國土資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人在對近期土地調(diào)控政策進(jìn)行解讀時(shí)強(qiáng)調(diào)，將對囤地開發(fā)商進(jìn)行查處，并為此制定了實(shí)行凈地出讓、土地開發(fā)時(shí)間不超過3年等具體的政策。

對比兩方政策可以發(fā)現(xiàn)，房貸新政旨在抑制需求，在相當(dāng)程度上打擊了投資者對樓市未來一段時(shí)間的信心，許多市民開始將原本投資房產(chǎn)的計(jì)劃束之高閣；土地新政著眼于規(guī)范供應(yīng)，從房地產(chǎn)的基本生產(chǎn)資料土地入手，連續(xù)祭出新招，讓樓市先前存在的違規(guī)行為無所隱藏。

房貸新政深層次的原因是防范金融風(fēng)險(xiǎn)，而土地新政則直接對準(zhǔn)房地產(chǎn)市場，指向更為明確。雖然短期來看，效果未必立竿見影，但從長計(jì)議，卻是的樓市良藥。

現(xiàn)狀透視

土地新政將掀起"土地革命"

10月26日和28日，國土資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人兩次公開表態(tài)，將加大閑置土地清理力度，并擬定了"凈地"出讓、控制單宗土地出讓規(guī)模、規(guī)定土地開發(fā)時(shí)間等相關(guān)政策。11月1日，國土資源部發(fā)布的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（39號令）正式實(shí)行，除明確將工業(yè)用地納入招拍掛范圍之內(nèi)外，還叫停了開發(fā)商常用的"分期拿證后去銀行抵押融資再開發(fā)"的資本游戲。

政策在于"斗地主"

明眼人一眼就能夠看出，政府上述政策落在了規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)建設(shè)上面，尤其對擁有大量土地儲(chǔ)備，被稱為樓市"地主"的大中型開發(fā)商的囤地行為有了更加明白的界定標(biāo)準(zhǔn)。頭先是時(shí)間方面，政策規(guī)定每宗土地的開發(fā)建設(shè)時(shí)間原則上不得超過3年；對超出合同約定動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，要依法征收土地閑置費(fèi)。其次是空間方面，合理控制單宗土地出讓規(guī)模，避免了開發(fā)商因開發(fā)實(shí)力限制，無法在短期內(nèi)將所有土地變?yōu)閷?shí)實(shí)在在產(chǎn)品的可能。

而政府部門之前針對開發(fā)商囤積土地的行為，僅有"房地產(chǎn)用地兩年未開發(fā)無條件收回"這一政策進(jìn)行規(guī)范。姑且不論此政策實(shí)際作用如何，其在較基本的可行性方面便存在很大問題。"如何才能算作開發(fā)？兩年之內(nèi)要開發(fā)到什么程度？上萬畝和幾百平方米的地塊有無區(qū)別？"中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示，政策的模棱兩可，在讓開發(fā)商方面感覺難以操作的同時(shí)，也給政府監(jiān)督管理帶來了一定困難。

樓市囤地確有其事

而正因?yàn)檎弑O(jiān)管的缺位，為開發(fā)商囤地帶來了不小空間。合富輝煌市場研究部此前發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前廣州市區(qū)以及增城和南海金沙洲，仍有42平方公里的土地掌握在開發(fā)商手中。雖然這一數(shù)字后來被國土房管部門否認(rèn)，但是囤地行為卻得到不少業(yè)界人士默認(rèn)。另一份數(shù)據(jù)則讓開發(fā)商的囤地行為表露無遺：10月29日出臺(tái)的《廣東房地產(chǎn)報(bào)告》指出，與上年相比，2007年前三季土地購置面積為2219.9萬平方米，增長45.83%；土地開發(fā)面積為1733.99萬平方米，增長3.65%，購置與開發(fā)面積比例失衡得相當(dāng)明顯。

不僅數(shù)據(jù)，事實(shí)也能夠說明一切。廣州城區(qū)的閑置用地和爛尾地塊比比皆是，有些地塊閑置時(shí)間達(dá)到10年甚至20年以上。如之前本報(bào)曾經(jīng)做過報(bào)道的健力寶大廈西面一幅面積達(dá)到1萬平方米的土地，閑置了18年，目前用做了停車場；當(dāng)年因公開出讓而備受矚目的文德路閑置地富春東方項(xiàng)目，由于種種原因，遲遲沒有開發(fā)；被看做是建筑之一的江南大道港澳，因?yàn)橘Y金斷裂，爛尾時(shí)間也超過了10年……

