對很多人來說,購房無疑是人生的一件大事。不能“安居”,怎能“樂業(yè)”？無論是自住還是投資,房產(chǎn)由于總價不菲而讓人頗費(fèi)思量,小心謹(jǐn)慎,生怕上當(dāng)受騙。在這條艱辛購房路上潛伏著不少陷阱,你需要明察秋毫,步步為營。下面,筆者就對購房過程中的一些陷阱做出分析,提請購房者加以留意。

   陷阱之一：房貸險

   目前,大部分居民購房采用的都是按揭貸款的方式,而在向銀行辦理個人住房按揭的同時,銀行頭先會向你遞上一份《個人貸款抵押房屋綜合保險單》,包括財產(chǎn)損失保險和還貸保證保險兩部分,這就是按揭貸款購房必須購購的房貸險。有的房貸險合同約定合同生效時間是購房者購購房屋之日或是銀行貸款批準(zhǔn)之日,是不合理的。對于期房購購者而言,房屋尚未驗(yàn)收交付,不應(yīng)承擔(dān)財產(chǎn)損失保險義務(wù),但是現(xiàn)有的保險合同將財產(chǎn)損失保險和還貸保證保險糅和在一起,統(tǒng)一從貸款之日開始計算,使購房者多承擔(dān)了一定期限的保險責(zé)任和費(fèi)用。

   此外,銀行指定保險公司的做法也值得商榷。保險合同的訂立是合同當(dāng)事人意思自治的表現(xiàn),除法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定以外,購房者作為民事主體,可以自由選擇與其簽訂保險合同的相對人,有權(quán)根據(jù)自身的判斷和比較,來選擇有競爭力、信譽(yù)良好和費(fèi)率優(yōu)惠的保險公司。

   而且保監(jiān)會在《關(guān)于加強(qiáng)個人住房貸款和貸款房屋保險管理的通知》(2002年1月22日)中明文規(guī)定：各商業(yè)銀行在辦理個人住房貸款時,應(yīng)允許借款人自由選擇保險公司,不得強(qiáng)行要求借款人到指定的保險公司投保；各保險公司不得以不正當(dāng)競爭手段要求貸款銀行為其代理貸款房屋保險。

   陷阱之二：空置房物管費(fèi)

   根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條的規(guī)定：“已竣工但尚未出售或者未交給購受人的物業(yè),物業(yè)費(fèi)用由建設(shè)單位交納?！边@里所說的建設(shè)單位,在商品房開發(fā)中主要就是指開發(fā)商。

   然而實(shí)際上,小業(yè)主們花了不少冤枉錢替別人長期供養(yǎng)“孩子”卻未察覺。在開發(fā)商不交空置房管理費(fèi)的情況下,物業(yè)公司只能從小區(qū)全體業(yè)主交納的物業(yè)費(fèi)中扣除,或者以小區(qū)經(jīng)營性收入沖抵。在這個過程中,小業(yè)主們無疑是吃了啞巴虧。在物業(yè)管理方面,經(jīng)常會存在大量糾紛。為此,購房者必須對以下幾個問題徹查清楚,真正做到心中有數(shù)：,物業(yè)管理公司提供服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)；,有關(guān)房屋使用及維修管理的具體制度安排；第三,物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如何確定。購房者對于上述物業(yè)管理問題的了解,不能僅僅局限于開發(fā)商的口頭承諾,否則,一旦發(fā)生糾紛,購房者的權(quán)益將無法得到保障。購房者應(yīng)要求開發(fā)商對物業(yè)管理問題有正式的書面文件,對購房者來講,購房之前,一定要認(rèn)真閱讀公約,弄清自己的權(quán)利和義務(wù),這樣才能切實(shí)保護(hù)自己的合法利益。

   陷阱之三：土地出讓金

   不少居民購房時會遇到土地使用年限已經(jīng)過去幾年的情形。土地證調(diào)查結(jié)果顯示,確實(shí)有很多項(xiàng)目的土地使用年限存在“縮水”情況。按規(guī)定,本著“誰使用土地,誰交納土地出讓金”的原則,土地使用期限到的時候,使用者需向國土部門交納出讓金。在現(xiàn)實(shí)操作中,許多開發(fā)商為了追求利益的化,往往擅自改變土地的使用性質(zhì),從而影響到土地的使用年限,但他們又不再為土地交納出讓金。于是開發(fā)商“曬地皮”而損失的土地使用年限,往往轉(zhuǎn)嫁到購購者的頭上,增加了購房者的實(shí)際成本。

   陷阱之四：不規(guī)范的便宜房

   誰都希望購到物美價廉的商品,但在市場經(jīng)濟(jì)條件下,不要相信天上掉餡餅的事。商家任何“優(yōu)惠”、“便宜”都不可能是白的,都有其中一定的理由,因此購便宜房之前一定要弄清楚便宜的真正原因。對于以下幾種房,居民在考慮購購時,一定要三思而后行：

   1、聯(lián)合開發(fā)房。這是由有錢無地的房地產(chǎn)開發(fā)商出錢,有地?zé)o錢的企事業(yè)單位出地聯(lián)合開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。建成后,開發(fā)商一般是將自己分得的那部分房產(chǎn)對社會公開出售,但是按照國家規(guī)定,這類房是不得作為商品房出售的,所以如果貪圖低價而購入,可能會在今后遇到產(chǎn)權(quán)證方面始料不及的麻煩。

   2、集資合建房。這是房地產(chǎn)開發(fā)商為了降低商品房開發(fā)成本,與市郊城鎮(zhèn)及村民以集資建房、聯(lián)合開發(fā)或小城鎮(zhèn)建設(shè)等為名,利用村集體的土地在城郊低價征地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。需要特別強(qiáng)調(diào)的是,此類房產(chǎn)大都沒有辦理土地出讓手續(xù),也未辦理土地征用手續(xù)。因此,如果購購這類集資合建的房屋,按國家有關(guān)規(guī)定,這類房屋購賣行為將是無效的。

   3、公益聯(lián)建房。這是由地方政府或本系統(tǒng)本單位組織專業(yè)的,市民自愿參加組成的住房“合作社”,為解決“社員”住房困難而進(jìn)行的合作建房項(xiàng)目。當(dāng)新建房子出現(xiàn)一定富余時,面向社會出售。由于這類房屋具有公益性質(zhì),享有不少優(yōu)惠條件,所以根據(jù)國家政策規(guī)定,也不能作為商品房出售,一旦購購,日后難以進(jìn)入三級市場。

   除此以外,一些未經(jīng)批準(zhǔn)、不具有房地產(chǎn)開發(fā)資格的非法開發(fā)商,通過非正常渠道謀得土地而開發(fā)的房產(chǎn),以及司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)已依法裁定、查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房子,隱藏著極大的風(fēng)險,較好不要購購。

   由于以上這些所謂的便宜房或沒有履行正常的土地出讓手續(xù),或?qū)儆诓灰?guī)范開發(fā),故一旦購購了上述房屋,是得不到產(chǎn)權(quán)證的,對于消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)以及將來房產(chǎn)的歸屬和交易都會造成極大的障礙。

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