商業(yè)地產(chǎn)融資投資管理策劃：地產(chǎn)基金的策劃

　　一只地產(chǎn)投資基金是否能在融資及在市場的投資方面獲得成功，在很大程度上取決于地產(chǎn)投資基金策劃的質(zhì)量。策劃方案將對基金的融資有直接的影響。融資策劃是基金設(shè)立的重要前提。融資策劃的失敗意味著圍繞基金的所有計(jì)劃、步驟，所有專業(yè)人士的努力付諸東流。所以，無論多么遠(yuǎn)大的目標(biāo)、多么高效的管理模式、多么精彩的投資方案全都基于一個(gè)簡單的前提，即融資成功。鑒于任何地產(chǎn)投資基金的設(shè)立應(yīng)是包括專業(yè)模式、法律法規(guī)和資源整合的復(fù)雜的系統(tǒng)。一只地產(chǎn)投資基金一旦成立，在市場上的作用、地位和運(yùn)營方式將很難改變。從某種意義上說，基金的成敗在基金的策劃階段已經(jīng)注定。一只地產(chǎn)投資基金的發(fā)起、設(shè)立和管理過程本質(zhì)上是基金策劃成功與否的結(jié)果。甚至可以說，策劃將決定基金的一切。

　　一、地產(chǎn)基金策劃的基礎(chǔ)

　　1、有專業(yè)的策劃團(tuán)隊(duì)
　　地產(chǎn)投資基金策劃，較重要的是策劃團(tuán)隊(duì)的構(gòu)成。一個(gè)策劃團(tuán)體的專業(yè)能力將影響到基金策劃的水平和基金在組建過程中的效率。在開始組建地產(chǎn)投資基金策劃團(tuán)體時(shí)，是要確認(rèn)能夠擔(dān)任總策劃的 人士，他的專業(yè)能力和專業(yè)背景是整個(gè)團(tuán)隊(duì)的精神和大腦，他的專業(yè)能力以及市場感覺將影響整個(gè)團(tuán)隊(duì)的工作方向和工作質(zhì)量。在總策劃人的主持下，將吸納相適應(yīng)的專業(yè)人士加盟策劃團(tuán)隊(duì)。
　　地產(chǎn)投資基金的策劃需要一個(gè)有專業(yè)能力和專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行精心的分析、研究和提出方案。由于投資的概念不同、管理年限不同、投資方式不同，需要根據(jù)實(shí)際情況，組建有針對性和很高專業(yè)運(yùn)作能力的管理團(tuán)隊(duì)。策劃團(tuán)隊(duì)除了核心的策劃人之外，主要應(yīng)當(dāng)由一些專業(yè)的分析師承擔(dān)項(xiàng)目的分析工作。同時(shí)在這個(gè)策劃團(tuán)隊(duì)中，應(yīng)當(dāng)有適當(dāng)?shù)娜耸控?fù)責(zé)資源的整合以及專業(yè)性極強(qiáng)的商務(wù)洽談。在一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的專業(yè)的策劃團(tuán)隊(duì)中，還應(yīng)當(dāng)擁有商務(wù)策劃和商務(wù)運(yùn)營的專業(yè)人士，這些專業(yè)人士將對基金設(shè)立的專業(yè)法律程序以及融資過程的控制起到積極的作用。
　　需要提醒的是，策劃團(tuán)隊(duì)不一定是管理團(tuán)隊(duì)，但策劃團(tuán)隊(duì)也可以擔(dān)任管理團(tuán)隊(duì)，這與地產(chǎn)投資基金發(fā)起機(jī)構(gòu)的操作思路有很大關(guān)聯(lián)。另一方面，好的策劃團(tuán)隊(duì)不一定是好的管理團(tuán)隊(duì)，這個(gè)理念應(yīng)當(dāng)在一只地產(chǎn)投資基金策劃過程中就引起重視和得到適當(dāng)?shù)陌才拧?
　　2、 較佳的投資方案
　　大多數(shù)的投資基金都缺少理想的投資策劃方案。因此，由策劃團(tuán)隊(duì)或者策劃團(tuán)隊(duì)委托的專業(yè)機(jī)構(gòu)提出一個(gè)全面、深刻的而又創(chuàng)新的投資策劃是地產(chǎn)投資基金設(shè)立的良好開端。
　　3、有相應(yīng)的投資客戶資源
　　地產(chǎn)投資基金的策劃和組建的頭要議題之一是要確認(rèn)本支地產(chǎn)投資基金所對應(yīng)的投資客戶資源。這個(gè)資源不一定是直接的資源，也可以是間接的資源。例如策劃團(tuán)隊(duì)和發(fā)起機(jī)構(gòu)如果能聯(lián)系并簽約經(jīng)驗(yàn)全面且專業(yè)能力較強(qiáng)的融資經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，也可以視為一種間接的客戶資源。在缺少經(jīng)紀(jì)公司、缺少直接的客戶資源以及缺少足夠的商務(wù)推廣手段的情況下，無論多好的創(chuàng)意，均不適合展開地產(chǎn)投資基金的策劃與組建業(yè)務(wù)。
　　4、有連貫的基金設(shè)立和管理思路
　　基金的策劃團(tuán)隊(duì)和發(fā)起機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對地產(chǎn)投資基金的設(shè)立和管理的內(nèi)容、框架以及一些重要的條款有明確的思路和合理的解釋。這些是基金成功組建的技術(shù)基礎(chǔ)。
　　5、法律的適用性
　　一個(gè)好的思路、一個(gè)好的創(chuàng)意、一個(gè)好的策劃、一個(gè)好的團(tuán)隊(duì)均需要有法律上的操作方案。由于中國資本市場的特殊性，策劃團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)該在法律的協(xié)助下，在地產(chǎn)投資基金策劃的早期，理解和確認(rèn)此次基金的組建在法律上的適用程度和主要風(fēng)險(xiǎn)。
　　6、時(shí)機(jī)適當(dāng)
　　地產(chǎn)投資基金的策劃與組建應(yīng)該選擇適當(dāng)?shù)陌l(fā)起時(shí)機(jī)。當(dāng)今資本市場是一個(gè)多變、過于敏感的、充滿著新因素的特殊市場。因此，基金組建成功與否在一定程度上與發(fā)起設(shè)立的時(shí)機(jī)緊密相關(guān)。由于地產(chǎn)投資基金的概念和類型不同，不同的基金可能適合于不同的推出時(shí)間。在進(jìn)行投資基金策劃的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)能夠看到在未來的12個(gè)月內(nèi)什么樣的時(shí)期適合于組建本類型的地產(chǎn)投資基金。
　　7、符合資本市場規(guī)律
　　全球化的資本市場有著自己的規(guī)律，這個(gè)規(guī)律不一定是理想的、有序的和可以充分分析的。但是無論如何，在資本市場上出現(xiàn)明顯的低潮和明顯的拒絕某種投資概念時(shí)，某種類型的地產(chǎn)投資基金在組建過程中將會(huì)遇到極大的困難。

