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中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在高歌猛進(jìn)了5年之后露出了疲態(tài)
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來(lái)源:21世紀(jì)網(wǎng) 閱讀 553 次
在諸多分析機(jī)構(gòu)對(duì)2015年樓市的預(yù)測(cè)中,成交量這一指標(biāo)仍然處于下滑趨勢(shì)。包括任志強(qiáng)在內(nèi)的業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,新建商品房銷售面積今后都很難超過(guò)2013年13億平方米的峰值。
全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副主席余英認(rèn)為,2015年全年主題還將是去庫(kù)存,調(diào)控后遺癥將會(huì)顯露;一些“地王”項(xiàng)目難以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn),多地可能會(huì)出現(xiàn)土地流拍現(xiàn)象;部分商業(yè)地產(chǎn)虧本大甩賣,二手房成交量將繼續(xù)萎縮。
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在高歌猛進(jìn)了5年之后露出了疲態(tài)。
記者綜合多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)估算,2014年,中國(guó)新建商品房銷售面積將同比2013年下滑約7個(gè)百分點(diǎn)至12億平方米左右,這是自2009年之后5年來(lái)的頭次下滑。
在各種救市政策的利好下,去年年末的樓市有了一絲暖意。“樓市的春天是否已經(jīng)回歸?”“2015年的房?jī)r(jià)是否反彈?”關(guān)于樓市樂(lè)觀的言論日益增多。1月7日,北京86億總價(jià)新地王的出現(xiàn),更加劇了樂(lè)觀的氛圍。
但成交量這一指標(biāo),在諸多分析機(jī)構(gòu)2015年的預(yù)測(cè)中,仍然是下滑的趨勢(shì)。包括任志強(qiáng)在內(nèi)的業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,新建商品房銷售面積今后都很難超過(guò)2013年13億平方米的峰值。
與成交量下滑的趨勢(shì)一致,經(jīng)過(guò)2014年至今連續(xù)8個(gè)月的環(huán)比下跌后,2015年房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)也將走出L型的曲線,正如soho中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹所言,房?jī)r(jià)在L的這條尾巴上將會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間。
機(jī)構(gòu)人士也認(rèn)為,一線城市的回暖并不能代表全部,2015年房地產(chǎn)行業(yè)基本面仍未改變,庫(kù)存高企、以價(jià)換量的模式還將繼續(xù)。
基本面:供過(guò)于求
2014年的較后一個(gè)月,信貸松綁和降息的效應(yīng)明顯顯現(xiàn)。中原地產(chǎn)研究統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,12月份54個(gè)城市合計(jì)住宅簽約套數(shù)達(dá)到了31.8萬(wàn)套,創(chuàng)造了2014年全年的單月較高紀(jì)錄,其中一線城市達(dá)到了5.366萬(wàn)套,環(huán)比上漲幅度高達(dá)38%。
盡管如此,2014年全年樓市整體銷售情況并不樂(lè)觀。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),2014年1-11月新建商品房銷售面積101717萬(wàn)平方米,同比下降8.2%;據(jù)多家機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè),全年新建商品房面積為12億平方米,這并未超過(guò)2013年13億平方米的銷售面積。
歷史地看,過(guò)去二十年中國(guó)新建商品房銷售面積僅在2008年出現(xiàn)過(guò)下降,此后在2009年同比大漲42.1%,并于之后的幾年一直保持上行,2013年增幅為17.3%。
2015年將會(huì)如何?東興證券預(yù)測(cè),2015年商品房的銷售面積將同比下降3%;全年銷售金額同比下降3%。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出,樓市在2014年底出現(xiàn)翹尾現(xiàn)象,但這并不意味著翹尾行情在今年能夠延續(xù)。
制約成交量上漲的因素是,房企在2015年仍然面臨較大的去庫(kù)存壓力,房地產(chǎn)行業(yè)供過(guò)于求的基本面并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性改變,這將會(huì)進(jìn)一步影響房地產(chǎn)企業(yè)的資金面。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),截止2014年11月末,全國(guó)商品房待售面積近6億平方米,而施工面積超過(guò)70億平方米,巨大的庫(kù)存導(dǎo)致很多城市去化周期超過(guò)1年,甚至需3年、5年。
萬(wàn)科總裁郁亮指出,規(guī)模增長(zhǎng)帶來(lái)的存貨風(fēng)險(xiǎn)在加大,房地產(chǎn)行業(yè)靠土地和房產(chǎn)的自然升值盈利模式已不可持續(xù)。
全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副主席余英認(rèn)為,2015年全年主題還將是去庫(kù)存,調(diào)控后遺癥將會(huì)顯露;一些“地王”項(xiàng)目難以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn),多地可能會(huì)出現(xiàn)土地流拍現(xiàn)象;部分商業(yè)地產(chǎn)虧本大甩賣,二手房成交量將繼續(xù)萎縮。
瑞銀頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤預(yù)計(jì),2015年房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)以消化庫(kù)存為主,而非急于拿地和開(kāi)工,因此新開(kāi)工面積可能會(huì)再跌10%,給相關(guān)行業(yè)帶來(lái)更大拖累。房地產(chǎn)下滑仍將拖累2015年GDP增速進(jìn)一步放緩至6.8%,2016年放緩至6.5%。預(yù)計(jì)2015年底前央行將再降息40-50個(gè)基點(diǎn),以降低融資成本、減緩不良貸款生成速度。
張宏偉認(rèn)為,盡管大部分城市限購(gòu)政策取消、“央四條”出臺(tái)限貸政策也已松動(dòng)、各地方政府也在發(fā)布“救市”措施、央行開(kāi)始降息,與樓市相關(guān)的各種政策層面的利好紛沓而至,但是,這些政策的效果都是短期的,并不代表未來(lái)樓市基本面會(huì)逐步回升、未來(lái)問(wèn)題會(huì)越來(lái)越少。
房?jī)r(jià)將先降后穩(wěn)?
