房子，在中國老百姓心中，不僅是一個(gè)遮風(fēng)擋雨的住所，更是向希望起航的港灣。對(duì)于老百姓而言，每個(gè)人都想圓自己的“安居夢(mèng)”，而在這個(gè)夢(mèng)想的實(shí)現(xiàn)過程中，總會(huì)出現(xiàn)一些不太和諧的因素。而頭當(dāng)其沖的便是購房陷阱，如虛假宣傳、延期交房、霸王條款、精裝陷阱等，這些都時(shí)常困擾著廣大的購房者。

　　當(dāng)發(fā)生購房糾紛時(shí)，購房者總是處于被動(dòng)的地位，束手無策、投訴無門是常態(tài)，購房人的“胳膊”總是扭不過開發(fā)商這個(gè)“大腿”。所以筆者建議購房者在購房前一定要巧辯“陷阱”見招拆招，避免日后遇到不必要的麻煩。

　　【陷阱一】虛假廣告

　　“那些未寫進(jìn)合同里的，環(huán)境與配套”

　　開發(fā)商往往采取虛假廣告，大肆吹噓樓盤環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施完善，但是這些又都沒寫在合同上。而購房者也是從開發(fā)商夸大的宣傳、廣告、資料、銷售人員的講解等渠道對(duì)商品房進(jìn)行了解，然后才作出是否購房的決定。而這種欺騙式的銷售往往為后來的糾紛埋下了隱患，到了交房時(shí)，購房者通常都會(huì)發(fā)現(xiàn)根本不是同一回事。

　　律師支招：為了引起注意、制造聲勢(shì)，有些樓盤廣告內(nèi)容夸張，雖未寫入商品房購賣合同，但在廣告宣傳資料中表明就其商品房及相關(guān)設(shè)施作了具體的說明和承諾，而這些對(duì)合同訂立以及房屋價(jià)格是有重大影響的，因此開發(fā)商要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，當(dāng)事人有權(quán)請(qǐng)求法院予以撤銷，并要求對(duì)方賠償損失。

　　建議購房時(shí)，可實(shí)地考察，先到規(guī)劃部門去查詢一下，看看實(shí)際規(guī)劃情況;較好保留廣告單、售樓書等宣傳資料，較好把廣告宣傳的內(nèi)容全部載入正式的合同中，這些資料可作為追究其法律責(zé)任的有力憑證。

　　【陷阱二】霸王條款

　　“謹(jǐn)慎購房合同中，‘……一律不退’之類的條款”

　　一般情況下，開發(fā)商(售樓人員)會(huì)遞給客戶一份擬好的合同，合同會(huì)有許多空白的地方，有些地方是有待雙方確定后注入相關(guān)內(nèi)容的，而有些選擇性填寫處可能還空著。這時(shí)，購房者往往以為該說的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是這些空白處為開發(fā)商日后作弊提供了條件。購房者簽訂的商品房合同內(nèi)隱藏不利于購房者的條款，由于難以界定，當(dāng)購房者利益受損時(shí)難以維護(hù)自己的正當(dāng)權(quán)利。

　　律師支招：看清楚補(bǔ)充協(xié)議的條款,特別是免除開發(fā)商義務(wù),削減業(yè)主權(quán)利的條款,遇到空白處應(yīng)填上對(duì)自己權(quán)益有利的內(nèi)容。在確購房書內(nèi)容時(shí)，一定要特別警惕“……一律不退”之類的條款，以免上當(dāng)受騙。

　　【陷阱三】延期交房

　　(熱點(diǎn)問題：筆者曾多次收到業(yè)主因延期交房而投訴、希望曝光的事件)

　　交房時(shí)間臨近，房子才剛蓋到一半

　　購房子不是件容易事，眼看著交房的時(shí)間越來越近了，去項(xiàng)目地點(diǎn)一看，樓剛蓋到一半呢。找開發(fā)商一問，答復(fù)五花八門，事實(shí)都差不離：房子沒有蓋好，估計(jì)只能延期交房，而且一拖就是幾個(gè)月甚至一年。

　　律師支招：根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給購受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知購受人。

　　業(yè)主維權(quán)通常有兩種方式一是選擇解除合同即退房，二是選擇要違約金，開放商延期交房是其違反合同約定的一種表現(xiàn)形態(tài)，業(yè)主可以根據(jù)雙方的合同約定要求開發(fā)支付相應(yīng)比例的違約金。

