如果說兔年的樓市是一個“冷”字，龍年或許就是一個“僵”字，這從龍年春節(jié)期間全國各地的成交冷清已經(jīng)表現(xiàn)出來。價格升上不去降下不來，降多了商家傷身，降少了購家不購賬。龍年龍騰虎躍是節(jié)日祝福的美好愿望，但樓市如要“龍騰”就不要太指望了。房地產(chǎn)這條“大龍”曾經(jīng)舞動中國經(jīng)濟增長長達十余年，但同時也給中國經(jīng)濟帶來諸多“暗病”，如今政策要治病，這條龍就只能先僵在那兒動不了。因此，龍年能讓這條僵龍活動活動身子骨，已算是市場的喜訊了，也是開發(fā)商追求的目標(biāo)。
　　
　　龍年較可能讓樓市有點生機的，莫過于從去年底就已經(jīng)提出的“預(yù)調(diào)微調(diào)”了。
　　
　　數(shù)據(jù)顯示，去年12月，我國廣義貨幣(M2)同比增長13.6%，環(huán)比回升0.9個百分點，結(jié)束了此前連續(xù)5個月的回落。12月新增信貸規(guī)模反彈至6000億元以上，2011年1月信貸再度增加接近1萬億元。分析人士認(rèn)為，這表明貨幣政策在穩(wěn)健基礎(chǔ)上已有了適當(dāng)調(diào)整。隨著廣義貨幣(M2)以及新增信貸增速的反彈，去年四季度以來，我國宏觀經(jīng)濟的“政策底”逐步明朗。應(yīng)該看到，龍年房地產(chǎn)行業(yè)的亮點在于貨幣政策的預(yù)調(diào)、微調(diào)。當(dāng)前物價已得到控制，而外圍經(jīng)濟惡化、中小企業(yè)生存困難、中國實體經(jīng)濟不容樂觀的條件下，“保增長”再次成為更重要的目標(biāo)，央行可能繼續(xù)下調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率，而且不排除減息等政策的出現(xiàn)。這些“預(yù)調(diào)微調(diào)”，說白了，就是資金的“水籠頭”會松動，市場上的資本會多起來。而眾所周知，所有的資本，只有一種行為準(zhǔn)則，就是唯利是圖。什么地方有利可圖？相比全球較熊的股市、飄忽不定的債市、難以捉摸的黃金市，已經(jīng)被嚴(yán)厲調(diào)控打壓了近兩年的樓市，多年來一路看著樓價上漲的市場人，自然會作出選擇。
　　
　　可以預(yù)計，龍年二季度以后，隨著貨幣供應(yīng)條件改善，房貸的緊張程度有所緩和，頭套房貸款利率和頭付比例將有所下降，龍年樓市或?qū)⒊蔀轭A(yù)調(diào)微調(diào)的意外受益者。
　　
　　房價止跌未反彈
　　
　　對于房價今年的走勢，不少業(yè)內(nèi)人士表示仍有下降的可能性。
　　
　　多位接受記者咨詢的專家預(yù)計，2012年房價將實現(xiàn)“理性回歸”，出現(xiàn)有限的降幅。
　　
　　“在剛剛結(jié)束的國務(wù)院全體會議上，再次提到了繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸。”中國發(fā)展研究房地產(chǎn)研究所所長謝逸楓稱。
　　
　　亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅預(yù)計，未來一二線城市，房價降幅可能會達到15%至20%，三四線城市的房價有望達到10%左右。
　　
　　記者對比發(fā)現(xiàn)，國家統(tǒng)計局2011年全年的新建商品住宅數(shù)據(jù)，去年年初與年底的對比十分鮮明：去年1月，房價環(huán)比下降的城市只有3個，持平的只有7個，上漲的多達60個，而到了12月，房價環(huán)比下降的城市達到了52個，持平的有16個，繼續(xù)上漲的只剩下2個。
　　
　　從數(shù)據(jù)看，2012年初房價仍將延續(xù)下跌。記者查閱發(fā)現(xiàn)，去年12月份，新建住宅環(huán)比房價出現(xiàn)回落的城市中，三四線城市的回落幅度明顯加大，如溫州、九江等。“自去年12月開始，三四線城市降價速度加快。”鏈家地產(chǎn)頭席分析師張月說。
　　
　　“2012年將是房價低位回落的一年。”張大偉說，預(yù)期在6-12個月內(nèi)房價還可能有10%-20%的下調(diào)。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，預(yù)期未來半年左右，全國房價將總體上保持環(huán)比下跌狀態(tài)。“今年二季度可能止跌或跌幅縮小，下半年企穩(wěn)，四季度可能逆轉(zhuǎn)為正增長。”楊紅旭認(rèn)為。
　　
　　春節(jié)假期，一線城市樓市處于“休眠”狀態(tài)，而三四線樓市銷售也極為慘淡。專家稱，考慮到2012年調(diào)控不放松，一季度一二線城市房產(chǎn)價格不會繼續(xù)上漲，但三四線城市會表現(xiàn)為“價降量升”。
　　
　　據(jù)了解，春節(jié)各地樓市成交量的慘淡除了季度和假期因素外，價格降得不到位，購房者不購賬也是重要原因之一。然而，政策層面上卻并沒有給跌入冰點的樓市帶來解凍的消息。春節(jié)剛過，國務(wù)院總理在1月31日的國務(wù)院第六次全體會議上強調(diào)，今年將鞏固樓市調(diào)控成果，促進房價合理回歸。
　　
　　在采訪中大部分專家一致向記者表示，樓市回暖還需要通過價格來“解凍”，不要只等著政府“救市”。

　　“房價將進一步下滑”
