中國(guó)樓市從2007年一路追高到2008年的陡然低谷再到尚不明朗的2009年，任憑各路專(zhuān)家論 "牛"談"樓"，消費(fèi)者已然缺乏信心。2008年下半年的樓市慘烈至今仍然牽動(dòng)開(kāi)發(fā)商、新聞媒體及大眾百姓的神經(jīng)，關(guān)于政府救市的各項(xiàng)新政頻頻出臺(tái)、關(guān)于拉動(dòng)內(nèi)需的各項(xiàng)舉措一一實(shí)施，如此大動(dòng)作，也是前所未見(jiàn)的。機(jī)遇來(lái)了嗎？該出手了嗎？

面對(duì)錯(cuò)綜復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境，消費(fèi)者也應(yīng)接不暇。政府希望樓市能夠回歸理性，盡快步入平穩(wěn)良性的發(fā)展態(tài)勢(shì)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是必然，而政策卻不是市場(chǎng)回暖的杠桿，真正決定市場(chǎng)的還是供需的雙方。開(kāi)發(fā)商能否認(rèn)清現(xiàn)狀，提升產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；消費(fèi)者能否理性判斷，適時(shí)入市，這才是決定2009年樓市走勢(shì)的關(guān)鍵。本期樓市對(duì)話，與您一起探析樓市走向，關(guān)注購(gòu)房時(shí)機(jī)。

消費(fèi)者青睞品牌開(kāi)發(fā)商

按照珠海市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)："2008年，全市商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額持續(xù)萎縮，商品房銷(xiāo)售面積下降48.0%，銷(xiāo)售額下降43.6%"。鼠去牛來(lái)，珠海樓市是否能"牛"轉(zhuǎn)乾坤？在2008年中小型樓盤(pán)價(jià)格讓利的刺激下，解決了一批具有剛性需求的置業(yè)問(wèn)題。從元宵節(jié)前的珠海各樓盤(pán)銷(xiāo)售情況來(lái)看大盤(pán)漸有回暖跡象。消費(fèi)者逐步驅(qū)于理性，大部分外地客等亦趁節(jié)假日挑選中意的樓盤(pán)，以改善居住品質(zhì)、享受珠海度假風(fēng)情。這其中仁恒星園、華發(fā)新城等項(xiàng)目的看房客絡(luò)繹不絕。

據(jù)仁恒星園銷(xiāo)售人員介紹，珠海不同于其它城市，反淡季的銷(xiāo)售案例在前兩年也出現(xiàn)過(guò)，外地客在趁春節(jié)探親之余兼顧購(gòu)房需求，特別青睞度假或精品大社區(qū)的樓盤(pán)。不少業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，正因?yàn)榻?jīng)濟(jì)大環(huán)境的不利因素，投資客相對(duì)會(huì)處于觀望期。而對(duì)于真正有購(gòu)房需求或想改善住房的置業(yè)者，則在樓市各項(xiàng)新政的剌激下及珠海多項(xiàng)交通建設(shè)的利好消息的帶動(dòng)下，開(kāi)始關(guān)注樓市的動(dòng)態(tài)，尋找適當(dāng)?shù)馁?gòu)購(gòu)時(shí)機(jī)。

提升自身樓盤(pán)品質(zhì)成為關(guān)鍵

中國(guó)科學(xué)院預(yù)測(cè)科學(xué)研究日前發(fā)布的 《2009中國(guó)經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)與展望》報(bào)告稱(chēng)，今年國(guó)內(nèi)商品房?jī)r(jià)格不會(huì)崩盤(pán)，也不會(huì)產(chǎn)生過(guò)大的幅度調(diào)整。那么，珠海2009年樓市又會(huì)出現(xiàn)怎樣的走向呢？

專(zhuān)家指出，經(jīng)過(guò)2008年的市場(chǎng)調(diào)整，各大開(kāi)發(fā)商已經(jīng)調(diào)整了策略，定價(jià)趨于理性。而消費(fèi)者經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)一年時(shí)間的觀望，剛性需求者開(kāi)始蠢蠢欲動(dòng)，港珠澳大橋和廣珠輕軌在2008年不斷傳來(lái)工程進(jìn)展的消息已經(jīng)讓潛在購(gòu)房者聞風(fēng)而動(dòng)。恰逢其時(shí)，廣東省出臺(tái)房地產(chǎn)新政，進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)，個(gè)人頭次購(gòu)購(gòu)普通住房，其契稅按1%征收，有條件的市可根據(jù)實(shí)際情況，放寬購(gòu)房入戶政策以及港澳臺(tái)居民在廣東省境內(nèi)購(gòu)購(gòu)住房，執(zhí)行內(nèi)地居民同等政策。

分析認(rèn)為，在這些政策暖風(fēng)的帶動(dòng)下，將帶動(dòng)一批消費(fèi)者理性入市。據(jù)某大型樓盤(pán)調(diào)查顯示，高端消費(fèi)群體認(rèn)為價(jià)格與心理價(jià)位接近，問(wèn)題點(diǎn)主要集中在對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的擔(dān)憂，及售后房屋質(zhì)量的關(guān)注。因此，提升自身樓盤(pán)品質(zhì)，拓深服務(wù)是珠海各大樓盤(pán)2009年的重任。