　　二、地產(chǎn)基金的策劃要點(diǎn)

　　1、理念整合
　　基金的策劃團(tuán)隊(duì)頭先要對本地產(chǎn)投資基金所提出的理念進(jìn)行分析、研究和論證。在論證過程中，需要結(jié)合策劃團(tuán)隊(duì)所能掌握的有效資源、市場狀況以及對經(jīng)營前景和風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識，提出論證并確定地產(chǎn)投資基金的理念。提出創(chuàng)造性的運(yùn)營和管理理念，是策劃較重要的基礎(chǔ)和策劃是否成立的關(guān)鍵。
　　2、資源整合
　　資源整合的方向、內(nèi)容在一定程度上決定了地產(chǎn)投資基金組建的成敗和組建的效率。資源整合是對管理公司或策劃團(tuán)隊(duì)在策劃階段的財(cái)務(wù)、專業(yè)資源和一些權(quán)益機(jī)會(huì)的整合。其中也應(yīng)包含管理公司和基金公司的發(fā)起人和發(fā)起機(jī)構(gòu)。
　　3、工具整合
　　對投資工具的選擇、創(chuàng)造與整合也是地產(chǎn)投資基金策劃的要點(diǎn)之一。這個(gè)整合的是要認(rèn)識資本市場和投資市場之間一些有用的載體。同時(shí)，策劃團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)該對使用的金融工具和融資工具進(jìn)行合理說明。
　　4、人才整合
　　核心策劃人及圍繞核心策劃人的專業(yè)人士的整合也是地產(chǎn)投資基金策劃的要點(diǎn)之一。簡而言之，專業(yè)能和專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的合理整合是任何基金策劃所面臨的較重要、較困難的問題之一。邀請與地產(chǎn)投資基金理念相適應(yīng)的高端專業(yè)人士加盟以及高端專業(yè)團(tuán)隊(duì)的確定是地產(chǎn)投資基金策劃均需要重視的重要因素，這樣才能帶來專業(yè)團(tuán)隊(duì)與地產(chǎn)投資基金間的默契。這種默契是成功策劃所必要的因素。
　　5、時(shí)機(jī)整合
　　盡管在資本市場或投資市場上，一個(gè)準(zhǔn)確的時(shí)機(jī)往往很難把握。有時(shí)一個(gè)好的方案推出的時(shí)機(jī)不當(dāng)，也容易使其遭受失敗。但是如果地產(chǎn)投資基金的策劃團(tuán)隊(duì)具有高度的專業(yè)能力，可通過對方案和地產(chǎn)投資基金的重新解釋，人為的“尋找”到理想的組建時(shí)機(jī)。這種通過策劃團(tuán)隊(duì)對地產(chǎn)投資基金方案的重新認(rèn)識以及對資本市場和投資市場不同階段主流概念以基本趨勢的重新認(rèn)識，仍然可以整合或找到策劃組建地產(chǎn)投資基金的有利時(shí)機(jī)。
　　策劃的進(jìn)度、團(tuán)隊(duì)整合的進(jìn)度、市場商務(wù)運(yùn)作的進(jìn)度、融資的進(jìn)度及其他經(jīng)濟(jì)背景因素的現(xiàn)狀等，只有在這些不同的不斷變化的領(lǐng)域內(nèi)整合出一個(gè)相適應(yīng)的商務(wù)進(jìn)度和地產(chǎn)投資基金策劃與正確選擇組建的時(shí)間，才能有助于地產(chǎn)投資基金的成功組建。
　　6、法律上的可行性
　　在基金策劃的較初階段，頭先應(yīng)在法律的可行性方面進(jìn)行有效的工作，確認(rèn)地產(chǎn)投資基金策劃的操作方向、基本思路，在法律方面的說明、解釋和判斷。
　　7、融資方案
　　地產(chǎn)投資基金組建的核心內(nèi)容是融資方案的確定、融資商務(wù)步驟和商務(wù)程序的策劃。
　　8、組建方法
　　地產(chǎn)投資基金的組建可以采用完全不同的方式和途徑。在法律意見的基礎(chǔ)上，應(yīng)盡快確定地產(chǎn)投資基金組建的方向和途徑。這種方向和途徑的選擇應(yīng)考慮策劃機(jī)構(gòu)資源整合的范圍和能力。
　　9、融資風(fēng)險(xiǎn)及對策
　　地產(chǎn)投資基金的策劃應(yīng)提出相應(yīng)的融資方案及對于融資可能的風(fēng)險(xiǎn)和對這些風(fēng)險(xiǎn)因素的分析與對策。應(yīng)當(dāng)設(shè)計(jì)替代性的融資方案以降低融資風(fēng)險(xiǎn)。