原有土地開發(fā)模式生變

有業(yè)界人士曾經(jīng)提出，應(yīng)該將原有政策中的"兩年內(nèi)開發(fā)"改為"兩年內(nèi)達(dá)到預(yù)售狀態(tài)"。而對于不同面積的土地，則要出臺(tái)具體政策，如大塊土地要限定每年至少應(yīng)完成開發(fā)和可銷售的土地?cái)?shù)量，防止開發(fā)商變相囤積土地資源。如今國土資源部新出臺(tái)的土地新政，雖然與業(yè)界建言略有不同，但其對于開發(fā)建設(shè)時(shí)間原則上不得超過3年的規(guī)定，考慮到了多數(shù)房地產(chǎn)的實(shí)際開發(fā)建設(shè)周期，有更好的可行性。此外，新政還明確了超出合同約定動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，要依法征收土地閑置費(fèi)，具體費(fèi)用按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收。

在廣州云景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理喻海文看來，近段時(shí)間以來的土地新政，對于開發(fā)商來說將產(chǎn)生相當(dāng)大的影響，當(dāng)然這不僅 于囤地實(shí)施起來會(huì)更加困難這一個(gè)方面。"此前業(yè)內(nèi)普遍運(yùn)用的分期付款、分期拿證被叫停，將使原有土地開發(fā)模式發(fā)生根本變化，開發(fā)商必須尋找新的融資方式。"喻海文表示，舊有的單純依靠銀行廉價(jià)資金的房地產(chǎn)時(shí)代即將過去，擁有充足自有開發(fā)資金和多元化融資渠道的開發(fā)商將成為未來樓市的開發(fā)主力。

新政聚焦

1、一次性付清地價(jià)才能辦證

受

讓人需依照國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的約定付清全部土地出讓價(jià)款后，方可申請辦理土地登記，領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價(jià)款的，不得發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書，也不允許在未繳清出讓價(jià)款前將整宗地再分割為若干宗地，分割發(fā)放若干個(gè)建設(shè)用地使用權(quán)證。

解讀：在此前的土地出讓過程中，不少開發(fā)商在獲得土地之后并不會(huì)一次性付清全部款項(xiàng)，而是采用分期付款的形式來分批取得建設(shè)用地使用權(quán)證書，進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)。新政策在11月1日開始實(shí)施之后，對于大幅土地在市場上出讓而言，將給獲地開發(fā)商帶來相當(dāng)大的融資難度。有業(yè)內(nèi)人士指出，在土地調(diào)控政策頻繁的條件下，缺少自有資金保障和融資能力的中小房地產(chǎn)企業(yè)將面臨更大的生存挑戰(zhàn)，資金鏈斷裂的可能性加大。

2、3年內(nèi)完成土地開發(fā)

為了縮短土地開發(fā)周期，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期一般為2-3年的實(shí)際，規(guī)定每宗地的開發(fā)建設(shè)時(shí)間原則上不得超過三年，確保供應(yīng)出去的土地能夠及時(shí)開發(fā)建設(shè)，形成住房的有效供應(yīng)。這一規(guī)定，也為各地確定具體的單宗土地的供應(yīng)規(guī)模提供了依據(jù)。

解讀：這是對付目前房地產(chǎn)市場愈演愈烈的囤地行為的較直接有效辦法，將開發(fā)建設(shè)時(shí)間限制在三年之內(nèi)，相較之前的"兩年不開發(fā)收回土地"，更具有可操作性，也使政府在監(jiān)管方面變得更加容易。此前政府部門針對限價(jià)房土地和部分地塊作出過一定時(shí)間內(nèi)開發(fā)完畢的要求，但并不廣泛。政策明確之后，也給擁有大宗土地的開發(fā)商提出了難題，特別是一些上千畝的型項(xiàng)目，要在短短的三年時(shí)間內(nèi)全部開發(fā)完畢，對開發(fā)商的開發(fā)能力提出了相當(dāng)高的要求。

3、控制單宗土地出讓規(guī)模

對于出讓地塊規(guī)模，考慮到大宗地出讓不僅不利于市場競爭，也不利于市場調(diào)控，因此強(qiáng)調(diào)控制單宗土地供應(yīng)規(guī)模，以增加土地供應(yīng)的宗數(shù)，吸引更多的中小開發(fā)商參與競爭，防止部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑借其資金實(shí)力"圈占"土地，形成"壟斷"。