　　【陷阱四】質(zhì)量問題

　　對(duì)每一個(gè)購房人來說，較頭痛的問題是什么?恐怕大多數(shù)人會(huì)回答說：房子出現(xiàn)質(zhì)量問題，墻壁和窗戶滲漏水、墻壁開裂、地板空鼓等，這些問題時(shí)時(shí)困擾著購房者。

　　律師支招：要想把握好房子質(zhì)量關(guān)，頭先自然是選擇品牌房地產(chǎn)開發(fā)商，品牌開發(fā)商比較重視商業(yè)信譽(yù)，有一整套規(guī)范質(zhì)量控制流程;在收房的時(shí)候，必須對(duì)房產(chǎn)質(zhì)量進(jìn)行一個(gè)全面的檢查，要約好地產(chǎn)開發(fā)公司的負(fù)責(zé)代表，和自己一起驗(yàn)房，發(fā)現(xiàn)任何問題，都必須記錄，然后協(xié)商解決。

　　業(yè)主在購房后，面對(duì)房屋質(zhì)量問題，若房屋在保修期內(nèi)業(yè)主可要求開發(fā)建設(shè)單位給予賠償或給予維修，物業(yè)公司屬于對(duì)該物業(yè)部分進(jìn)行管理服務(wù)的第三方對(duì)象，不是房屋建設(shè)者，無需對(duì)房屋存在的質(zhì)量問題承擔(dān)法律責(zé)任;若開發(fā)建設(shè)單位拒不履行賠償或者維修義務(wù)的，業(yè)主可以起訴到人民法院。房屋在保修期外，物業(yè)公司有義務(wù)對(duì)房屋公共部位設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行日常性維修。

　　【陷阱五】配套縮水

　　許多不良開發(fā)商在推樓盤時(shí)，往往會(huì)向你推介園區(qū)周邊配套規(guī)劃，幼兒園、高端會(huì)所、小學(xué)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、時(shí)尚商業(yè)街等等一應(yīng)俱全，但由于開發(fā)商與購房者所簽的合同中往往沒有園區(qū)周邊配套規(guī)劃的內(nèi)容，使得承諾的園區(qū)周邊配套成為一紙空文。購房時(shí)樓盤廣告宣傳頁上承諾了“某某學(xué)校緊靠學(xué)校的小區(qū)”，但是房子購過之后，卻被告知所購的小區(qū)住房緊靠學(xué)校的小區(qū)并非開發(fā)商宣傳的 。

　　律師支招：購房者應(yīng)冷靜分析各種配套設(shè)施存在的可能性和合理性,不為表面現(xiàn)象所迷惑。如開發(fā)商提供免費(fèi)交通車，能長(zhǎng)期免費(fèi)嗎?二是調(diào)查教育設(shè)施是否為教育行政部門所認(rèn)可。三是看周圍是否有替換的配套設(shè)施。

　　商品房購賣合同是一個(gè)格式合同，購房者在簽訂購房合同的時(shí)候必須要看清楚合同的條款，如果開發(fā)商沒有約定一些東西，就要跟開發(fā)商簽訂一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，在簽訂的合同越明晰越好，這樣將來出現(xiàn)什么問題可以按照合同來執(zhí)行。

　　【陷阱六】精裝陷阱

　　 本應(yīng)是開發(fā)商提供給業(yè)主的舒適、安心的居住環(huán)境。但如今的“ ”卻與此背道而馳，隱蔽工程無法檢測(cè)，滲、漏、泛、堵、殼、裂、砂、銹等質(zhì)量問題頻發(fā)，開發(fā)商對(duì)業(yè)主房屋的維修時(shí)間一拖再拖……

　　律師支招：消費(fèi)者頭先要搞清楚 合同上約定的是“精裝修”還是“全裝修”。如果合同沒有明確約定，房屋一旦出現(xiàn)問題，維權(quán)會(huì)比較麻煩。同時(shí)，購房者購房時(shí)要鎖定相應(yīng)的裝修標(biāo)準(zhǔn)，交房時(shí)要一一檢查。

　　 質(zhì)量有問題，開發(fā)商要無償修復(fù)，直至質(zhì)量合格及符合你們當(dāng)初約定的裝修標(biāo)準(zhǔn)。此外，你在修復(fù)期間的損失，比如在外租房的費(fèi)用等可以要求開發(fā)商賠償。如果你是打算自己來修，只是讓開發(fā)商賠償修復(fù)費(fèi)用，那么開發(fā)商所賠償?shù)男迯?fù)費(fèi)用需使你的房屋達(dá)到原精裝修樣板房(合同)的標(biāo)準(zhǔn)。

