“3·30”新政剛過(guò)一周年，惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)較政策之初時(shí)的情況大不相同。“從去年到現(xiàn)在，錯(cuò)過(guò)了太多機(jī)會(huì)?！睆堉疚倪€在為自己的躊躇而懊惱。在急速躥漲的市場(chǎng)行情下，很多像張志文一樣的欲購(gòu)房者，正被高漲的房?jī)r(jià)擠壓出市場(chǎng)，抑或恐慌入市。

    這就是惠州樓市在剛過(guò)去的3月呈現(xiàn)出來(lái)的輪廓，而這還是在3月初被《廣東省供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革去庫(kù)存行動(dòng)計(jì)劃(2016—2018年)》列入去庫(kù)存“一類(lèi)城市”的情況下。繼今年1月之后，3月全市再度實(shí)現(xiàn)超160萬(wàn)平方米的交易量刷新歷史，1665萬(wàn)平方米的庫(kù)存數(shù)在激增的市場(chǎng)下得到緩解，截至3月底已降至1464萬(wàn)平方米。

    然而，庫(kù)存壓力并未遠(yuǎn)去。市房管局信息負(fù)責(zé)人介紹，這只是動(dòng)態(tài)的庫(kù)存數(shù)，隨著供貨量的上升將再度出現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，4月份市場(chǎng)將進(jìn)入年內(nèi)頭個(gè)推貨高峰，而在后續(xù)市場(chǎng)還有800多萬(wàn)平方米新房等待進(jìn)入市場(chǎng)，這使得當(dāng)前市場(chǎng)呈現(xiàn)的火熱局面蒙上陰影。

    在既有的經(jīng)驗(yàn)里，市場(chǎng)供需反轉(zhuǎn)，較直接的市場(chǎng)反應(yīng)往往是在銷(xiāo)售價(jià)格上的波動(dòng)。議價(jià)空間增大，優(yōu)惠幅度放寬，這是前期惠州市場(chǎng)屢見(jiàn)不鮮的低價(jià)走量策略原型。這對(duì)于當(dāng)前高位出手的購(gòu)房者而言無(wú)疑形成沖擊。

    “在購(gòu)房者眼中，房子是只能漲價(jià)的，降了就會(huì)鬧。”這一局面在2015年的市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)，引起主管部門(mén)對(duì)市場(chǎng)的高度關(guān)注。在市房管局多番市場(chǎng)實(shí)地調(diào)研后，3月29日，該局聯(lián)合市住建局、市工商局發(fā)布《關(guān)于嚴(yán)格規(guī)范商品房銷(xiāo)售行為的通知》為樓市降溫，針對(duì)市場(chǎng)過(guò)熱的勢(shì)頭在源頭上規(guī)范開(kāi)發(fā)商行為，促進(jìn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，惠州成為廣東省內(nèi)頭個(gè)除一線城市(廣、深)以外，被列入去庫(kù)存城市出臺(tái)樓市降溫措施的城市。

    樓市專(zhuān)家胡光宇對(duì)此給出自己的意見(jiàn)，太熱和太冷都不是樓市的較佳呈現(xiàn)方式，只有穩(wěn)定的、供需有度的市場(chǎng)，才是理性的、長(zhǎng)足的市場(chǎng)?！衲戏饺?qǐng)?bào)記者張峰

    A.新政一周年，惠州樓市變臉

    距離2015年“3·30”新政出臺(tái)已經(jīng)滿一周年。從較初始的伺機(jī)而動(dòng)，到低價(jià)走量去存量，再到春節(jié)以來(lái)的量?jī)r(jià)齊齊爆漲，365天的周期下來(lái)，惠州樓市呈現(xiàn)兩重天的格局，或者更為確切地講，這種反轉(zhuǎn)只不過(guò)在一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)。

    準(zhǔn)購(gòu)房者張志文已然感受到市場(chǎng)“深深的惡意”?！皬娜ツ甑浆F(xiàn)在，真是錯(cuò)過(guò)了太多機(jī)會(huì)?！彼f(shuō)，從江北到水口，再到金山湖區(qū)域，自己關(guān)注的幾個(gè)樓盤(pán)，只要在前期市場(chǎng)下手果決一點(diǎn)，當(dāng)前基本都能有近一半的增值。