"性價(jià)比"值得關(guān)注

在當(dāng)下市場(chǎng)觀望期，市場(chǎng)轉(zhuǎn)向購(gòu)方市場(chǎng)的情況下，購(gòu)房者可以從容選擇理想房源。對(duì)于改善住房環(huán)境及居住品質(zhì)的人來(lái)說(shuō)，沒(méi)有便宜和貴的房子，只有合適和自己能夠承受的，這是購(gòu)房的較主要理由。

某熱銷(xiāo)樓盤(pán)的業(yè)主在購(gòu)房之初，是沖著價(jià)格優(yōu)惠購(gòu)的。入住后，房屋質(zhì)量問(wèn)題、社區(qū)環(huán)境問(wèn)題、物業(yè)管理的問(wèn)題也成為恒久的購(gòu)房之痛。大多數(shù)人購(gòu)房的時(shí)候缺乏基本的知識(shí)，對(duì)什么是"性價(jià)比"等問(wèn)題知之甚少。相關(guān)專(zhuān)業(yè)人士也提出，高性價(jià)比靠?jī)蓚€(gè)基本點(diǎn)來(lái)支撐，房屋的價(jià)值與價(jià)格，把握這兩個(gè)基準(zhǔn)，就不難購(gòu)到稱(chēng)心、舒心、安心的房。

頭先，品質(zhì)和規(guī)模社區(qū)更受青睞。隨著人們物質(zhì)生活水平的提高，人們對(duì)生活質(zhì)量追求也越來(lái)越高。有些消費(fèi)者認(rèn)為，樓盤(pán)的位置、社區(qū)的規(guī)模、戶型的優(yōu)劣及樣板房的展示是可見(jiàn)的，但項(xiàng)目的環(huán)境與品質(zhì)在前期是無(wú)法判斷的，有些開(kāi)發(fā)商前期規(guī)劃做得好，等到實(shí)際入住后卻是兩樣。在樓市火爆的時(shí)候或許是這樣，然而目前的形勢(shì)恰恰有利于購(gòu)房者的選擇。在經(jīng)過(guò)近一年的低谷期，真正有責(zé)任的開(kāi)發(fā)商已在加緊自身樓盤(pán)品質(zhì)的提升，2009年正是樓盤(pán)比品質(zhì)比實(shí)力的時(shí)期。我們可以從樓盤(pán)已入住社區(qū)的居住品質(zhì)一探虛實(shí)；也可以看開(kāi)發(fā)商公示的一些質(zhì)量指標(biāo)等，較好是選擇現(xiàn)樓，可以深入了解樓盤(pán)的質(zhì)量。

其次，成熟 引發(fā)2009年熱點(diǎn)。珠海已大力推行精裝成品房，同時(shí)也鼓勵(lì)一次性裝修到位。 帶給購(gòu)房者的不僅僅是省時(shí)、省力的便捷，更有開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一裝修的成本降低、裝修污染的降低和裝修過(guò)程中蘊(yùn)藏風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移。但隨之引發(fā)的裝修質(zhì)量問(wèn)題也屢屢發(fā)生，消費(fèi)者一方面希望精裝修樓盤(pán)能即購(gòu)即??；另一方面又擔(dān)心售后的質(zhì)量問(wèn)題。對(duì)此，開(kāi)發(fā)商也應(yīng)加強(qiáng)產(chǎn)品裝修品質(zhì)的提升，才能在市場(chǎng)低迷的環(huán)境中重樹(shù)消費(fèi)者的信心。據(jù)某大型樓盤(pán)負(fù)責(zé)人介紹，較近的熱銷(xiāo)大部分客戶均是沖著品牌、精裝修的品質(zhì)及服務(wù)而來(lái)的。

同時(shí)，物業(yè)潛質(zhì)與附加值亦不容忽視。樓盤(pán)的附加值往往體現(xiàn)在配套與服務(wù)當(dāng)中，完善的商業(yè)設(shè)施、康體娛樂(lè)建設(shè)及教育配套均為未來(lái)創(chuàng)造良好的環(huán)境，除此之外，物業(yè)管理也是評(píng)判房屋價(jià)值的因素，再好的房子如果缺乏高素質(zhì)的管理，居住環(huán)境和安全保障均會(huì)大打折扣。多次置業(yè)人士認(rèn)為，較好選擇同屬開(kāi)發(fā)商旗下的物業(yè)公司管理的樓盤(pán)，尤其是帶精裝修交樓的項(xiàng)目。購(gòu)購(gòu)開(kāi)發(fā)和管理脫離樓盤(pán)的業(yè)主經(jīng)常面臨售后質(zhì)量問(wèn)題相互推諉的難題，消費(fèi)者后悔不已。目前華發(fā)、仁恒、格力和萬(wàn)科都擁有自己的物業(yè)管理公司。

點(diǎn)評(píng)：珠海不同于廣州、深圳等一線城市，樓市泡沫相對(duì)較小。通過(guò)2008年的持續(xù)觀望，積壓了一年之久的購(gòu)房需求陸續(xù)釋放。到底是不是真的到了購(gòu)房的好時(shí)機(jī)？這更需要針對(duì)自我需求來(lái)判斷，對(duì)于剛性需求者或改善居住環(huán)境者而言，可理性擇房，選擇高性價(jià)比樓盤(pán)，充分考慮開(kāi)發(fā)商的背景和實(shí)力，瞄準(zhǔn)品牌開(kāi)發(fā)商的知名樓盤(pán)，此類(lèi)樓盤(pán)都具有較長(zhǎng)遠(yuǎn)的。

(作者：張一)