央行果然如預(yù)期中的那樣，再次提高了房貸利率?？梢韵胂?，提前還貸一事又再次擺上了很多人的議事日程。面對(duì)是否提前還貸之所以為難，主要是各家有各家難念的經(jīng)。說(shuō)穿了，提前還貸就是為了既省利息，又能減輕今后的經(jīng)濟(jì)壓力，購(gòu)房者為此得算一筆賬。

新聞背景：

從3月17日起，現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍，商業(yè)銀行可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價(jià)規(guī)則。以5年期以上個(gè)人住房貸款為例，期利率下限為貸款基準(zhǔn)利率6.12%的0.9倍，即5.51%，比現(xiàn)行優(yōu)惠利率5.31%高0.20個(gè)百分點(diǎn)。如果按基準(zhǔn)利率6.12%計(jì)算(目前部分上海不少銀行同意按6.12%執(zhí)行)，則比以前高出0.81個(gè)百分點(diǎn)。之前已獲房貸的老房貸客戶(hù)從明年元旦后調(diào)息。

哪種提前還貸方式更省利息

記者采訪了幾家銀行后發(fā)現(xiàn)對(duì)提前還款方式的名稱(chēng)盡管各家銀行有所不同，但實(shí)質(zhì)相同。用建設(shè)銀行胡先生的話來(lái)說(shuō)就是可以分為全部提前還款和部分提前還款兩大類(lèi)。其中，全部提前還款法毋庸置疑是較節(jié)省利息的方法，辦理手續(xù)也較簡(jiǎn)單。但要提醒的是，借款人選擇這種方法要量力而行，不能為全部提前還清銀行債務(wù)而打亂其它資金計(jì)劃。

另一大類(lèi)是部分提前還款法。這種還款法有三種方式可選擇。種選擇是月供不變，將還款期限縮短。種：減少月供，還款期限不變。第三種：月供減少，還款期限也縮短。這三種提前還款的較直接的區(qū)別就是選擇月供、貸款年限同時(shí)減少的還款方式較節(jié)省利息。只要個(gè)人的經(jīng)濟(jì)能力允許，選擇這種方式是不錯(cuò)的。

假如借款人手頭沒(méi)有足夠資金可提前還款，但又想節(jié)省利息，那么可以選擇縮短貸款年限和變更還款方式兩種方法。如果你把你的貸款年限縮短，那么相應(yīng)的就是減少了利息支出。如果你可以在經(jīng)濟(jì)壓力不大的情況下用20年還清房貸，那么就不必非貸30年。以100萬(wàn)元等額本金總利息支出比較，貸款20年在現(xiàn)在的基準(zhǔn)利率6.12%的情況下，利息總支出是623552.49元，而貸款30年，利息總支出則達(dá)934014.20元，兩者之差是310461.71元，一部中高端轎車(chē)就沒(méi)有了。

另一種選擇就是變更還款方式。銀行專(zhuān)家指出，如果市民有提前還貸的打算，那么在貸款方式的選擇上就很有講究。目前還貸方式包括“等額本金還款法”和“等額本息還款法”兩種?！暗阮~本金還款法”每月還款本金保持不變，利息逐步遞減，其間若選擇提前還貸，歸還的本金多，利息支出就相對(duì)減少；而“等額本息還款法”每月償還金額相等，在償還初期利息支出，本金較少，以后利息支付逐步減少，本金逐步增加。

由于同樣貸款貸了一段時(shí)間后，“等額本息還款法”所要支付的利息將高于“等額本金還款法”，而在提前還貸時(shí)已支付的利息是不退還的，這就相對(duì)多支付了許多原本不應(yīng)該提前支付的利息。因此，市民如果在一開(kāi)始就想要提前還款，那么較好還是選擇“等額本金還款法”。

提前還貸到底虧不虧？

據(jù)了解，各家銀行會(huì)收取提前還貸違約金，不過(guò)其針對(duì)對(duì)象，一般都是貸款不到一年就提前還貸的市民，超過(guò)一年則不收取。

很多采用等額本息法的借款人不少也準(zhǔn)備提前還貸，但認(rèn)為自己已經(jīng)把大筆利息支付給了銀行，現(xiàn)在又提前還銀行的錢(qián)，這么做挺吃虧，干脆就先不還了。但實(shí)際上，提前還款并不吃虧，道理依然是越早還越能節(jié)省利息、越劃算。

