繼2014年“9·30”新政、2015年“3·30”新政、2015年“9·30”新政之后，2月2日，央行和銀監(jiān)會(huì)再次聯(lián)合出臺(tái)房貸新政：在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，頭次購(gòu)購(gòu)普通商品住房，商業(yè)房貸較低頭付款比例可降至20%(原來(lái)較低為25%);對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的家庭，購(gòu)購(gòu)普通住房的商業(yè)房貸較低頭付比例調(diào)整為不低于30%(原來(lái)40%)。

    在不到一年半的時(shí)間里，連續(xù)四次下調(diào)房貸頭付比例，可見(jiàn)本輪政策放松、促進(jìn)住房消費(fèi)與化解房地產(chǎn)庫(kù)存的急迫性。

    剛剛過(guò)去的2015年，中國(guó)樓市總體上出現(xiàn)溫和復(fù)蘇，全國(guó)新建商品房成交量同比增長(zhǎng)7.4%。其中一、二線城市平均增長(zhǎng)二成多。不過(guò)三、四線城市拖了后腿，基本持平或小降。

    而進(jìn)入2016年之后，盡管1月國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)70個(gè)大中城市的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)尚未公布，不過(guò)根據(jù)易居研究院監(jiān)測(cè)的30個(gè)典型城市的數(shù)據(jù)(包括四個(gè)一線城市和其他二、三線樣本城市)，基本也能看出全國(guó)一、二、三線城市的整體態(tài)勢(shì)。

    在1月份，30個(gè)城市新建商品住宅的成交環(huán)比2015年12月份減少24.2%。雖然看似降幅達(dá)到兩成多，但實(shí)際不足為慮，因?yàn)榛旧厦磕?月的成交都會(huì)比上一年的12月下降。主要原因有二：一是新的一年開(kāi)始，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)下滑，而12月往往含有開(kāi)發(fā)商為了拼業(yè)績(jī)而集中推盤(pán)的因素;二是臨近春節(jié)，購(gòu)房需求出現(xiàn)季節(jié)性收縮。

    我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在短周期波動(dòng)的規(guī)律，每輪樓市的上行或下行，較領(lǐng)跑的指標(biāo)是房產(chǎn)交易量。只有當(dāng)交易量質(zhì)變之后，房?jī)r(jià)才會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)，然后傳遞到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、購(gòu)地、新開(kāi)工等指標(biāo)。

    本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)上行，較早始于2014年10月，市場(chǎng)信號(hào)是當(dāng)月住宅成交量環(huán)比9月大增，而政策信號(hào)是“9·30”新政，市場(chǎng)信號(hào)證實(shí)了政策信號(hào)的有效性。之后，30城商品住宅成交量持續(xù)保持高位。其中，2015年12月成交量創(chuàng)歷史較高月度成交紀(jì)錄。2016年1月，成交量雖環(huán)比下滑，但仍保持在2014年10月之后形成的高位平臺(tái)上?；诖?，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體狀況應(yīng)該無(wú)憂。

    從同比角度觀察成交量或許會(huì)更有研究?jī)r(jià)值。2016年1月同比2015年1月，30城商品住宅成交面積同比增長(zhǎng)19.4%。說(shuō)明當(dāng)前樓市形勢(shì)明顯強(qiáng)于一年之前。如果以更長(zhǎng)的跨度來(lái)看，2016年1月，30城的商品住宅成交量創(chuàng)出歷史同期新高，也即歷年1月份的較高值。相比另一個(gè)樓市繁榮期的2013年1月，也高出11.5%。

    再看一線城市。每輪房地產(chǎn)短周期的上行期，一線城市都會(huì)率先反彈，所以2014年四季度和2015年1月的商品住宅成交量已經(jīng)很高。2016年1月同比2015年1月，北上廣深的商品住宅成交面積同比增幅分別為-15.6%、82.3%、5.7%和-19.8%。從中可知，上海仍然實(shí)現(xiàn)了八成的同比大漲，僅看這一指標(biāo)，北京和深圳略弱，而上海樓市較強(qiáng)。

    展望2016年，全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在政策面仍保持寬松基本已成定局。在化解房地產(chǎn)庫(kù)存的方針指導(dǎo)下，房貸新政只是配套政策之一，未來(lái)一段時(shí)間，其他部委和地方政府或?qū)㈥懤m(xù)出臺(tái)配套政策。在這樣的政策背景下，二、三線城市的市場(chǎng)很可能出現(xiàn)弱復(fù)蘇。而一線和部分強(qiáng)二線城市，受寬松的貨幣政策驅(qū)動(dòng)和市場(chǎng)本身的“正反饋效應(yīng)”，樓市總體仍保持較強(qiáng)態(tài)勢(shì)。

    在樓市整體繼續(xù)上行的過(guò)程中，需要關(guān)注一點(diǎn)：由于當(dāng)前國(guó)內(nèi)外資本市場(chǎng)再次出現(xiàn)動(dòng)蕩，國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)走勢(shì)存在穩(wěn)中偏弱的跡象，這將對(duì)樓市造成一定程度的負(fù)面影響。2016年下半年和2017年需要密切關(guān)注外部環(huán)境對(duì)中國(guó)樓市的影響。

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