今天，官方在2016年的樓市維穩(wěn)上終于祭出了個(gè)大招：央行聯(lián)手銀監(jiān)會(huì)發(fā)布關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知。

在不實(shí)施“限購”措施的城市，居民家庭頭次購購普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上較低頭付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。

新政還規(guī)定，對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購購普通住房，較低頭付款比例調(diào)整為不低于30%。對于實(shí)施“限購”措施的城市，個(gè)人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。

此次房貸新政出臺(tái)后，在輿論間引起熱烈的反響。諸多機(jī)構(gòu)和專家對官方在春節(jié)前推出的這一重大政策進(jìn)行解讀，以判斷對未來樓市以及經(jīng)濟(jì)走勢的影響。

騰訊財(cái)經(jīng)通過梳理，將較重要的關(guān)鍵詞呈現(xiàn)出來，讓讀者看清房貸新政策背后釋放出的市場信號(hào)。

關(guān)鍵詞：歷史較低--房貸頭付回到兩成時(shí)代

其實(shí)房貸頭付政策在去年9月份就已經(jīng)提前松動(dòng)過一次，當(dāng)時(shí)央行銀監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，規(guī)定在不實(shí)施“限購”措施的城市，對居民家庭頭次購購普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，較低頭付款比例調(diào)整為不低于25%。

而今天的新政，已經(jīng)明確將官方劃定的25%頭付紅線淡化，批準(zhǔn)地方政府可以根據(jù)實(shí)際需要再下浮5%，將頭付比例將至兩成。

據(jù)證券時(shí)報(bào)報(bào)道，在過去的1年里，房貸政策歷經(jīng)了330新政和930新政兩次大的調(diào)整，其中330新政主要針對二套房頭付比例進(jìn)行調(diào)整，頭付比例從60-70%下調(diào)為40%；930新政則將一套房頭付比例從30%降低為25%。

此次相當(dāng)于同時(shí)對頭套房和二套房頭付比例進(jìn)行調(diào)整，頭套房較低頭付比例降至20%，二套房頭付比例進(jìn)一步由40%降至30%。

易居研究院副院長楊紅旭表示，此次頭付降至二成，也就回到2006年之前，屬于歷史較低水平了。

楊紅旭分析稱，這一政策，是支持自住需求，化解房地產(chǎn)庫存方針的具體落實(shí)，有助于剛需和頭次改善需求的釋放，未來還會(huì)有其他寬松政策出臺(tái)，進(jìn)一步促進(jìn)樓市復(fù)蘇。

房地產(chǎn)商任志強(qiáng)則認(rèn)為今天的這個(gè)政策仍在猶抱琵琶半遮面，他通過微博評論稱，“出個(gè)政策也婆婆媽媽的？”“明明是過時(shí)的限制性政策，就是不肯統(tǒng)一降到頭付兩成？”

關(guān)鍵詞：歷史較高--全國房地產(chǎn)庫存7.1億平方米

官方今天發(fā)布的樓市新政，其刺激力度似乎有向2008年金融危機(jī)時(shí)期看齊的調(diào)性。而背后則是地方政府面臨著的樓市庫存居高不下的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局較新公布的數(shù)據(jù)顯示，2015年末，全國商品房待售面積達(dá)到7.1億平方米，為歷史較高值。其中三四線城市由于自身消化能力有限，面臨的庫存壓力更加明顯。

中國社科院稱，如果想完全消化樓市庫存，需要23個(gè)月。民生證券研究院的研究表明，從結(jié)構(gòu)上看，2015年年底一、二、三線城市庫銷比分別為8.15、10.23和25.58，三線城市房地產(chǎn)庫存過剩問題較為嚴(yán)重。

與待售面積上漲不同的是，2015年全年，房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率已降到了0.079個(gè)百分點(diǎn)，成為歷年年度的較低值。

而較為關(guān)鍵的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)庫存的所有住宅商品房的面積更是高達(dá)約為55.6818億平方米左右，這還不包括數(shù)量龐大的農(nóng)村房屋。

這些龐大的庫存量直接影響到中國經(jīng)濟(jì)增長數(shù)據(jù)。

關(guān)鍵詞：去庫存--布局地方發(fā)力

經(jīng)過多年的高速增長，中國房地產(chǎn)市場已從“增量時(shí)代”步入“存量時(shí)代”，“去庫存”當(dāng)仁不讓成為今年樓市的關(guān)鍵詞。

房地產(chǎn)投資增速下降，已嚴(yán)重拖累中國經(jīng)濟(jì)增長，已經(jīng)多次喊話要‘去庫存’，提出要化解房地產(chǎn)庫存。

2015年四季度召開的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，化解房地產(chǎn)庫存已經(jīng)被列為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的五大任務(wù)之一，會(huì)議指出，“要取消過時(shí)的限制性措施。應(yīng)該說，從這次政策開始，各主管部門“去庫存”的執(zhí)行落實(shí)政策將會(huì)相繼出臺(tái)。

數(shù)據(jù)顯示，全中國房地產(chǎn)整體庫存按照過去三年的平均銷售速度計(jì)算，這一庫存需要五年的時(shí)間來消化。

如何消化高庫存，不僅是開發(fā)商面臨的一大難題，也是地方政府頭疼的問題。

據(jù)南方日報(bào)報(bào)道，近期，重慶、福建、湖南、海南等地密集出臺(tái)去庫存措施，而多地陸續(xù)召開的“兩會(huì)”也紛紛將去庫存作為2016年房地產(chǎn)的重中之重。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近期各地政策調(diào)整和要求化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的要求相一致。分城實(shí)施是未來政策放松的主流，將會(huì)有更多省份跟進(jìn)。房地產(chǎn)市場有望在一季度迎新一輪政策寬松潮。

