第三章 中國旅游地產(chǎn)發(fā)展前景

未來二十年，中國的旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)都將迎來極為廣闊的黃金發(fā)展時期，而旅游地產(chǎn)作為兩個黃金產(chǎn)業(yè)的交叉型產(chǎn)業(yè)，更是一個巨大的“金礦”。中國正從旅游大國向旅游強國進發(fā)。

旅游業(yè)快速發(fā)展是我國經(jīng)濟發(fā)展的必然產(chǎn)物。國民經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展和居民收入水平的持續(xù)提高，人口的增加和城市化水平的提高增加了行業(yè)消費群體，節(jié)假日制度變革為居民提供更多的旅游時間，旅游業(yè)將進入持續(xù)快速發(fā)展時期。國民經(jīng)濟的發(fā)展不平衡，也為旅游業(yè)提供了多層次、持續(xù)的投資機會。不管是觀光游、休閑游，還是度假游，都有較好的發(fā)展機會，國外經(jīng)驗表明我國旅游業(yè)發(fā)展空間還非常大。

今年以來國內(nèi)旅游收入增長約20%，1-10月旅游外匯收入增長12%。披露數(shù)據(jù)的五個地區(qū)今年以來接待國內(nèi)游客同比增長17.25%，旅游收入增長21.93%；今年三個黃金周共接待游客4.17億人次，同比增長16.8%，旅游收入1816億元，同比增長20%。由此判斷，今年國內(nèi)旅游收入增長在18-20%；前10個月入境旅游同比增長12%；酒店、景區(qū)繼續(xù)保持景氣，經(jīng)濟型酒店增長66%，進入收購兼并時代。景區(qū)接待規(guī)?？傮w保持兩位數(shù)增長；北京、上海、深圳酒店業(yè)高位震蕩，二線地區(qū)景氣指標REVPAR顯著提升2-7個百分點；經(jīng)濟型酒店今年以來客房數(shù)量增長66%，占住宿業(yè)市場份額約7%，發(fā)展空間依然巨大；如家以3.4億元的價格收購七斗星，顯示我國經(jīng)濟型酒店已經(jīng)進入收購兼并時代，擁有品牌和資本優(yōu)勢的領(lǐng)軍企業(yè)未來將獲得更大的市場份額；黃金周制度改革不會改變旅游行業(yè)加速發(fā)展趨勢。短期受負面影響的峨眉山，影響程度約為全年游客規(guī)模的1-2％，考慮到景區(qū)游客的正常增長，黃金周改革的負面影響基本可以忽略。中長期內(nèi)，經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展、居民收入快速提高將繼續(xù)推動旅游行業(yè)加速增長。

今后20年，中國旅游業(yè)仍將保持兩位數(shù)的年均增長速度。按照中國旅游發(fā)展規(guī)劃，到2020年，旅游總收入將達到3.6萬億元人民幣。在國際上，中國將成為世界旅游強國;在國民經(jīng)濟體系中，成為新興的支柱產(chǎn)業(yè)。

今后旅游地產(chǎn)投資領(lǐng)域?qū)尸F(xiàn)新的變化，多年來，旅游投資主要集中于飯店領(lǐng)域。這有兩個方向可以進行，主要是進行結(jié)構(gòu)性的調(diào)整。一是西部一些地區(qū)的飯店建設(shè)還比較薄弱，有些已有飯店需要改造升級，少數(shù)地區(qū)需要新建;二是還要建設(shè)一批度假飯店等專項主題式飯店。目前，從發(fā)展的需要和市場的前景來說，產(chǎn)生了一系列的投資機會，需要格外關(guān)注。是景區(qū)開發(fā)。要建設(shè)具有國際競爭力的旅游目的地，中國豐富的旅游資源要轉(zhuǎn)化為 的旅游產(chǎn)品，景區(qū)開發(fā)就成為下一步發(fā)展的。其中，借助名山秀水和文化性資源開發(fā)的產(chǎn)品成為目前中國旅游較高的領(lǐng)域。是專項旅游產(chǎn)品的發(fā)展。其中的：一是會展旅游，目前在各個城市成為熱點；二是滑雪旅游、溫泉度假等一批休閑娛樂產(chǎn)品，也正在成為新的需求。三是探險旅游等特殊產(chǎn)品，也是具有專門成長性的良好市場。

