自今年3月份一系列宏觀調(diào)控政策出臺以來，上海的房地產(chǎn)市場從落入低谷，雖然在剛剛過去的“金九銀十”樓市有所回暖，但巨大的市場供應(yīng)量和濃厚的市場觀望心態(tài)使后市仍然不容樂觀。從近日中原、美聯(lián)等房產(chǎn)中介機構(gòu)對購房者進行調(diào)查的結(jié)果來看，市場或許還會經(jīng)歷相當長一段時間的調(diào)整。

樓市不再高回報

自今年初政府推出調(diào)控政策后，國內(nèi)樓市出現(xiàn)一定調(diào)整，其中以上海區(qū)較為顯著，但隨著市民消化相關(guān)政策后，市場漸見活躍。10月中下旬，美聯(lián)物業(yè)分別在深圳、廣州及上海對505名高端投資型客戶進行問卷調(diào)查，調(diào)查結(jié)果顯示，超過50％的高端客戶認為，政策調(diào)整到目前為止，已經(jīng)無礙入市，并對投資住宅物業(yè)較感興趣，而理想回報率則以6％－15%為較多。

超過三成(32%)被訪者認為回報率及潛力高是主要吸引他們投資的原因，其次為國內(nèi)整體環(huán)境經(jīng)濟改善及消費力提高(23%)，另外四成深圳及廣州區(qū)被訪者均認為較理想回報率應(yīng)有11%-15%；而超過七成(72%)上海區(qū)被訪者則認為6%-10%為理想回報率，高回報率的奢望已經(jīng)成為過去。此外，超過三成（34%）受訪者認為市場變化難以預(yù)測將是影響他們置業(yè)的主要因素，其次為預(yù)算將有新政推出(28%)及利息匯率上升(23%)等也是影響置業(yè)的原因。

下滑20％后為較佳購房時機

在房價方面，購房者對后市并不看好。10月份，中原地產(chǎn)對上海的購房者進行了問卷調(diào)查，共收回有效問卷328份。調(diào)查結(jié)果顯示：有69%的被訪者認為只有房價較大幅度下跌才是較佳的購房時機，其中20%的被訪者認為較佳的購房時機是在房價下跌20%以后。由于樓市新政的出臺，使很多消費者推遲了他們的計劃購房時間。

潛在購房者的心理價位普遍偏低，希望能夠購到5000元/平方米以下的房子的比例占到9%，而心理價位在5001-8000元/平方米的購房者中30%以上的心理價位明顯低于目前市場的行情。50%希望能在內(nèi)外環(huán)間購到房子。同時在對可承受總價與需求面積作對比分析時可發(fā)現(xiàn)，希望總價在61萬-80萬元，并且面積在81-100平方米的購房者比例較高，占樣本量的14%。由此可見，購房者的購房能力相對于目前的房價來說比較有限。

購家偏好緊湊型物業(yè)

中原調(diào)查顯示，選擇浦東、徐匯和靜安三區(qū)的購房者較多，分別占20.2%、15%、12.1%。從這三個區(qū)的總體特征來看，它們都屬于環(huán)境較好、配套較好的區(qū)域，其中浦東、徐匯都屬于供應(yīng)量比較大的區(qū)域。在物業(yè)類型的選擇上，三分之一的潛在購房者偏好于二室的小高層物業(yè)，其次是選擇二室的多層物業(yè)和三室的小高層物業(yè)，各占樣本量的四分之一左右。購房者對戶型緊湊的住宅表現(xiàn)了更大的興趣，選擇二室的購房者期望其面積控制在81-100平方米的占52.5%，有23.2%的人希望面積能夠控制在61-80平方米。

多數(shù)潛在購房者選擇購購毛坯住宅，占60%，其次是選擇全裝修的購房者占樣本總量的31%，年齡較大的購房者更青睞于毛坯房，而年輕人更喜愛全裝修住宅，選擇全裝修的購房者中不到30歲的人占了近40%，而選擇毛坯房的購房者中，60%的人超過30歲。消費者計劃購房時間多數(shù)集中在了半年-1年這個時間段，比例為41%；有32%的被訪者計劃在1-2年之間的這個時間段購購住房；有27%的被訪者選擇了在半年以內(nèi)購購住房。

自住客進場市場有所回暖

一系列的樓市新政出臺后，上海、廣州及深圳都產(chǎn)生了不同程度的壓力。以上海為例，今年2月份樓市均價約每平方米9220元人民幣，而到了6月份樓市均價已跌至每平方米6424元人民幣，宗數(shù)更由17051宗爆跌至六月的7296宗，樓市新政對上海房產(chǎn)市場沖擊力很大。

不過隨著時間的推移及投資者陸續(xù)離場，上海樓市漸漸升溫，9月份樓市均價已回升至每平方米8500元人民幣，成交量也遞升到10150宗。美聯(lián)集團中國部行政總裁郭應(yīng)龍認為，隨著整體經(jīng)濟增長，增強了市民置業(yè)的信心，加上海外企業(yè)及投資者都相當看好國內(nèi)地產(chǎn)，尤其是廣州、上海等城市。當市場逐漸消化有關(guān)政策后，購家也會按照自己的需要逐步入市。

　　　　　(作者：李宏濤)