陷阱一

　　廣告欺詐眼花繚亂

　　★案例：1999年的春季房展會(huì)上，在裝飾華麗的諸多展臺(tái)和讓人眼花繚亂的樓書(shū)中，王先生發(fā)現(xiàn)了位于東三環(huán)南路的項(xiàng)目———xx苑。優(yōu)越的位置和令人心動(dòng)的每平方米4480元售價(jià)，開(kāi)發(fā)商的美好的諾言，使王先生很快做出了決定，購(gòu)購(gòu)了xx苑的期房。

　　在合同上簽下自己的名字時(shí)，王先生認(rèn)為自己作出了一個(gè)無(wú)悔的選擇，“東三環(huán)第三商圈的住宅”、“建筑面積為3.5萬(wàn)平方米的規(guī)模俱樂(lè)部會(huì)所，包括游泳館、保齡球館、健身房、餐飲娛樂(lè)、商務(wù)”、“24公里溫泉熱水”、“24公里保安”、“8部進(jìn)口電梯”、“7000平方米綠地”……在王先生精心保留的精美的樓書(shū)、廣告中，這些承諾是那么誘人，但是，在現(xiàn)實(shí)生活中，會(huì)所消失了、停車場(chǎng)變成了賓館的后院、7000平方米的面積綠地連一半也沒(méi)有、24公里保安根本無(wú)從談起、承諾的進(jìn)口電梯卻拿不到檢驗(yàn)合格證……

　　2003年3月，該小區(qū)200余戶業(yè)主陸續(xù)簽署了律師協(xié)議，準(zhǔn)備用法律維權(quán)。

　　★藥方：

　　中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)提醒，虛假?gòu)V告常見(jiàn)的有七種情形：一是模糊時(shí)間。即廣告中不標(biāo)明銷售價(jià)格的有效期限，特別是一些所謂的“特價(jià)房”慣于采取“空手套白狼”的方式。二是模糊數(shù)字。當(dāng)具體涉及面積的時(shí)候，往往不標(biāo)明是建筑面積還是使用面積。三是模糊圖片。在許多廣告中都會(huì)配發(fā)一些圖片以增加直接的視覺(jué)效果，但卻不標(biāo)明出現(xiàn)在廣告中的是建筑設(shè)計(jì)效果圖還是模型照片。四是模糊概念。明明是有限的打折讓利進(jìn)行促銷，卻宣傳為“免契稅”等特殊稅收政策。五是模糊出處。即廣告中沒(méi)有刊登預(yù)售銷售許可證號(hào)，甚至都沒(méi)有開(kāi)發(fā)企業(yè)的名稱。六是模糊規(guī)定。廣告中不可以使用“”、“頭個(gè)”、“較”等等這樣的極端形容詞語(yǔ)，也不可以主觀預(yù)測(cè)，但許多地產(chǎn)廣告卻出現(xiàn)一些明示或者隱含房屋升值、保值的內(nèi)容，而且出現(xiàn)極端形容詞。七是模糊規(guī)劃。把政府規(guī)劃中不可能或還沒(méi)有實(shí)現(xiàn)的文化、教育、科研、綠化、交通、環(huán)保等項(xiàng)目，當(dāng)做與自身相聯(lián)系的組成部分進(jìn)行宣傳。

　　即使判斷廣告基本可信，購(gòu)房者也要保留好所有的樓書(shū)、廣告，以備不時(shí)之需。

　　陷阱二

　　美輪美奐樣板間

　　★案例：從事多年銷售的地產(chǎn)商都深諳揚(yáng)長(zhǎng)避短之道，他們提供的樣板間永遠(yuǎn)都是被幾十盞上千瓦的燈照著顯得寬敞、明亮。另外，由專門的設(shè)計(jì)師提供的設(shè)計(jì)也有效地掩蓋了房屋的缺陷。另外，為了不讓購(gòu)房人發(fā)現(xiàn)缺陷，開(kāi)發(fā)商在選擇開(kāi)盤時(shí)間以及邀請(qǐng)看房時(shí)間等方面都有嚴(yán)格測(cè)算。比如，為了證明采光良好，東向房，銷售人員會(huì)約你8點(diǎn)到10點(diǎn)看房，南向中午看，西、北向下午3點(diǎn)以后看等。

　　★藥方：不要只看表面，要冷靜分析的利弊，可以到附近或是戶型相似的朋友家看一看，詢問(wèn)一下居住體會(huì)。樣板間非常容易使購(gòu)房者受到誘導(dǎo)，即便為了省心咬牙購(gòu)下樣板間，今后的電費(fèi)也將讓你心顫。另外，在購(gòu)購(gòu)一個(gè)樓盤之前，一定要仔細(xì)考察周邊環(huán)境，了解政策導(dǎo)向以及市政長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，不要聽(tīng)信銷售人員的一面之詞，比如售樓小姐說(shuō)“旁邊那個(gè)工廠馬上就要搬了”等類似的話。

　　陷阱三

　　虛假承諾花言巧語(yǔ)

