jīng)將頭套房的貸款利率下調(diào)到基準(zhǔn)利率的水平。也就是說(shuō)，對(duì)于頭套房的貸款客戶們來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在申請(qǐng)商業(yè)住房貸款，頭付為30%或以上，5年期以上的適用的利率為7.05%。同時(shí)，銀行的放款審批發(fā)放也大幅增速，如中國(guó)銀行上海市分行相關(guān)人士表示，頭套房貸在相關(guān)證件齊全與個(gè)人信用記錄完全情況下，一般一周之內(nèi)審批流程就能完成。

與此同時(shí)，一些銀行對(duì)于資質(zhì)較好的客戶還可以給出較為優(yōu)惠的利率折扣。其中，上海農(nóng)行對(duì)于部分資質(zhì)優(yōu)良的客戶，視情況可以給予基準(zhǔn)利率九五折優(yōu)惠。對(duì)于購(gòu)購(gòu)銀行指定樓盤的客戶，部分外資銀行可以在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上下浮5%，也就是九五折優(yōu)惠。

業(yè)內(nèi)人士分析，盡管央行已經(jīng)明確提出了銀行貸款應(yīng)滿足頭次購(gòu)房家庭的貸款需求，但是具體將貸款利率放松到怎樣的程度，銀行將不斷進(jìn)行探索，這也離不開(kāi)宏觀政策的指引。對(duì)于希望貸款的頭次置業(yè)者來(lái)說(shuō)，也可以繼續(xù)觀望，一些銀行表示，可能到3月份銀行會(huì)推出更多的貸款利率優(yōu)惠。

但是，從整體上說(shuō)，頭套房貸款利率也不可能出現(xiàn)以往的大幅折扣。原因在于，7折的優(yōu)惠房貸利率，按照目前的貸款基準(zhǔn)利率來(lái)計(jì)算，折扣后的利率為4.935%，而五年期存款利率的水平為5.5%，存貸倒掛對(duì)銀行來(lái)說(shuō)就意味著虧損。而85折的優(yōu)惠利率為5.99%，這也不是銀行愿意接受的。

值得一提的是，對(duì)于套房的利率，銀行商業(yè)貸款沒(méi)有任何松動(dòng)的跡象，頭付與利率上浮的程度與之前相同。

公積金貸款仍為頭選

毫無(wú)疑問(wèn)，對(duì)于頭次置業(yè)者來(lái)說(shuō)，公積金貸款仍然具有較大的優(yōu)勢(shì)。目前公積金貸款的利率為五年期及以上為4.9%，五年期以下為4.45%，比起七折后的商業(yè)住房貸款優(yōu)惠利率來(lái)說(shuō)，也有一定的優(yōu)勢(shì)。

近期上海公積金管理所發(fā)布的《上海住房公積金2011年度運(yùn)行分析報(bào)告》也指出，受宏觀調(diào)控影響，2011年住房公積金個(gè)貸發(fā)放額呈下降趨勢(shì)，2011年共發(fā)放公積金個(gè)貸金額265.05億元，同比下降12.5%。但是，在公積金個(gè)貸規(guī)模下降的同時(shí)，頭套房購(gòu)房貸款比例和公積金戶均貸款額卻在上升。根據(jù)上海公積金管理所發(fā)布的數(shù)據(jù)，去年在公積金購(gòu)房貸款總戶數(shù)73322戶中，頭套房購(gòu)房貸款戶為65990戶，占90%，比前年上升了8個(gè)百分點(diǎn)。公積金戶均貸款額為36.1萬(wàn)元，比前年上升了5.7萬(wàn)元。

按照目前的公積金貸款政策，以上海市為例，頭套房公積金貸款的較高可貸額度為60萬(wàn)元。要貸到60萬(wàn)元的較高貸款限額還需要滿足兩個(gè)要求：一是貸款人均為頭次置業(yè)，其名下不得擁有其他房產(chǎn)，之前也沒(méi)有申請(qǐng)住房貸款（包括商業(yè)住房貸款和公積金貸款）的記錄，沒(méi)有使用過(guò)公積金進(jìn)行“沖還貸”業(yè)務(wù)；二是至少擁有兩個(gè)以上的貸款人，按照規(guī)定，單個(gè)貸款人即使購(gòu)購(gòu)頭套房較高可貸額度為30萬(wàn)元。此外，公積金貸款申請(qǐng)人需要連續(xù)繳納公積金滿6個(gè)月以上，賬戶余額也需要滿足一定的要求。

在頭付要求上，上海公積金管理規(guī)定，對(duì)購(gòu)購(gòu)頭套自住房且套型建筑面積在90平方米（含90平方米）以下或按規(guī)定購(gòu)購(gòu)本市經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭，其住房公積金貸款頭付款比例不低于20%；對(duì)購(gòu)購(gòu)頭套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，其住房公積金貸款頭付款比例不低于30%。

頭次置業(yè)者及早籌劃

房貸利率牽動(dòng)著購(gòu)房人的神經(jīng)，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，利率的上浮、下調(diào)將直接影響到置業(yè)成本。我們以100萬(wàn)元的商業(yè)住房貸款來(lái)試算的話，使用30年的貸款期限，等額本息法下，按照基準(zhǔn)利率7.05%來(lái)計(jì)算的話，每月還款額為6686元。而在利率7折、85折和95折三種情況下，對(duì)應(yīng)的每月還款額分別為5328元、5990元和6686元，如按上浮10%的利率計(jì)算，每月需供款7181元。

新年之后，一些地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)了回暖的跡象，尤其是頭次置業(yè)的“剛需”群體看房的愿望有所上升，在等待貸款政策明朗的同時(shí)，貸款人也可以預(yù)先進(jìn)行一些準(zhǔn)備。

如根據(jù)相關(guān)政策判斷自己是否屬于“頭次置業(yè)”的范圍。按照規(guī)定，如果已成年子女曾經(jīng)和父母一起購(gòu)房，在房產(chǎn)證上有子女的名字，那么再次購(gòu)房時(shí)不得納入頭次置業(yè)的范圍。對(duì)于此種情況，已成年子女可以事先到房地產(chǎn)交易辦理從房產(chǎn)證上除名的手續(xù)（需繳納一定的稅費(fèi)）。包括公積金貸款、商業(yè)住房貸款在進(jìn)行貸款審核時(shí)，均會(huì)對(duì)這一情況進(jìn)行審查。值得一提的是，按照規(guī)定，如果以前曾經(jīng)使用過(guò)公積金進(jìn)行“沖還貸”，在審核時(shí)是不能納入頭次置業(yè)范圍的。

另外，如果家庭資產(chǎn)能力允許，建議貸款者可以將自己的資產(chǎn)集中到某一家銀行，獲得銀行的VIP資格。大部分銀行的做法是，按照客戶在銀行的存款、第三方存管賬戶資產(chǎn)、基金、外匯等統(tǒng)一衡量。相對(duì)來(lái)說(shuō)，銀行的VIP客戶、資質(zhì)優(yōu)良客戶在進(jìn)行貸款審批時(shí)能夠獲得更多的優(yōu)惠，像利率折扣、貸款審核發(fā)放時(shí)都有更多的受益。

需要提醒你的是，保持良好的信用記錄同樣重要，這已經(jīng)成為銀行審核貸款時(shí)候的硬PASS。不妨到央行打印一份自己的信用報(bào)告，及早檢查你的各張信用卡的還款狀況、以往其他貸款的還款記錄，如有錯(cuò)誤還需及早到銀行進(jìn)行更正。

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