    盡管在近期看房過(guò)程中，此前接待過(guò)張志文的銷(xiāo)售人員均直言“他辜負(fù)了他們的好意，一再地勸他趕緊出手，但他總是在考慮”。然而，張志文的舉動(dòng)完全能夠理解，從四川入惠打拼，購(gòu)房需要?jiǎng)佑酶改负驮栏改阜e攢的養(yǎng)老錢(qián)，另外還得東拼西湊，怎能不謹(jǐn)慎。

    “其實(shí)是有很多機(jī)會(huì)，去年很多房子價(jià)格都很低。”張志文說(shuō)，當(dāng)時(shí)就是覺(jué)得價(jià)格還會(huì)再低。事實(shí)上，整個(gè)2015年直至今年春節(jié)前，惠州開(kāi)發(fā)商都在加速走貨的進(jìn)程中，低價(jià)走量更是一貫策略。

    過(guò)完春節(jié)回來(lái)，惠州樓市變了天。

    即便當(dāng)前市場(chǎng)下，行業(yè)面對(duì)量?jī)r(jià)齊漲的行情均表示深圳客的拉動(dòng)至關(guān)重要，但在記者持續(xù)的跟訪過(guò)程中了解到，樓市始漲并非深圳需求的入境。在既有的市場(chǎng)，春節(jié)后從來(lái)不是銷(xiāo)售密集期，一方面開(kāi)發(fā)商工程進(jìn)度還沒(méi)到;另一方面，在歲末業(yè)績(jī)壓力解放下來(lái)的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始提價(jià)收著賣(mài)，這在入市樓盤(pán)數(shù)銳減的局面就可以看出來(lái)。

    這一局面在市場(chǎng)上較直觀的表現(xiàn)就是每逢年初市場(chǎng)的悄然提價(jià)。今年市場(chǎng)依舊如此，在春節(jié)后的2月下旬市場(chǎng)，方直君御、升利悅湖會(huì)等樓盤(pán)均出現(xiàn)提價(jià)。

    購(gòu)房者柳女士直言被這個(gè)說(shuō)法迷惑了。柳女士介紹，自己關(guān)注樓市很久了，也有朋友做這一行，就沒(méi)有及時(shí)購(gòu)，想再等等。

    然而，“這一等不得了?！绷空f(shuō)。一到3月，房?jī)r(jià)蹭蹭蹭地漲起來(lái)，尤其是幾個(gè)推新產(chǎn)品的樓盤(pán)，即使開(kāi)盤(pán)較預(yù)期價(jià)格提漲1500元/平方米左右，銷(xiāo)售同樣火爆。個(gè)別樓盤(pán)更是夸張，在開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)加價(jià)推售，一公里內(nèi)，前一期的購(gòu)房者就實(shí)現(xiàn)500元/平方米的增值。在即時(shí)的房?jī)r(jià)調(diào)查中，惠州城區(qū)均價(jià)被推上破8000元的歷史高位。

    結(jié)合惠州整個(gè)城市的樓市漲勢(shì)，從較初臨深的大亞灣開(kāi)始，惠陽(yáng)—仲愷—惠城持續(xù)滲透，在惠陽(yáng)大亞灣均價(jià)穩(wěn)定在13000—14000元/平方米左右的高位階段，依托城際軌道和新建高速接駁，惠城仲愷區(qū)當(dāng)前進(jìn)入高漲期?；葜菔缆?lián)行分析這一局面時(shí)，直言中介拓客的關(guān)鍵性，由于區(qū)域間的信息不對(duì)等，中介拓客不斷往深圳外圍導(dǎo)流，成批量進(jìn)入惠城仲愷市場(chǎng)。

    這在樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)的銷(xiāo)售過(guò)程中均呈現(xiàn)出來(lái)。無(wú)論是中信凱旋城、中洲天御，還是TCL康城四季，在新項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)的現(xiàn)場(chǎng)，大批西裝整齊的中介經(jīng)紀(jì)人均在其中扮演著重要角色。在3月19日中洲天御的開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，深圳購(gòu)房者劉先生介紹，樓盤(pán)好不好之前不清楚，但是中介頻繁地電話推薦和介紹，由于交通便利，很近深圳又是大企業(yè)，就過(guò)來(lái)了。

    B.樓市高庫(kù)存今安在?