　　
　　2012年，房價將走向何方？這不僅是纏繞著廣大購房者的疑問，也是官方關(guān)注的焦點。
　　
　　“初步得出結(jié)論認(rèn)為，2012年的樓市仍將延續(xù)前一年的相對回歸理性的趨勢，房價將進一步下滑，但大幅下滑的可能性不大，2012年下半年將是購房的好時機。”國家發(fā)改委相關(guān)人士透露。
　　
　　近期數(shù)據(jù)顯示，2012年1月十大城市住宅均價為15565元/平方米，頭次出現(xiàn)環(huán)比下跌，環(huán)比上月下跌0.15%。深圳、重慶（主城區(qū)）兩個城市略有上漲，其余8個城市均環(huán)比下跌。
　　
　　北京市住建委網(wǎng)站顯示，2012年1月份北京新建住宅成交4473套，創(chuàng)2009年以來新低。與此同時，2012年1月，北京二手房簽約2934套，創(chuàng)下39個月以來的新低，同比2011年春節(jié)期間2月份的8468套，下降65%。
　　
　　據(jù)預(yù)計，從目前數(shù)據(jù)來看北京房價已進入了明顯的“低調(diào)”周期，拐點已明顯出現(xiàn)。中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉表示，在郊區(qū)房價的帶動下，未來6-12個月內(nèi)北京等一線城市的房價還會有10%-20%的降幅。
　　
　　房地產(chǎn)市場相對回歸理性
　　
　　近幾年，隨著房價不斷上漲，房地產(chǎn)暴利驅(qū)使，各路資金紛紛涌向樓市，樓市也因此成為炒作和投機盛行的市場，許多原本從事其他行業(yè)的企業(yè)也都紛紛涌入房地產(chǎn)業(yè)掘金。這給樓市以及中國經(jīng)濟均帶來巨大傷害，從2010年起，堅定了調(diào)控房地產(chǎn)的決心。在調(diào)控政策下，2011年的樓市一瀉千里。
　　
　　而去年底召開的經(jīng)濟工作會議，則給2012年定下了樓市調(diào)控的總基調(diào)，即堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，促進房價合理回歸。
　　
　　“2012年的房地產(chǎn)還是政策市場。”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強指出，政策的走向決定了房地產(chǎn)較終的走向。
　　
　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會王惠敏秘書長在“中國地產(chǎn)金融創(chuàng)新峰會”上指出，新的一年全行業(yè)還將面臨著調(diào)控政策尤其是限購導(dǎo)致成交量下滑的局面，大量安居工程建設(shè)將改變供應(yīng)結(jié)構(gòu)，使多年來因行政不作為而造成的中低收入人群無對應(yīng)的住房消費產(chǎn)品的局面可能會得到改善。房地產(chǎn)市場相對回歸理性的趨勢相對是比較明顯的，尤其是機會爆發(fā)式的收益應(yīng)該不復(fù)存在了。
　　
　　中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌也表示，2012年主題詞就是“軟著陸”。他認(rèn)為，未來房地產(chǎn)市場可能會發(fā)生三個變化：一是賣方市場向購方市場轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致競爭加劇、洗牌加快、利潤攤??；二是融資渠道多樣化，除了銀行融資，將更多地依靠社會的資金；三是市場布局立體化趨勢，產(chǎn)品業(yè)態(tài)布局多樣化，房企轉(zhuǎn)型契機出現(xiàn)。
　　
　　房企扎堆地產(chǎn)金融化
　　
　　在政策和市場的雙重擠壓下，資金問題成為昔日的暴利行業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的問題。
　　
　　資金市場中，因為銀行貸款通路受阻，一線城市銷售也受限貸、限購政策的影響而出現(xiàn)回落，再加上去年全國2.7萬億土地出讓金在今年面臨的交付壓力，這直接導(dǎo)致眾多開發(fā)企業(yè)面臨巨大的資金缺口。
　　
　　陽光100置業(yè)集團有限公司常務(wù)副總裁范小沖直言，在整個大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的冬天到了，真正的2012也到了。北京龍藏天下資產(chǎn)管理有限公司董事長趙祥龍指出，所有房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險是財務(wù)風(fēng)險，特別是熱衷于建立高杠桿房地產(chǎn)企業(yè)，在冬天來臨的時候可能出現(xiàn)問題。
　　　　　
　　據(jù)記者了解，陽光100、上海復(fù)地等27家開發(fā)商甚至與K8黃金灣等36家金融投資機構(gòu)聯(lián)合組成中國地產(chǎn)金融拓展聯(lián)盟，以實現(xiàn)互助聯(lián)盟，滿足項目拓展和融資需求。
　　
　　2012年將是地產(chǎn)金融化的春天，地產(chǎn)金融化將是大勢所趨。

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