記者咨詢(xún)銀行工作人員了解到，等額本息還款法的特點(diǎn)是，利息遞減，本金遞增，在貸款的前幾年，本金基數(shù)大，利息相應(yīng)也高。如果是從節(jié)省利息的角度考慮，較好是在貸款的前幾年?duì)幦《噙€款，使總貸款中的本金基數(shù)下降，在剩余的貸款中，利息負(fù)擔(dān)就會(huì)減小。所以，提前還款也不會(huì)吃虧，還是能幫你減掉不少利息。

專(zhuān)家建議，在貸款的前幾年中，爭(zhēng)取能多還款，使總貸款中的本金基數(shù)下降，那么在剩余的貸款中，也許只有十幾萬(wàn)元，這樣一來(lái)償還年限即使還要十幾二十年，但利息負(fù)擔(dān)卻會(huì)減少不少。另外若是3月17日前已與銀行簽訂按揭合同者，如果打算在明年1月1日之前提前還貸，這中間均享受原利率。同時(shí)，該人士建議，供樓人若計(jì)劃部分提前還貸，應(yīng)與商業(yè)銀行就新利率是否下浮進(jìn)行“討價(jià)還價(jià)”，切勿“不問(wèn)價(jià)格”。

先還商業(yè)貸款更“優(yōu)惠”

除選擇適合自己的提前還貸方式，如果市民的住房貸款是由商業(yè)貸款和公積金貸款構(gòu)成的組合貸款，那么，先還其中的商業(yè)貸款則會(huì)“優(yōu)惠”得多。

目前，市民辦理住房貸款一般是兩種情況：一種是公積金貸款，另一種是商業(yè)貸款。由于公積金貸款含政策性補(bǔ)貼的成分，所以貸款利率在調(diào)整后仍比商業(yè)貸款要低不少，所以市民把貸款利率較高的商業(yè)貸款提前歸還，要相對(duì)劃算些。有補(bǔ)充公積金的也別忘了使用。

房貸加息速算

若一個(gè)人購(gòu)房的總房款為100萬(wàn)元，頭付比例為30%，貸款本金為70萬(wàn)元，分15年還清。以“等額本息還款法”計(jì)算如下：以原利率計(jì)算，此人每月需還款5649.25元；若以新利率的較高利率水平計(jì)算，此人每月需還5952.48元，若以新利率的較優(yōu)惠利率計(jì)算，此人每月應(yīng)還款5723.3元，分別較之前多付303.23元和74.05元。

部分提前還貸案例：

假設(shè)劉先生在2005年1月1日貸款50萬(wàn)元，期限20年，利率5.31%，按等額本息還款法還貸，其目前的月供是本息合計(jì)3386元。由于從2006年1月1日始利率要開(kāi)始調(diào)整，所以他打算在2005年12月31日先提前還款10萬(wàn)元，那么他有三種選擇：1、期限不變，減少月供(期限尚余19年)：

至2005年12月31日，劉先生已付息26202.18元，尚余貸款本金385570.14元。如果他用這10萬(wàn)元來(lái)減少月供，按照下限利率5.51%計(jì)算：每月本息還款可減少到2731.55元，19年共付息237223.3元。若按照基準(zhǔn)利率6.12%計(jì)算：他每月本息還款為2864.54元，19年共付息267545.21元。2、貸款期限縮短：

選擇這種方式，按照下限利率5.51%計(jì)算，劉先生可縮短5年貸款年限，從2006年起算需還貸14年，月供為3297.97元。14年共支付利息168489.18元；如果按基準(zhǔn)利率6.12%計(jì)算，他可以縮短4年期限，從2006年起算需15年，月供為3278.71元，15年共支付利息204597.64元。3、月供減少，期限縮短：

按照銀行計(jì)算，以5.51%的貸款利率，劉先生限度可選擇貸款期限縮短為13年，月供為3467.03元，13年共支付利息155286.29元；而以6.12%的貸款利率，他就只能縮短到14年，而月供為3422.48元，共需支付利息189406.62元。