    在剛剛過(guò)去的3月，惠城區(qū)和大亞灣均實(shí)現(xiàn)破4000套的成交數(shù)，截至3月28日，全市已經(jīng)取得164萬(wàn)平方米的創(chuàng)紀(jì)錄的成交數(shù)。在樓價(jià)表現(xiàn)上，不單是惠陽(yáng)大亞灣悉數(shù)破萬(wàn)，在惠城區(qū)同樣難覓單價(jià)八千元以下的房源，多個(gè)較優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目均調(diào)價(jià)至10000元以上。

    然而，在市場(chǎng)一片暴漲聲音的背后，惠州市官方即時(shí)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)傳遞出另一種信號(hào)?；菝裰冶O(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，盡管在3月的火熱行情中，中信凱旋城，TCL康城四季，中洲天御等項(xiàng)目均實(shí)現(xiàn)較高位的成交價(jià)格。但同樣躋身周成交榜單前列的富盈公館、城市、潤(rùn)城雙壁灣等樓盤(pán)則維持較低的成交價(jià)。其中，位于城區(qū)的富盈公館和城市網(wǎng)簽價(jià)格分別為4938元/平方米、6308元/平方米，而自稱(chēng)達(dá)到8000元/平方米以上均價(jià)的潤(rùn)城雙壁灣，網(wǎng)簽的成交價(jià)格僅為5409元/平方米。

    對(duì)此，惠州世聯(lián)行副總經(jīng)理胡光宇直言，市場(chǎng)確實(shí)是好了，但是企業(yè)的存量壓力、去庫(kù)存壓力仍然存在。胡光宇說(shuō)，暴漲的市場(chǎng)行情是小范圍的，而去庫(kù)存壓力是大范圍的。行業(yè)除了對(duì)銷(xiāo)售量結(jié)果感興趣，還有就是漲價(jià)，而在這樣的行情下，真正低調(diào)走量的企業(yè)很少被關(guān)注。

    他說(shuō)，市場(chǎng)的暴漲局面是不均衡的，主要集中在幾個(gè)特定樓盤(pán)。不是資源條件好，就是確實(shí)沒(méi)貨賣(mài)了，前者受到購(gòu)房者的追捧，后者確實(shí)是不著急賣(mài)。而在整體樓市表現(xiàn)中，行業(yè)長(zhǎng)期面臨的庫(kù)存重壓并未遠(yuǎn)離。

    具體到庫(kù)存數(shù)，3月初期，廣東省政府發(fā)布《廣東省供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革去庫(kù)存行動(dòng)計(jì)劃(2016-2018年)》，惠州共計(jì)有1665萬(wàn)平方米的庫(kù)存面積，并給惠州下達(dá)3年105萬(wàn)平方米的去庫(kù)存任務(wù)。

    今年以來(lái)，在屢破160萬(wàn)平方米銷(xiāo)售高位的市場(chǎng)下，這一庫(kù)存在穩(wěn)步消化。據(jù)市房管局日前通報(bào)，截至3月底，惠州全市較新庫(kù)存數(shù)面積為1464萬(wàn)平方米，較行動(dòng)計(jì)劃公布的數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)201萬(wàn)平方米存量房源的減少，這意味著3年的去庫(kù)存任務(wù)在惠州持續(xù)的高成交帶動(dòng)下已經(jīng)超額完成。