2014年末,多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)2015年的趨勢(shì)做了預(yù)測(cè)。樂(lè)觀者如任志強(qiáng)認(rèn)為,2015年9月份之后房?jī)r(jià)將會(huì)反彈。
萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)王健林則明確表示,期待2015年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)再現(xiàn)高潮的想法不切實(shí)際,“除了北上廣深等局部地區(qū),行業(yè)整體已經(jīng)呈現(xiàn)過(guò)剩局面”。
根據(jù)某研究院數(shù)據(jù),2014年12月百城均價(jià)降至10542元/平方米,自5月以來(lái)連續(xù)8個(gè)月環(huán)比下跌,同比下降2.69%,自10月起連續(xù)3個(gè)月同比下跌;十大城市住宅均價(jià)下降至18878元/平方米,同比下降0.61%,跌幅顯著低于百城整體水平;分梯隊(duì)來(lái)看,一線城市住宅均價(jià)表現(xiàn)堅(jiān)挺,住宅均價(jià)累計(jì)上漲0.58%,二三線城市均下跌。
2015年全國(guó)房?jī)r(jià)或?qū)⒀永m(xù)下行態(tài)勢(shì)。據(jù)某研究預(yù)計(jì),2015年房?jī)r(jià)的整體走勢(shì)應(yīng)是先降后穩(wěn)。
一方面,目前很多城市庫(kù)存還處于高位,諸如寧波、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、青島、杭州、無(wú)錫等市消化周期均超過(guò)18個(gè)月,房?jī)r(jià)還有進(jìn)一步調(diào)整的空間;另一方面,從銷售目標(biāo)完成情況來(lái)看,2014年多數(shù)房企恐難完成全年目標(biāo),這意味著大多數(shù)企業(yè)庫(kù)存也處于高位,在2015年上半年的相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間里,降價(jià)去庫(kù)存仍將是主流銷售模式,房?jī)r(jià)也有進(jìn)一步下探的可能。
此外,在整體經(jīng)濟(jì)下行的新常態(tài)下,2015年不同城市房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)或?qū)⒊尸F(xiàn)深度分化。
北京中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉指出,從城市等級(jí)來(lái)看,一線城市對(duì)限貸放松、降息等政策反應(yīng)較敏感,潛在購(gòu)房需求仍較旺盛,同時(shí)近年來(lái)一線城市住宅用地成交樓面價(jià)持續(xù)走高,如果2015年貨幣環(huán)境進(jìn)一步調(diào)整,一線城市房?jī)r(jià)仍將面臨一定的上漲壓力。
以上海為例,上海2014年土地總成交量達(dá)到1760億,住宅類成交樓面價(jià)高達(dá)10400元,比2013年的平均地價(jià)6643元上漲了57%,整體市場(chǎng)依舊紅火。研究院報(bào)告認(rèn)為,一線城市市場(chǎng)購(gòu)購(gòu)力依舊旺盛,房?jī)r(jià)仍將保持穩(wěn)定,還可能有小幅上漲。
而在少數(shù)熱點(diǎn)二線城市,同樣存在大量的購(gòu)房需求,但多數(shù)二線城市價(jià)格預(yù)計(jì)相對(duì)平穩(wěn);大多三四線城市市場(chǎng)需求在早期透支,一定時(shí)期內(nèi)庫(kù)存壓力較大,房?jī)r(jià)或?qū)⒗^續(xù)下行。
分析師表示,合肥、武漢、鄭州、南京、廈門等消化周期較短、供求相對(duì)平衡的城市,房?jī)r(jià)或有一定上漲可能;而對(duì)于部分供過(guò)于求、存量顯著高企的二三線城市如杭州、常州、營(yíng)口等地而言,在城鎮(zhèn)化率趨緩和經(jīng)濟(jì)增速理性回歸的行業(yè)大環(huán)境下,面對(duì)日益逼仄的市場(chǎng)需求,企業(yè)蜂擁出貨的可能性將大大上升,其供求風(fēng)險(xiǎn)也將大大增加。
此外,開(kāi)發(fā)商也將發(fā)生分化。恒大地產(chǎn)總裁夏海鈞認(rèn)為,房地產(chǎn)行業(yè)已顯現(xiàn)出從高峰逐漸進(jìn)入下行通道的大趨勢(shì),2015年很多中小企業(yè)會(huì)面臨更加困難的境地,行業(yè)集中度會(huì)進(jìn)一步提高,對(duì)大企業(yè)而言則是一個(gè)并購(gòu)的機(jī)遇。
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作者介紹
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