昨天下午，浙江圖書館二樓，上百人拿著房產(chǎn)交易合同或者意向書，排隊(duì)等待律師的解答。

針對房產(chǎn)新政下大量出現(xiàn)的房產(chǎn)政策問題，杭州市司法局專門組織了一場題為《房產(chǎn)新政下，違約承擔(dān)什么樣的法律責(zé)任？》的法律講座，同時(shí)還邀請了浙江澤大律師事務(wù)所的多位 房產(chǎn)律師到場提供免費(fèi)咨詢。

現(xiàn)場異?；鸨v座還沒開始，走道里已經(jīng)站滿了人，由于人太多，主辦方不得不臨時(shí)加座，結(jié)果加座還是坐不下，只得臨時(shí)征用旁邊的會議室，安排律師在會議室接受咨詢。

澤大律師事務(wù)所派出20多位 律師，全部忙得連喝水的時(shí)間都沒有，每位律師在接受咨詢時(shí)，身邊至少還有5人在等候。

來咨詢的有70多歲的老人、40多歲的中年夫妻、背著品牌包穿著考究的年輕男女……一家房產(chǎn)中介公司干脆組了個(gè)團(tuán)，帶著多位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一起來咨詢。

房產(chǎn)新政頒布以來，房產(chǎn)交易意向書、預(yù)約認(rèn)購書、合同出現(xiàn)了大量的違約情況，是信守承諾繼續(xù)交易，還是終斷合同停止購賣？如果違約，將面臨什么樣的法律風(fēng)險(xiǎn)，守約方又如何維護(hù)自己的合法權(quán)益？購方、賣方、中介都面臨著極大困惑。

城西有套50多平方米老房子

剛湊錢簽下余杭90多平方米二套房

俞大姐焦慮地盯著一個(gè)女律師，說得額頭冒汗。

俞大姐，50多歲，杭州人，女兒在城西工作，一家三口住在50多平方米的老房子里。本想購個(gè)面積大點(diǎn)的房子改善一下住房條件，可惜市的房價(jià)太高，考慮在余杭閑林一帶購個(gè)大一點(diǎn)的，主要是方便女兒上班。

挑了將近一個(gè)月的時(shí)間，終于在閑林挑了一套面積90多平方米，總價(jià)100萬元以內(nèi)的房子。

新政之前，按俞大姐家原來的情況，屬于低于杭州市常住人口人均住房面積29.6平方米，再購房時(shí)視為頭套，利率可享受8.5折優(yōu)惠。所以傾全家之力，發(fā)動親戚，好不容易湊了頭付款4成，余下的按揭分30年還清。

4月14日，俞大姐支付了10萬元的頭付款。

新政一出，全家傻眼了，自家的情況被列為購購套住房，頭付比例提高至5成，利率提高至1.1倍。一下要多付很大一筆錢，對于俞大姐家來說，無論如何再也拿不出了，這房子只能不購了。

賣家認(rèn)定俞家違約，不愿退回10萬元，并要求繼續(xù)履行合同。

俞大姐急得幾天幾夜睡不好吃不下，房子購不起，頭付款也拿不回來，怎么辦？

就怕再不購

不要說換大房子，連原來的面積都保不牢了

張先生，40多歲，家住濱江區(qū)，房子面積120平方米，三房兩廳，夫妻倆、兒子、父母一家五口同住。

“我很想有一個(gè)書房，兒子大了也需要自己的空間，家里沒有四個(gè)房間不行，加上手頭有點(diǎn)錢，就打算改善一下住房條件。”

今年初，張先生賣掉了老房子，持幣看房。隨后房價(jià)飛漲，眼看賣老房子所得的錢能購到的面積越來越小，張先生急了，加快了看房速度：“就怕再不購，不要說換大房子，連原來的面積都保不牢了?！?p>4月6日，張先生終于下單，簽訂合同購下之江公寓的一套房子，140平方米，總價(jià)200多萬。合同約定，頭付4成，剩下部分辦理公積金和商業(yè)組合貸款，約定違約金為40萬元。簽了合同后，張先生當(dāng)即支付了86萬元的頭付款。

新政頒布之后，中介通知張先生，組合貸款很可能貸不出來。

張先生說，現(xiàn)在樓市前景不明，如果購不成，持幣觀望一段時(shí)間也不是壞事，于是和房東商量，要不解除合同？房東同意。

中介卻不愿意了，扣住了房東的三證，要求張先生和房東各支付2萬元中介費(fèi)。

房東雖然同意解除合同，但是拿不到三證不肯退還頭付款。

三方僵持。

工作半年咬牙購了頭套房

總價(jià)39萬要全付拿不出

李先生，舟山人，20多歲，大學(xué)畢業(yè)來杭州工作不到半年，經(jīng)歷了2009年底到2010年初的房價(jià)大漲。

“房價(jià)漲得太兇，很擔(dān)心以后購不起房子。”小李說，眼看房價(jià)一個(gè)價(jià)，他咬咬牙，拿出全部積蓄，讓父母資助大部分，開始看房。