解讀：在目前價(jià)高者得的出讓模式之下，擁有強(qiáng)大資金實(shí)力的開發(fā)商在土地一級市場的優(yōu)勢十分明顯，而一些巨無霸地塊，更是早在出讓初期便已將絕大多數(shù)中小開發(fā)商擠在了門檻之外。此政策的出臺(tái)對于整個(gè)房地產(chǎn)市場來說是一個(gè)好消息，將有利于更多的房企參與競爭，增強(qiáng)市場活力，避免壟斷局面形成。

4、實(shí)行"凈地"出讓

擬出讓的土地，要在理順土地產(chǎn)權(quán)和經(jīng)濟(jì)關(guān)系的前提下，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，形成基礎(chǔ)設(shè)施較為完備的熟地，按"凈地"分宗出讓。

解讀："凈地"出讓在天津等地已經(jīng)率先實(shí)施，不過廣州目前仍然保留著"凈地"出讓和"毛地"出讓并存的土地出讓模式。比如城區(qū)9月底完成出讓的天河獵德村、越秀區(qū)泰康路、荔灣區(qū)文昌南路、越秀區(qū)珠光路四幅地塊，當(dāng)中有三幅土地仍將面臨拆遷方面的問題，除此之外，競得開發(fā)商還要無償負(fù)責(zé)處理另外的市政公共設(shè)施爛尾地及支付之前拖欠的臨遷費(fèi)等。

"凈地"出讓對于開發(fā)商來說信息更加透明，也可以縮短土地開發(fā)周期，使資金成本得以降低。不過正是因?yàn)?凈地"比"毛地"處理起來更加簡單，在土地出讓過程中會(huì)引來更多開發(fā)商爭奪，基礎(chǔ)地價(jià)成本會(huì)相對偏高。

5、土地閑置費(fèi)按20%征收

超解讀：土地閑置費(fèi)的收取對開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)上會(huì)造成一定壓力，促使其加速房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。實(shí)際上廣州市場上早就出臺(tái)了"一年未動(dòng)工征收20%土地閑置費(fèi)"和"兩年未動(dòng)工收回土地"的政策，從目前的市場情況來看，相關(guān)政策并沒有得到嚴(yán)格執(zhí)行，特別是土地閑置費(fèi)收取方面，不少土地實(shí)際上已經(jīng)超過了政府規(guī)定的一年期限。

業(yè)界說法

單宗土地大小因地制宜

中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜

對于近期出臺(tái)的各項(xiàng)土地方面的政策，對于整個(gè)市場來說有相當(dāng)大的積極意義。比如實(shí)施"凈地"出讓，相信大多數(shù)開發(fā)商是舉雙手贊成的，因?yàn)榭梢员苊獠疬w和安置帶來的棘手問題；一年未動(dòng)工征收20%土地閑置費(fèi)，則是舊有政策的重新強(qiáng)調(diào)，關(guān)鍵在于落實(shí)。

至于控制單宗用地出讓規(guī)模，政策內(nèi)容比較模糊。我認(rèn)為單宗土地大小應(yīng)該根據(jù)不同地段作出不同規(guī)定，如開發(fā)成熟的城區(qū)就適宜分成細(xì)小地塊，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值化利用，較為偏遠(yuǎn)的近郊區(qū)域，則可將單宗土地規(guī)模適當(dāng)調(diào)大，有利于開發(fā)商進(jìn)行整體開發(fā)。

一次性付地價(jià)或有副作用

經(jīng)緯地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展部副經(jīng)理吳定金

對開發(fā)商來說，影響的應(yīng)該是一次性付清地價(jià)才能辦理建設(shè)用地使用權(quán)證書。不過頭先需要澄清的是，政策明確的是必須一次性付清全部的土地出讓款項(xiàng)，而并沒有說不能分期辦證，因此之前有媒體"一次性繳費(fèi)，一次性辦證"的說法是對政策的誤讀。新政策實(shí)施之后，對開發(fā)商的資金實(shí)力提出了很高要求，再也不能像以往一樣"小馬拉大車"了。

當(dāng)然，政策出現(xiàn)一定的副作用也并非沒有可能，在自有資金受到限制，又無法一次性獲得大筆資金的前提下，發(fā)展商的土地開發(fā)量可能會(huì)受到限制，從而較終影響到樓市的產(chǎn)品供應(yīng)。

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