旅游地產(chǎn)策劃咨詢公司：旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的融資途徑

　　開發(fā)主體至少應(yīng)擁有資源的開發(fā)經(jīng)營權(quán)（一般為50年），亦可擁有土地使用權(quán)，以及土地上除文物保護(hù)單位外的相關(guān)建筑物的所有權(quán)。
　　開發(fā)商以自有資金投入企業(yè)，并擁有以上資產(chǎn)，由此形成了開發(fā)主體的資本構(gòu)成。以此構(gòu)成為依托，開發(fā)商可以從八個方面進(jìn)行融資。
一、 銀行信貸
　　
　　銀行信貸是開發(fā)商主要的融資渠道。對旅游資源開發(fā)，可以采用項(xiàng)目信貸的方式借款。項(xiàng)目信貸要求自有資本投入25%以上，可向銀行貸75%。開發(fā)商可使用以下資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押：土地使用權(quán)、相關(guān)建筑物的所有權(quán)、開發(fā)經(jīng)營權(quán)、未來門票或其他收費(fèi)權(quán)等等。目前，銀行尚無完善的對旅游資源開發(fā)進(jìn)行貸款的金融工具，但已有企業(yè)嘗試開發(fā)經(jīng)營權(quán)、未來收費(fèi)權(quán)等質(zhì)押的辦法，并取得了成功。

1、 商業(yè)銀行：質(zhì)押、抵押
2、 政策銀行：
　　1） 國家開發(fā)銀行
　　2） 農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行及中國農(nóng)業(yè)銀行
　　3） 中國銀行及進(jìn)出口銀行
　　4） 貼息貸款
3、 賣方信貸：設(shè)備進(jìn)口
4、 擔(dān)保公司
5、 世界銀行貸款
6、 國家間援助性貸款

旅游地產(chǎn)

二、私募資本融資
　　
　　開發(fā)商對自身的資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行重組改制，設(shè)立股份有限公司。開發(fā)商以股份有限公司的主發(fā)起人身份，向社會定向招募投資人入股，共同作為發(fā)起人，形成資本融資。
　　
　　開發(fā)商也可以先成立自己完全控股的有限責(zé)任公司或股份有限公司，再向社會定向募股，以增資擴(kuò)股的方式，引入資本金。

1、 戰(zhàn)略投資人
2、 搭車投資人
3、 資產(chǎn)整合

三、整體項(xiàng)目融資
　　
　　開發(fā)商在開發(fā)中，設(shè)立為若干個項(xiàng)目，并制作單個項(xiàng)目的商業(yè)計(jì)劃書，按照投資界規(guī)范的要求、準(zhǔn)備招商材料。依據(jù)招商材料，開發(fā)商可以向境內(nèi)外的社會資金進(jìn)行招商，其中可以采用BOT等多種模式，也可合成開發(fā)、合資開發(fā)、轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營權(quán)等。

五、商業(yè)信用融資
　　
　　若開發(fā)規(guī)劃有足夠吸引力，開發(fā)商有一定信用，開發(fā)中的工程建設(shè)，可以通過墊資方式進(jìn)行。一般情況下，工程墊資可以達(dá)到30%–40%，若有相應(yīng)的墊資融資的財(cái)務(wù)安排，墊資100%也具有可能性。
　　
　　商業(yè)信用可以表現(xiàn)在很多方面，若開發(fā)能與開放游覽同步進(jìn)行，則可對旅游商品、廣告宣傳、道路建設(shè)、景觀建設(shè)等多方面進(jìn)行商業(yè)信用融資。
1、 墊資建設(shè)
2、 代銷商品
3、 門票抵扣
4、 預(yù)售預(yù)賣
5、 時權(quán)融資
六、租賃融資
1、 設(shè)備租賃
2、 資產(chǎn)租賃
3、 土地租賃
4、 房屋租賃

七、產(chǎn)權(quán)融資

1、 產(chǎn)權(quán)酒店
2、 商鋪產(chǎn)權(quán)發(fā)售
3、 項(xiàng)目公司拆細(xì)產(chǎn)權(quán)發(fā)售

八、信托融資
　　
　　新的《信托法》出臺以來，信托投資公司已經(jīng)擁有了很大的運(yùn)作空間，并創(chuàng)造了一些新的金融工具。其中，以項(xiàng)目和專題方式發(fā)行信托投資憑證，引起了各方面的興趣。我們正在策劃發(fā)行西部旅游信托憑證，把西部旅游項(xiàng)目打包，通過信托憑證，向社會集資。

九、國內(nèi)上市融資
　　
　　由于存在門票收入不能計(jì)入上市公司主營業(yè)務(wù)收入的限制，目前資源開發(fā)類旅游企業(yè)較難直接上市。但通過將收入轉(zhuǎn)移到索道等交通工具，以及以賓館、餐飲、紀(jì)念品等項(xiàng)目包裝為基礎(chǔ)的企業(yè)，仍可走上市的道路，也可以吸引上市公司作為配股、增發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資。

十、海外融資
　　
　　海外融資方式非常多，包括一般債券、股票、高利風(fēng)險債券、產(chǎn)業(yè)投資基金、信托貸款等等。海外融資目前受到一些政策限制，但仍有很多辦法可以開展。這需要一家海外投資銀行作為承銷商，全面進(jìn)行安排和設(shè)計(jì)。

十一、招商引資
 
1、 項(xiàng)目包裝與招商資料準(zhǔn)備
　　1） 項(xiàng)目建議書
　　2） 商業(yè)計(jì)劃書
　　3） 可行性研究報(bào)告
　　4） 策劃及規(guī)劃
　　5） 優(yōu)惠政策
　　6） 合作意向
　　7） 基本法律文件
2、 招商渠道與政策
　　1） 政府招商部門
　　2） 企業(yè)招商部門
　　3） 專業(yè)招商機(jī)構(gòu)
　　4） 關(guān)聯(lián)企業(yè)及關(guān)聯(lián)人
　　5） 專題招商會
　　6） 參加招商會
3、 招商宣傳
　　1） 精美印刷招商冊子
　　2） 專用招商網(wǎng)站
　　3） 網(wǎng)絡(luò)傳播
　　4） 其它媒體傳播
4、 招商談判與合作
　　1） 優(yōu)惠政策
　　2） 多種合作模式
　　3） 規(guī)劃可調(diào)整
　　4） 政府參與
　　
　　綜上所述，旅游資源開發(fā)中的融資運(yùn)作，仍處于十分原始的階段。創(chuàng)造金融工具是金融界應(yīng)努力的方向，但旅游企業(yè)及相關(guān)旅游管理部門，應(yīng)該組織多方專家合作，研究如何將旅游資源的價值進(jìn)行資本化，予以量化評估，從而使資源可以作為資本，發(fā)揮其撬動融資的功效。

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