　　【陷阱七】產(chǎn)權(quán)問題

　　“房產(chǎn)證遲遲沒下來，業(yè)主可以要求開發(fā)商退還房款的差價(jià)損失”

　　有很多小區(qū)業(yè)主反應(yīng)，房子都入住幾年了，但是房產(chǎn)證還沒有下來，小孩子上戶入學(xué)等成了困難。又或者是業(yè)主碰到“房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)期限縮水”的問題，因?yàn)樯唐纷≌瑥拈_發(fā)到銷售的周期一般在1～3年，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的“實(shí)際壽命”也就隨著開發(fā)商開發(fā)住宅時(shí)間的長(zhǎng)短而縮短。

　　律師支招：開發(fā)商造成房產(chǎn)證辦不下來的主要原因有：未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的房屋;土地或房屋未解除抵押的;開發(fā)商未繳納相關(guān)稅費(fèi)的;擅自改動(dòng)規(guī)劃設(shè)計(jì)的;開發(fā)商發(fā)生債務(wù)糾紛等等。房屋產(chǎn)權(quán)登記是申請(qǐng)?jiān)瓌t，在房屋竣工驗(yàn)收之后交付購房者之前，由房地產(chǎn)開發(fā)商向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)初始登記，一般是先辦棟證，再分戶，如果企業(yè)與樓盤資料齊全，兩個(gè)月左右房產(chǎn)證可辦下來。

　　開發(fā)商沒有如期履行合同約定，業(yè)主可以追究開發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證的違約責(zé)任，如果合同中約定了因拖辦房產(chǎn)證業(yè)主可退房的話，業(yè)主不僅可以申請(qǐng)退房，還可以要求開發(fā)商退還房款的差價(jià)損失。

　　【陷阱八】物業(yè)陷阱

　　開發(fā)商在賣房時(shí)，承諾小區(qū)物業(yè)是三A級(jí)服務(wù)，但是購房者在入住后，發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理和服務(wù)都很差勁，但是開發(fā)商卻推諉稱小區(qū)物業(yè)跟自己沒有關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)商強(qiáng)迫業(yè)主接受其指定的物業(yè)管理公司的服務(wù)，損害業(yè)主權(quán)益。

　　律師支招：一是購房者在簽訂房屋購賣合同時(shí),對(duì)指定的物業(yè)管理公司服務(wù)期限超出一年的，應(yīng)提出反對(duì)意見，因?yàn)檫@屬于不合理的違反購房者意愿的附加條件;二是對(duì)物業(yè)管理不滿意，業(yè)主可以按照法律規(guī)定更換物業(yè)公司?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第十一條規(guī)定，業(yè)務(wù)大會(huì)可以選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。因此，只要小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)，就可以由業(yè)主自己選聘物業(yè)公司。

　　【陷阱九】面積縮水

　　有些開發(fā)商會(huì)為前來購房的人準(zhǔn)備兩份住房面積資料，一份資料是在購房者購房前使用，另外一份是購房者付款后獲得的住房真實(shí)資料，有時(shí)候商品房銷售合同約定面積與實(shí)際面積發(fā)生差異。

　　律師支招：據(jù)國家商品房的相關(guān)規(guī)定，住宅面積誤差比完全值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，購受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持;面積誤差比完全值超出3%，購受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。仔細(xì)了解房地產(chǎn)開發(fā)商的相關(guān)資質(zhì)及開發(fā)手續(xù)，注意樓盤宣傳海報(bào)，重視“不可抗力”條款的約定。

　　【陷阱十】捂盤惜售

　　“制造“供不應(yīng)求”的假象”

　　不少購房者在購房中都遇到過這樣的經(jīng)歷，自己看上的房子開發(fā)商不賣，開發(fā)商能賣的房子自己又不滿意，不購以后又會(huì)漲價(jià)。一些開發(fā)商出于自身利益的考量，大量捂盤惜售，人為導(dǎo)致房源緊缺，借以人為抬高一路飆升的房?jī)r(jià)，使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出“供不應(yīng)求”的假象。

　　律師支招：捂盤惜售無形中會(huì)增加項(xiàng)目開發(fā)、銷售成本，而這些成本無疑會(huì)轉(zhuǎn)嫁給購房者。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售許可證10日內(nèi)，要一次性公開全部準(zhǔn)售房源的樓層、戶型、銷售單價(jià)、總售價(jià)、銷售狀態(tài)等，否則將受到嚴(yán)厲查處。

　　建議一是購房者一定要據(jù)理力爭(zhēng)，明確告訴售樓員除非這套房，其他房都不要;二是要求查看合同和發(fā)票，看你選中的房

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