　　★案例：“您入住的時(shí)候，兩氣肯定已經(jīng)通了?！薄皬奈覀冞@里到天安門也就20時(shí)辰車程?！薄澳能囄毁M(fèi)就是這個(gè)數(shù)字了，以后肯定不會(huì)漲的！”“貸八成30年，沒(méi)問(wèn)題！”“我們的水質(zhì)可以達(dá)到礦泉水的標(biāo)準(zhǔn)?！变N售人員的信誓旦旦讓人不得不信，開(kāi)發(fā)商提供服務(wù)的細(xì)致入微也不由讓人感動(dòng)?？墒沁@些話是不是都能落實(shí)，還真是一個(gè)大問(wèn)題，而且開(kāi)發(fā)商營(yíng)盤常變，兵也常換，有時(shí)讓你有理無(wú)據(jù)、投訴無(wú)門。

　　★藥方：通氣、通電話的問(wèn)題要視樓盤位置而言，如果離市政大管線十分遙遠(yuǎn)，而且周圍項(xiàng)目比較少，那么千萬(wàn)不要相信入住即通的假話。

　　至于車程，一定要考慮白天交通擁堵的情況，半夜20時(shí)辰車程，白天你可能得花上兩個(gè)公里。另外，開(kāi)發(fā)商的測(cè)算方式是不是走了高速？每天幾十元的高速過(guò)路費(fèi)，你是否可以承受？這些都需算計(jì)清楚。

　　如果怕開(kāi)發(fā)商翻臉不認(rèn)賬，一定要從踏入售樓處的天起，就注意搜集各方面的證據(jù)，如樓書(shū)、復(fù)印的銷售資料等。簽合同時(shí)要盡可能地把所有的口頭承諾落實(shí)到紙面上，重要問(wèn)題要讓銷售經(jīng)理簽字。方便的話，對(duì)整個(gè)過(guò)程錄音、錄影，盡量讓銷售主管、經(jīng)理級(jí)別的人物做出承諾。

　　陷阱四

　　合同違約難得理賠

　　★案例：2002年6月，經(jīng)過(guò)精心挑選，王先生選擇了位于南城的某小戶型樓盤。按照合同約定，王先生應(yīng)該在12月31日辦理入住手續(xù)。但是2002年11月，王先生卻接到開(kāi)發(fā)商的通知，說(shuō)要到2003年1月31日才能入住，一聽(tīng)只晚1個(gè)月，王先生并沒(méi)有太在意。2003年1月31日，王先生再次接到通知說(shuō)要到3月1日才能交房。3月1日到了，但交房的日期再次延遲，開(kāi)發(fā)商給業(yè)主的答復(fù)是“4月31日”，而且對(duì)延期交房并沒(méi)有任何解釋和歉意。4月1日，王先生和其他準(zhǔn)備退房的業(yè)主們一起來(lái)到售樓處集體退房，并于4月中旬正式簽署了退房協(xié)議，補(bǔ)償款只有律師費(fèi)、抵押登記款、已還銀行本息，沒(méi)有違約金。因?yàn)樵谫?gòu)房合同中，對(duì)違約金的支付規(guī)定極其模糊。

　　★藥方：俗話說(shuō)“購(gòu)的沒(méi)有賣的精”，為了避免掉入陷阱，購(gòu)房者較小心的就是合同，但較容易出問(wèn)題的也是合同，作為外行人的購(gòu)房者，似乎永遠(yuǎn)也勝不過(guò)對(duì)房地產(chǎn)“門兒清”的開(kāi)發(fā)商。不過(guò)，為了盡可能地避免損失，建議購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)，花一筆錢，請(qǐng)一位房地產(chǎn)專業(yè)律師，為你把關(guān)。

　　陷阱五：

　　規(guī)劃變更悄無(wú)聲息

　　★案例：2001年，支先生在某苑4號(hào)樓購(gòu)購(gòu)了一套住宅，為了享受到更多的綠地、風(fēng)景，他放棄了北方人較看重的南向戶型，選擇了朝北的住宅，因?yàn)閺倪@個(gè)方向望出去，南湖公園成片的綠地都盡收眼底。入住兩年后，支先生突然發(fā)現(xiàn)小區(qū)的規(guī)劃變更了，開(kāi)發(fā)商將在自己的樓前豎立起兩棟24層塔樓，在窗前品茶觀景的日子將一去不復(fù)還。為此，支先生和其他業(yè)主準(zhǔn)備將開(kāi)發(fā)商告上法庭。

　　★藥方：開(kāi)發(fā)商變更了規(guī)劃，卻沒(méi)有通知業(yè)主，這種情形在近年來(lái)的房地產(chǎn)投訴中，愈演愈烈。這里不能不提大西洋新城，2001年，就在其前期業(yè)主熱烈期盼該小區(qū)的湖早日完成之時(shí)，才發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的規(guī)劃已經(jīng)改變，原定的湖被兩棟樓所代替。每戶業(yè)主拿出早期大西洋新城的宣傳冊(cè)都可以證明湖的存在。小區(qū)業(yè)主聯(lián)名將規(guī)劃委員會(huì)告上法庭，較后，開(kāi)發(fā)商不得不將規(guī)劃改回1999年以前的規(guī)劃。同時(shí)，北京市有關(guān)部門發(fā)布并于2002年1月1日起實(shí)施的新規(guī)定中，已經(jīng)列入了修改小區(qū)規(guī)劃必須征得業(yè)主同意的條款。

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