龍年伊始，頭套房貸利率優(yōu)惠在部分城市出現(xiàn)，調(diào)控政策的松動預(yù)期牽動樓市的敏感神經(jīng)。年前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新表態(tài)稱將“支持居民合理的購房需求，優(yōu)先保證頭次購房家庭的貸款需求”。業(yè)內(nèi)據(jù)此預(yù)期，住房信貸政策將差別化并“照顧”頭次置業(yè)者。頭套房貸回歸基準利率甚至具有一定優(yōu)惠，目的是保駕樓市剛需，這有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。 

　　經(jīng)過近兩年的樓市調(diào)控，全國主要城市的房價已經(jīng)止?jié)q，城市房價普遍回落，樓市調(diào)控效果初步顯現(xiàn)。但就目前而言，推動房價繼續(xù)上漲的因素依然存在，監(jiān)管部門尚需鞏固和擴大調(diào)控“戰(zhàn)果”。因此，業(yè)內(nèi)人士建議，給頭套房貸松綁仍須慎重，否則有可能再度刺激房地產(chǎn)市場反彈。

　　一般而言，每年年初貨幣信貸相對寬松，自去年底經(jīng)濟工作會議定調(diào)2012年貨幣政策為“穩(wěn)健”后，市場人士預(yù)期，今年一季度國內(nèi)新增信貸規(guī)模將有所放大。商業(yè)銀行貨幣頭寸的充裕將帶動資金利率下行，這可能使部分城市頭套房貸款利率回調(diào)至基準利率，甚至恢復(fù)一定的優(yōu)惠折扣。

　　從房地產(chǎn)政策的角度來看，對頭套房“定向優(yōu)惠”并不意味著樓市調(diào)控將放松。2010年以來相繼出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策一直強化差別化住房信貸政策，明確規(guī)定“對貸款購購套住房的家庭，頭付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍”；頭套房則要求頭付不低于三成，但對其利率并未作出強制規(guī)定。2011年四季度，由于信貸額度和資金面緊張，很多商業(yè)銀行將頭套房利率在基準利率的基礎(chǔ)上上浮10%；而今年頭套房利率回歸基準利率也實屬正常。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，樓市調(diào)控政策的目標(biāo)是“降房價”，而“降房價”的目的是滿足更多剛需的購房需求。但是，房價下行是緩慢的過程，讓住房剛性需求者能夠購得起房，除商品房降價之外，還應(yīng)考慮降低購房的綜合成本，其中包括住房貸款和交易稅費等方面的負擔(dān)。

　　自房地產(chǎn)調(diào)控以來，多數(shù)投資、投機需求已被擠出市場。同時，不少剛需購房者也因此受到影響。出于保障民生的考慮，調(diào)控政策不應(yīng)“一刀切”，區(qū)別二套房甚至高端住宅的政策應(yīng)當(dāng)更加明晰。目前，直接針對樓市的“限購令”不可能放松。不過，也有觀點支持房貸實行一定程度的“定向?qū)捤?rdquo;。清華大學(xué)教授李稻葵認為，房地產(chǎn)行業(yè)要實現(xiàn)長期健康發(fā)展，并不能一味追求房價的下降，未來應(yīng)考慮如何促進交易量逐步回升，以消化不斷擴大的市場供給。

　　不過也有專家表示，如果現(xiàn)在對房貸定向松綁，可能被市場看作是樓市“超調(diào)”后的放松信號，可能再度刺激房地產(chǎn)市場反彈。因此，無論是貨幣政策的適度放松還是頭套房利率的松動，相關(guān)監(jiān)管部門都應(yīng)慎之又慎。在保障剛需購房者的同時，仍應(yīng)堅決打擊投資和投機需求。

　　另外，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)留有“后招”，以應(yīng)對市場的波動。就目前來看，作為限購令的替代性政策和房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制，房產(chǎn)稅正在加緊研究推進，而房產(chǎn)稅的征收方式和力度，將對樓市下一階段的走勢形成重要影響。

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