由此可知，第三種方式是較節(jié)省利息的。需要提前還貸的購(gòu)房人不妨選擇這種方式還貸。

提前還貸流程

步：先看貸款合同中有關(guān)提前還貸的條例?？春贤瑫r(shí)要注意提前還貸是否須交一定的違約金。

步：向貸款銀行電話咨詢(xún)辦理提前還貸部門(mén)的地點(diǎn)、電話及辦理提前還貸所需要的條件。

第三步：按照咨詢(xún)到的電話打電話或親自到相關(guān)部門(mén)提出提前還款申請(qǐng)。

第四步：借款人攜相關(guān)證件親自前往借款銀行，填寫(xiě)《提前還款申請(qǐng)表》。

第五步：提交《提前還款申請(qǐng)表》并在柜臺(tái)存入提前還款的金額。

提前還貸需要攜帶的證件：身份證、戶(hù)口本(復(fù)印件、戶(hù)口本本人頁(yè)、變更頁(yè))、配偶的身份證、戶(hù)口本(復(fù)印件、戶(hù)口本本人頁(yè))、婚姻狀況證明(結(jié)婚證或離異證明)、產(chǎn)權(quán)證、房屋購(gòu)賣(mài)合同、借款合同、還款清單或還款存折復(fù)印件。

提前還貸后特別提醒

1.辦理抵押注銷(xiāo)。由于許多貸款人對(duì)抵押權(quán)比較淡漠，提前還款后往往忘記了去產(chǎn)權(quán)部門(mén)辦理抵押注銷(xiāo)，這樣貸款雖然還清了，但房屋仍在產(chǎn)權(quán)部門(mén)備案，會(huì)為日后的房屋交易帶來(lái)不必要的麻煩。貸款人辦理注銷(xiāo)時(shí)需要在銀行申領(lǐng)退還的抵押權(quán)證明書(shū)，去房屋抵押產(chǎn)權(quán)部門(mén)領(lǐng)取申請(qǐng)注銷(xiāo)登記表，較后附上購(gòu)房合同或產(chǎn)權(quán)證辦理抵押注銷(xiāo)。

2.退保。提醒各位，在提前還清全部貸款后，購(gòu)房者需帶上提前還了款的證明到保險(xiǎn)公司辦理退保的相關(guān)手續(xù)(即當(dāng)初購(gòu)購(gòu)的貸款保險(xiǎn))。退保時(shí)一定要保險(xiǎn)公司給出具體的計(jì)算公式，并做出解釋?zhuān)贿€要仔細(xì)核對(duì)保險(xiǎn)單和退保批單上還貸保證險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)損失險(xiǎn)的費(fèi)率是否相同。只有自己為自己把關(guān)，自己為自己負(fù)責(zé)，才能避免退保時(shí)出現(xiàn)差錯(cuò)。另外大家在退保前，不妨先根據(jù)不同年限的保險(xiǎn)費(fèi)率仔細(xì)計(jì)算一下退保費(fèi)用，找出退保較劃算的年限。比如退10年保費(fèi)和退9年保費(fèi)，就大不一樣。因?yàn)?0年保險(xiǎn)期限對(duì)應(yīng)的費(fèi)率是0.8‰，而從11年保險(xiǎn)期限對(duì)應(yīng)的費(fèi)率則是0.6‰。

建設(shè)銀行的胡先生還告訴記者，目前部分銀行提前還款需要提前20天至一個(gè)月向貸款經(jīng)辦行提出還款申請(qǐng)，且每次提前還款金額有一定底限(2萬(wàn)元、3萬(wàn)元或5萬(wàn)元以上)；另一方面，市民申請(qǐng)銀行貸款時(shí)也必須辦理不少手續(xù)。

注：各大銀行客服電話：建設(shè)銀行：95533；工商銀行：95588；中國(guó)銀行：95566；農(nóng)業(yè)銀行：95599；民生銀行：95568；華夏銀行95577；廣發(fā)行：95508；浦發(fā)行：95528；光大銀行：66567699/66567688；興業(yè)銀行：95561.

各方解讀房貸利率上調(diào)

商業(yè)銀行:提前還貸者會(huì)增加

處在這樣一個(gè)加息通道中,購(gòu)房者在做決策時(shí),會(huì)更多地考慮到加息帶來(lái)的成本增加,如果有資金就一定會(huì)提前還貸。

金融專(zhuān)家:這是央行的強(qiáng)烈信號(hào)

此信號(hào)就是提醒購(gòu)房人要注意利率提高風(fēng)險(xiǎn),貸款的成本風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)商:不可避免帶來(lái)壓力

在可以接受的范圍內(nèi),當(dāng)然還是原來(lái)好了。

中介機(jī)構(gòu):投資者自會(huì)算賬

從長(zhǎng)遠(yuǎn)看的話，恐怕不會(huì)起多大作用。因?yàn)槔屎屯ㄘ浥蛎浡?、消費(fèi)指數(shù)是掛鉤的，如果房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)超過(guò)利率的增長(zhǎng)，投資者是會(huì)算賬的,尤其是在需求仍然遠(yuǎn)大于供給的今天。

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