1月18日，重慶成為在2016年個(gè)出臺(tái)去庫存措施的城市，在促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展方面出臺(tái)了包括稅收、金融、重組合并等多方面支持措施。

如對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率由20%調(diào)整為15%，非普通住宅、商業(yè)、車庫的土地增值稅預(yù)征率由3.5%調(diào)整為2%，普通住宅土地增值稅預(yù)征率執(zhí)行1%。

此后，多地跟隨重慶步伐，相繼出臺(tái)去庫存措施。19日，福建全省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作視頻會(huì)議提出，鼓勵(lì)各市、縣根據(jù)實(shí)際制定政策，按照“一市一策”、“一縣一策”、“一盤一策”的原則，在2016年2月底前出臺(tái)落實(shí)到具體樓盤的房地產(chǎn)去庫存措施。

對于庫存量大、去化周期長的三四線城市，要暫停土地供應(yīng)，特別是一些城市存在商業(yè)用房庫存去化周期長的問題，要暫停商業(yè)用地出讓。

20日，湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議召開。會(huì)議提到，湖南房地產(chǎn)去庫存壓力很大，有的地方去化周期(商品房的銷售周期)達(dá)2至3年，必須采取強(qiáng)有力措施。

湖南省住建廳提出，貨幣化安置是去庫存的有效手段，原則上，2016年棚改貨幣化安置比例不得低于50%，對安置比例高的地區(qū)和項(xiàng)目將給予資金傾斜。

公租房從2017年起將不再新建，要全部通過租賃市場解決，政府給予租金補(bǔ)貼。此外，還提出大力發(fā)展租賃市場、支持農(nóng)民工進(jìn)城落戶、發(fā)揮公積金政策效應(yīng)等去庫存措施。

21日，海南省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長丁式江在海南住房城鄉(xiāng)建設(shè)會(huì)議上透露，由于銷售速度低于建設(shè)速度，海南商品房面臨較大的去庫存壓力。

海南將采取10條措施全力推進(jìn)去庫存和轉(zhuǎn)型發(fā)展，逐步降低商品住宅開發(fā)比例，增加經(jīng)營性房地產(chǎn)比重，推動(dòng)房地產(chǎn)從單一產(chǎn)品向多元化產(chǎn)品轉(zhuǎn)變。同時(shí)取消過時(shí)的限制性措施，營造主要依靠市場進(jìn)行產(chǎn)業(yè)重組的可預(yù)期環(huán)境。

民生證券宏觀分析師朱振鑫指出，去庫存是供給側(cè)改革要?jiǎng)?wù)，激發(fā)房地產(chǎn)合理需求是去庫存要?jiǎng)?wù)。下調(diào)公積金頭付后，下調(diào)一般貸款頭付順理成章，不排除進(jìn)一步下調(diào)可能。

關(guān)鍵詞：減壓--三四線城市樓市迎來機(jī)遇

房地產(chǎn)庫存壓力到底有多大？以河南省為例，據(jù)河南省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：截至2015年底，河南商品房待售面積為3606.83萬平方米。而據(jù)河南省住建廳統(tǒng)計(jì)，目前該省已經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房庫存量達(dá)到了1億1161萬平方米，平均銷售周期17個(gè)月。

按照房地產(chǎn)行業(yè)的說法，銷售周期在7到12個(gè)月為正常范圍，超出12個(gè)月就存在較大的庫存壓力了。

國泰君安地產(chǎn)研究團(tuán)隊(duì)表示，此次政策出臺(tái)是為了進(jìn)一步加快非限購城市去庫存（限購城市特指北上廣深及三亞），通過銷售端的回暖帶動(dòng)投資端企穩(wěn)，對目前預(yù)期較為悲觀的樓市注入一劑強(qiáng)心針。

2015年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速僅為1%，土地購置面積和土地成交價(jià)款同減31.7%和23.9%，整體較為低迷。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析稱通過下調(diào)頭套房頭付比例，可以降低購房者入市門檻，適度激活當(dāng)前的以自住需求為主的樓市成交量，緩解當(dāng)前大部分三四線城市、半數(shù)以上二線城市庫存相對較大的市場壓力，同時(shí)使房價(jià)保持相對穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢。

樓市參考表示，較有殺傷力的不是頭套房頭付降低到兩成，而是二套房頭付降低到三成（很多城市此前是4到7成，少數(shù)是3成），這將激活二線城市特別是“強(qiáng)二線城市”的改善性需求和投資性需求。

在二線城市里，較看好蘇州、杭州、南京、鄭州的樓市，因?yàn)檫@些城市具有較強(qiáng)的人口競爭力，而樓市庫存量又不算太多。此外，人口增長較快的長沙的區(qū)普通住宅，也可以看好。

一些地方在“放松限購”的同時(shí)，還通過“放寬戶籍”等方式鼓勵(lì)農(nóng)民購房。廣西北海、玉林、南寧等部分城市此前已經(jīng)出臺(tái)新政，居民可以通過購房落戶城市。

而在可查到的城市中，出臺(tái)上述類似政策的地方遍及中國的大江南北，北有呼和浩特、南有?？?、中部則有武漢等城市。

根據(jù)中信建投團(tuán)隊(duì)的統(tǒng)計(jì)，2015年一二三線城市成交增速分別為39%、14%和13%，一線城市自二季度以來一直

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