　　三、地產(chǎn)基金的投資方案

以下是引用片段：
　　某種意義上說，地產(chǎn)投資基金策劃就是投資方案策劃。因?yàn)榈禺a(chǎn)投資基金往往是在一個(gè)投資方案的基礎(chǔ)上開始策劃和組建的。在一個(gè)趨于理性化的資本市場上，策劃的質(zhì)量將在某種程度上成為決定地產(chǎn)投資基金組建成敗的重要因素。

　　1、制定投資方案的思路
　　制定投資方案可通過不同的角度采用不同的類型，一般是根據(jù)地產(chǎn)投資基金策劃團(tuán)隊(duì)的基本設(shè)想和資源類型而撰寫。
　　2、強(qiáng)調(diào)行業(yè)背景
　　強(qiáng)調(diào)行業(yè)背景是典型的地產(chǎn)投資基金的投資方案的核心，也是一種相當(dāng)有效地制作報(bào)告的思路。
　　3、強(qiáng)調(diào)機(jī)會(huì)的稀缺
　　許多地產(chǎn)投資基金都建立在較獨(dú)特的投資領(lǐng)域和有獨(dú)特的投資模式的設(shè)計(jì)。因此，投資方案可以強(qiáng)調(diào)投資模式和贏利的獨(dú)特性及市場機(jī)會(huì)要點(diǎn)。
　　4、強(qiáng)調(diào)管理團(tuán)隊(duì)
　　在一個(gè)基本合理和有效的投資模式的基礎(chǔ)上，圍繞基金管理團(tuán)隊(duì)的構(gòu)成，專業(yè)能力和經(jīng)驗(yàn)背景等形成的地產(chǎn)投資基金策劃，其重要思路在于：團(tuán)隊(duì)組合策劃的創(chuàng)新的投資模式和專家型的操作的獨(dú)特價(jià)值。
　　5、強(qiáng)調(diào)創(chuàng)新工具
　　許多地產(chǎn)投資基金是建立在創(chuàng)新的投資工具的基礎(chǔ)上的，這樣可以圍繞新的投資工具的特征、盈利模式和市場分析展開分析和研究，并形成報(bào)告。
　　6、強(qiáng)調(diào)資源特征
　　許多基金將發(fā)起機(jī)構(gòu)的強(qiáng)勁背景作為投資方案的關(guān)聯(lián)因素。因?yàn)樵诘禺a(chǎn)投資基金組建過程中，策劃團(tuán)隊(duì)可將成熟的發(fā)起股東所擁有的投資資源作為本基金投資方案的。
　　7、強(qiáng)調(diào)管理特征
　　目前在中國，無論是資本市場還是投資市場都未建立起規(guī)范化的信用體制。資本市場資金注入的安全性是投資機(jī)構(gòu)和投資者所面臨的難題。地產(chǎn)投資基金也可用現(xiàn)有的投資模型和投資概念打造地產(chǎn)投資者基金的管理。同時(shí)，對投資方案的實(shí)施應(yīng)提出有效的、安全的資金監(jiān)管模式，這會(huì)給某些投資者帶來很大的安全感。
 

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