1.房地產(chǎn)投資過程根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)品的生命周期.一般將房地產(chǎn)投資過程劃分為開發(fā)階段、經(jīng)營階段、再開發(fā)階段等三個(gè)階段的投資:
　　(1)開發(fā)階段的投資。
　　開發(fā)階段主要包括購(征}地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)等活動(dòng)。在該階段,投資者應(yīng)根據(jù)投資目的,了解分析欲購購地塊的情況,并通過規(guī)劃顧問、專家咨詢、預(yù)測所要獲得地塊的發(fā)展前景和預(yù)期利潤,對(duì)于自有資金不足需向金融機(jī)構(gòu)貸款的投資者,還應(yīng)就貸款限額、利率水平、償還期限和償還方式以及是否需要抵押擔(dān)保等融資問題進(jìn)行咨詢.因?yàn)檫@些因素決定著貸款能否成功、項(xiàng)目能否順利進(jìn)行,項(xiàng)目建設(shè)時(shí)期的核心問題是工程質(zhì)量和工期投資者要嚴(yán)格控制工程質(zhì)量同時(shí)要保證合理的工期以免延期造成成本增加;
　　(2)經(jīng)營階段的投資。
　　對(duì)于新開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn),具有房地產(chǎn)經(jīng)營校的投資者,可根據(jù)自己確定的目標(biāo),采取出租或出售的經(jīng)營方式。一般來說,實(shí)力雄厚的投資者,大多實(shí)行多元經(jīng)營,租售并舉,以減小經(jīng)營風(fēng)階。{暨當(dāng)投資者資金短缺.或沒有取得合適貸款、亦或貸款條件比較苛刻,經(jīng)濟(jì)上不合算時(shí),房地產(chǎn)出售可一次性回籠資金.減輕投資者經(jīng)濟(jì)壓力;而當(dāng)市場需求疲軟,價(jià)格下降,出售獲利甚微而資金并不十分緊缺時(shí),不妨采取短期租賃,等待出售時(shí)機(jī);
　　(3)再開發(fā)階段的投資。
　　與建筑物經(jīng)濟(jì)壽命期終結(jié),即不能再產(chǎn)生足夠的收入來維持正常運(yùn)營時(shí),便面臨著拆遷重建,房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行這類投資必須確切了解城市規(guī)劃,了解待拆遷房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)情況,扎實(shí)地做好可行性研究。
　　2.房地產(chǎn)投資方式
　　(1)礎(chǔ)資開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。
　　獨(dú)資開發(fā)經(jīng)營是指單個(gè)投資者自行籌措資金自行購地和組織設(shè)計(jì)施工的房地產(chǎn)項(xiàng)日.項(xiàng)目建成后獨(dú)立經(jīng)營的投資方式。該方式優(yōu)點(diǎn)是:開發(fā)項(xiàng)目效益、利潤獨(dú)享,決策自由,但存在風(fēng)險(xiǎn)大、虧損自負(fù)的缺點(diǎn);
　　(2)合資開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。
　　合資開發(fā)和經(jīng)營是指由兩個(gè)或兩個(gè)以上投資者共同投入資金開發(fā)房地產(chǎn),合資者聯(lián)合投資、共同經(jīng)營、共負(fù)盈虧、共擔(dān)風(fēng)儉的方式。各方實(shí)際出資或以土地、材料設(shè)備等實(shí)物進(jìn)行投入,應(yīng)合理折價(jià);
　　(3)合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。
　　在這種方式中,土地不作為資本金,而作為合作的條件,通過談判確定分成比例。提供土地的一方不需提供資金.合作開發(fā)方式使出地方得到必需的建設(shè)資金,出資方得到較好的建筑地段,有利于土地和資金兩要素的優(yōu)化配置。合作開發(fā)的成果,可按實(shí)物分成,但投資方的利潤分成比例必須滿足:(售樓總收入-工程造價(jià)-稅金總額)x投資者利潤分成比例=目標(biāo)利潤+貸款利息)

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