“北京、上海、深圳的實際房價高出當?shù)鼐鈨r格20%-30%，而以北京為例，其房價負擔比是美國紐約等城市的2-3倍。” 7月12日，西班牙對外銀行亞洲頭席經(jīng)濟師斯蒂芬·施瓦茨（stephen schwartz）在接受本報記者采訪時指出，中國房地產(chǎn)調(diào)控政策不宜馬上退出，下半年調(diào)控將是一個“軟著陸”的過程。

　　近日，有關“暫停三套房貸、對沒有社保人員限制購房數(shù)量等臨時性政策有可能放松和退出”的傳聞引發(fā)了一場樓市調(diào)控或?qū)⑥D(zhuǎn)向的猜測，雖然，包括住建部及銀監(jiān)會等相關部門已出面澄清“政策要求和標準沒有任何變化”，但有關未來樓市調(diào)控的疑問仍懸在空中。

　　房價下跌不明顯

　　房價被認為是此輪樓市調(diào)控“轉(zhuǎn)向”的風向標。

　　“房價的增長來自于貸款和資產(chǎn)流動性的快速增長，目前這兩者都開始放緩。加上采取增加頭付比例和貸款利率，以及限制購購三套房等遏制投機的政策，已讓成交量大幅下跌，但房價的下降并不明顯?！?施瓦茨的觀點十分明確。

　　7月12日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，雖然6月份全國70個大中城市房屋銷售價格環(huán)比下降0.1%，為16個月來頭次負增長，但作為調(diào)控主戰(zhàn)場的一線城市，環(huán)比下降的幅度卻不如預期，上海、深圳、北京分別僅為1.4%、0.9%和0.4%。

　　對此，任志強向本報記者表示，房價肯定要降也必須再降。在任志強看來，“降房價已是一個政治問題”，在這種壓力之下，房價有可能會回到去年6月份的水平，也就是說房價指數(shù)將下降四五個點?！艾F(xiàn)在才降了1個點?！?/P>

　　北京中原有關負責人也指出，雖然成交量節(jié)節(jié)下滑，二手房價也率先下降，通州部分小區(qū)的售價新政以后降幅已超過3成，“但目前并沒有形成非常明顯的新房定價下探現(xiàn)象。”

　　不僅如此，施瓦茨也提出，一線城市的真實房價遠遠高于其均衡房價，“這應該引起決策部門的關注。”施瓦茨提供的報告顯示，除廣州真實房價接近均衡房價之外，深圳、上海和北京都面臨兩者失衡的問題?！吧虾?003年開始，北京從2007年開始，真實房價就比均衡價格高出20%-30%。深圳情況也類似?！?/P>

　　施瓦茨甚至評論，中國現(xiàn)在的房價與未來經(jīng)濟和收入的增長相比才算合理。言外之意，房價有透支之嫌。

　　西班牙對外銀行向本報記者提供了一組來自亞洲發(fā)展銀行2010年4月的數(shù)據(jù)顯示，中國房價收入比例上升，反映出樓市過高的價格。其中，北京、上海、深圳這個比例分別為22∶3、19∶3、22∶1，而美國洛杉磯、舊金山、紐約分別為10∶0、9∶8、7∶1?！耙痪€城市的住房可負擔能力明顯高出美國2-3倍?！?/P>

　　施瓦茨預計，一旦主要城市的房地產(chǎn)價格出現(xiàn)20%-30%的下降，政府才可能放松其緊縮性政策。

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　　“軟著陸”

　　既然“政策要求和標準沒有任何變化”，那么，樓市調(diào)控如何繼續(xù)？

　　任志強認為房價上漲過快的城市可以進行調(diào)控，但并不是說全國房價都要進行調(diào)整。如果按照全國的平均指數(shù)來講，有的地區(qū)必須漲，有的必須降，“調(diào)控政策不應一刀切?！?/P>

　　遠洋地產(chǎn)董事局主席李明7月13日在接受本報記者采訪時也表示，新的政策不需要再出臺，但舊的政策也沒有必要退出。他認為，宏觀經(jīng)濟對于房地產(chǎn)的過于敏感，并不利于市場的健康發(fā)展，客觀地說，中國經(jīng)濟總量大，各地發(fā)展水平差異比較大，實行的又是政策統(tǒng)一的管理方式，這就決定了所有的政策都有一個滯后性，一定要讓市場有一個反應時間?！笆裁炊家辞宄嗽僬{(diào)整，不怕慢，就怕錯。”李明極力呼吁政策的穩(wěn)定性。

　　施瓦茨分析說，近幾年中國房價迅速上漲，主要受房地產(chǎn)貸款增長的推動，而房地產(chǎn)貸款則主要來自住房貸款。政府對流動性泛濫帶來的后果“有所認識”，但對于寬松貨幣政策調(diào)整的態(tài)度“處境尷尬，難求平衡”。

　　西班牙對外銀行新興市場頭席經(jīng)濟師alicia garcia herrero認為，如果中國放松對房貸的控制，房價將會馬上回升，因為目前市場的冷卻來自于對流動性的普遍壓抑，“一旦放松，資金將毫無疑問馬入市場?！?/P>

　　西班牙對外銀行研究報告認為，中國仍然較高的房地產(chǎn)價格，可能促使政府采取進一步措施以冷卻市場。“近期房價下調(diào)的可能性極大，但幅度不會太大，房地產(chǎn)調(diào)控或?qū)ⅰ浿憽薄?/P>

　　太平戴維斯(savills)北京投資部董事紀剛則預計下半年調(diào)控應該不會像上半年那么強勢，持續(xù)現(xiàn)在這種狀態(tài)的可能性大一些，“因為經(jīng)濟面壓力不像去年那么大，更多的應放在調(diào)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)上?！?/P>

　　任志強則直指供應層面?！叭绻粡氖袌龅墓┬杞嵌热ミM行調(diào)控，增加供給，政策一旦松動，房價仍有反彈可能?！?/P>

　　樓市調(diào)控如何實現(xiàn)“軟著陸”或才是真正的考驗。

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