2010年4月13日，他在富陽紫云山莊購了一套二手房，60多平方米，總價(jià)39萬元，滿5年無營業(yè)稅。

這是他頭次購房，合同約定，頭付3成，其余按揭30年。

小李算了算，覺得自己可以承受，當(dāng)即支付頭付10多萬元。

新政一出，中介讓小李提供在杭納稅1年以上證明，小李拿不出，中介說貸款辦不下來，要全額付款。

小李無法支付，也不愿支付違約金，而賣家也不肯退還頭付款。

“這幾乎是我和父母全部的積蓄啊。”小李說。

新政出臺前為兒子瘋搶一套婚房

如今這套房子有兩本房產(chǎn)證

楊女士，40多歲，兒子18歲，在市有一套50多平方米的房改房，一家三口住在這里。

“兒子大了，準(zhǔn)備給他購套房子結(jié)婚用?！?p>4月3日，楊女士簽下合同，購了臨平某知名品牌樓盤的一套135平方米的房子，一手房，當(dāng)時(shí)均價(jià)近萬。

“購房子的人多啊，擠都擠死，和搶一樣，就怕購不到，簽合同看都不看的?！睏钆啃稳莓?dāng)時(shí)購房時(shí)的火爆場面。

開發(fā)商將135平方米的面積分開辦理房產(chǎn)證，楊女士將拿到兩本房產(chǎn)證，一本是80多平方米，一本是50多平方米，這樣一來，她名下就有了三套房子。

“我從來沒有購過商品房，也沒有貸款記錄，現(xiàn)在可好，頭次購房的優(yōu)惠沒享受到，反而要為二套房、三套房支付更多的費(fèi)用?！?p>楊女士更擔(dān)心，萬一政府要對第三套房征稅怎么辦？

浙江澤大律師事務(wù)所高端合伙人張震宇昨天接待了近20位咨詢者。他總結(jié)，新政前較后一撥購房大軍中，主要是改善型購房者、次購房者，還有一部分屬于老投資客。

這跟前幾年股市較瘋狂的時(shí)候很類似，較后撲進(jìn)去的，很大一部分是較普通投資者。這部分人本來余錢不多，承受樓市變化的能力很脆弱。所以新政一出臺，雖然具體實(shí)施細(xì)則還未明朗，但明顯已是無比焦灼，生怕因?yàn)檫@一次購房，影響自己一家未來若干年的生活，急于解約。

中介經(jīng)紀(jì)人小劉較近很頭痛。“我手頭至少有兩個(gè)爆單(指簽好合同后不履行)?！毙⒄f，不僅他，公司里其他經(jīng)紀(jì)人每人手頭上至少都有兩個(gè)以上的爆單。購家和賣家談不攏，全部找到中介，要求退款或者要求退三證。

小劉很心痛，都是自己辛苦勞動的成果啊。

“我想代表房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人問問，如果因?yàn)樾抡脑虮瑔瘟耍瑢τ谥薪橛袥]有補(bǔ)償，畢竟我們也為此付出了勞動?！毙柭蓭?。

張震宇接待的咨詢者中，也有不少手握三套房產(chǎn)以上的外地人(無法提供在杭1年以上納稅證明)，目前糾紛的房產(chǎn)總價(jià)在500萬到600萬左右，按照這樣的條件，是一定貸不出款的。

■律師說法

頭付提高、利息增加、貸不出款，是房產(chǎn)新政出臺后，卡在合同履行過程中三個(gè)較根本的問題。

“合同有約定的，按照合同約定。”浙江澤大律師事務(wù)所高端合伙人張震宇說，這是基本原則，即合同中若約定過，因政府或者銀行政策發(fā)生變化，導(dǎo)致貸款審批或者比率發(fā)生變化的，購方必須補(bǔ)差價(jià)的，必須按照合同約定處理，不得以新政為名要求解除。

合同沒有約定的，要看具體情況。

1.因國家政策原因，頭付款增加、利率提高，可以解除合同嗎？

律師說，一般情況下適當(dāng)增加貸款頭付、提高利率，不會導(dǎo)致購方不能繼續(xù)履行合同，如果合同有條件履行，還是要履行，有條件而不愿意履行，需要支付違約金。

除非購方舉出證據(jù)，證明頭付提高、利率上漲，多出的費(fèi)用將嚴(yán)重影響履約能力，導(dǎo)致他無法正常生活，可提出解除合同。

2.因國家政策原因，無法貸款，解除合同是否需要支付違約金？

比如“外地人、三套房等”，屬于“不可歸責(zé)于雙方原因而導(dǎo)致合同無法履行”，購賣雙方任何一方都可以提出解除合同，無需支付違約金。如果因?yàn)橘彿抠Y信等個(gè)人問題，無法貸款，購方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

3.中介的利益如何保障？

由于新政原因?qū)е沦徺u合同解除，中介無權(quán)扣押雙方的款項(xiàng)和三證。

由于中介已經(jīng)促成雙方簽約，只因政策原因未能履行，中介要求支付一定報(bào)酬亦屬合理，可根據(jù)中介已經(jīng)完成的居間行為，由購賣雙方支付一定款項(xiàng)，即做到什么程度，給多少錢。

4.合同中明確指定銀行貸不出款怎么辦？

合同中已約定了指定銀行，如果因政策原因，導(dǎo)致購方在指定銀行貸不了款，如果其他銀行能夠辦理，購方也不可主張解除合同。