    對(duì)這一結(jié)果，市房管局信息負(fù)責(zé)人練曉璇直言是動(dòng)態(tài)化庫(kù)存，去庫(kù)存的局面也是動(dòng)態(tài)的。他說(shuō)，當(dāng)前市場(chǎng)局面下，高成交量較為穩(wěn)定，但在市場(chǎng)新產(chǎn)品供應(yīng)環(huán)節(jié)基本停滯，僅有少數(shù)幾個(gè)樓盤(pán)領(lǐng)取預(yù)售許可證推出新產(chǎn)品，這使得固定周期內(nèi)的庫(kù)存去化速度加快。隨著新產(chǎn)品的集中入市周期到來(lái)，存量壓力將出現(xiàn)一定回復(fù)，這意味著去庫(kù)存將是今年樓市在長(zhǎng)效周期內(nèi)都將要面對(duì)的問(wèn)題。

    事實(shí)上，在惠州中原地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)中，4月和5月將迎來(lái)年內(nèi)頭個(gè)推貨高峰期，分別有245萬(wàn)平方米、140萬(wàn)平方米的新貨入市，樓市去庫(kù)存很大概率又將成為市場(chǎng)的主題。

    C.穩(wěn)定的市場(chǎng)才是長(zhǎng)久的市場(chǎng)

    一面是高漲的房?jī)r(jià)，一面是高庫(kù)存的步步緊逼，惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)將如何發(fā)展受到關(guān)注。

    3月30日，莞惠城際正式通車(chē)運(yùn)行。在這一當(dāng)口，再加上深惠城軌的規(guī)劃實(shí)施，贛深高鐵、廣汕高鐵和深圳**14號(hào)線延伸至惠陽(yáng)等一系列的城市利好，面對(duì)樓市價(jià)格躥漲的局面，可以很自然地找出很多漲價(jià)合理的理由，也能夠找出足夠有力的支撐。但具體到供求關(guān)系決定的市場(chǎng)，房子有多少，房子有沒(méi)有人購(gòu)才是硬道理，也是決定市場(chǎng)能否長(zhǎng)效走下去的關(guān)鍵。

    在2015年“金九銀十”期間順利置業(yè)安家的林震升，面對(duì)這樣的行情表現(xiàn)冷靜。他說(shuō)，短期內(nèi)市場(chǎng)漲跌都是階段性的，而且當(dāng)前的市場(chǎng)局面很不穩(wěn)定，漲勢(shì)局面很可能隨著供需關(guān)系的轉(zhuǎn)變出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，“還在波動(dòng)中，并不看好。”2015年在東江新城某樓盤(pán)購(gòu)房，當(dāng)前已經(jīng)完成裝修實(shí)現(xiàn)入住的李芳女士顯得非常開(kāi)心，她直言，雖然房子購(gòu)來(lái)是自己住的，漲不漲價(jià)意義不大，但看到升值總是件開(kāi)心的事情。

    作為長(zhǎng)期服務(wù)于惠州樓市的職業(yè)經(jīng)理人，不惑之年的李鋒(化名)說(shuō)起當(dāng)前的行情表現(xiàn)出擔(dān)憂。房子好賣(mài)是好事，但在庫(kù)存還那么高的背景下，這種行情顯然過(guò)熱，壘得越高，對(duì)于后續(xù)市場(chǎng)的壓力越大?！斑^(guò)往市場(chǎng)教訓(xùn)已經(jīng)足夠深刻?！?/p>

    “營(yíng)銷(xiāo)人員什么都不用做，在去年，就是忙死也繞不過(guò)不費(fèi)腦的中介拓客，而現(xiàn)在是擋也擋不住客戶上門(mén)?！崩钿h說(shuō)，如果能持續(xù)則沒(méi)關(guān)系，如果持續(xù)波動(dòng)則不是好現(xiàn)象。在供需關(guān)系的改變過(guò)程中，后續(xù)市場(chǎng)如何軟著陸，如何安穩(wěn)接檔將成為問(wèn)題。

    事實(shí)上，在4月即將到來(lái)的頭波供貨潮就足夠讓市場(chǎng)警戒。隨著接下來(lái)的周期內(nèi)，樓盤(pán)工程進(jìn)度趕上來(lái)，在年內(nèi)接下來(lái)的市場(chǎng)將有大約800萬(wàn)平方米的新房入市，銷(xiāo)售局面并不輕松?！昂芸赡苡謺?huì)出現(xiàn)大優(yōu)惠，降價(jià)走量的局面。”李鋒直言。

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