中國旅游也將發(fā)展優(yōu)先項目，國家旅游局根據(jù)中國旅游業(yè)的發(fā)展趨勢安排研究確定的“中國旅游發(fā)展優(yōu)先項目”，其選定的原則包括:符合市場需求，具有一定的規(guī)模和影響，具有開發(fā)前景，對當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)的發(fā)展具有支撐和帶動作用，契合西部大開發(fā)的歷史機遇，有望成為促進中國旅游業(yè)發(fā)展的后續(xù)項目和先導(dǎo)項目。對于上述推薦和支持的各類項目，應(yīng)當(dāng)本著政府引導(dǎo)、社會參與的原則，政府通過適當(dāng)?shù)姆绞街笇?dǎo)和支持相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善投資環(huán)境，降低商業(yè)性投資成本，營造適宜社會資金投入的氛圍:對于公共投資之外的經(jīng)營性項目，主要通過市場運作、社會融資的渠道來完成。

今后旅游地產(chǎn)的發(fā)展應(yīng)注意以下幾個方面：

，正確認識規(guī)劃與策劃的區(qū)別，策劃先行。策劃，是依托創(chuàng)造性思維，整合隱形與顯形資源，實現(xiàn)資源、環(huán)境、交通與市場的優(yōu)化組合，實現(xiàn)旅游地產(chǎn)發(fā)展目標的創(chuàng)造過程。策劃強調(diào)的是通過創(chuàng)造性思維，找出資源與市場間的核心關(guān)系，建構(gòu)可采取的較優(yōu)途徑，形成可實施的明確方案，并對近期的行動進行系統(tǒng)安排，包括從前期的可行性論證、項目創(chuàng)意策劃、總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃、建設(shè)施工，再到后期的營銷推廣、服務(wù)管理等方面全面考慮。只有在策劃思想的指導(dǎo)下，地產(chǎn)項目的總規(guī)、詳規(guī)（控規(guī)、修規(guī)）的編制才能更具科學(xué)性和可操作性，開發(fā)商把方案拿在手上才會有實際意義。

，適度延伸旅游地產(chǎn)鏈條，提升產(chǎn)品附加功能房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到今天，泛地產(chǎn)、復(fù)合型地產(chǎn)的概念與經(jīng)典項目已經(jīng)浮出水面。所謂泛地產(chǎn)，或稱廣義地產(chǎn)，是與狹義地產(chǎn)相對的概念。狹義地產(chǎn)是指人們通常所理解的房地產(chǎn)，主要指住宅、寫字樓、商鋪等商品房的開發(fā)，即蓋房子，并為房子配套一些附屬設(shè)施。所謂泛地產(chǎn)，則不局限于以房子為核心，房子可能是主體，也可能成為附屬的配套設(shè)施，泛地產(chǎn)是在某一特定概念下營造一種人性化的主題功能區(qū)域（社區(qū)），如生態(tài)農(nóng)業(yè)度假區(qū)、水世界休閑養(yǎng)生園、高爾夫生活村、觀賞型農(nóng)業(yè)旅游區(qū)等。泛旅游產(chǎn)業(yè)，是指超出觀光、休閑、度假等傳統(tǒng)旅游概念的更加泛化的旅游產(chǎn)業(yè)概念，是為人們提供具備趣味性、藝術(shù)性、知識性、刺激性等特性的體驗消費的一系列產(chǎn)業(yè)的總稱，包括觀光農(nóng)業(yè)、會展產(chǎn)業(yè)、運動康體產(chǎn)業(yè)、參與型娛樂產(chǎn)業(yè)、休閑商業(yè)、博彩業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等七大產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈延伸到餐飲、運輸、酒店、商業(yè)、農(nóng)業(yè)等領(lǐng)域。將旅游地產(chǎn)項目與泛旅游產(chǎn)業(yè)、泛地產(chǎn)業(yè)相互結(jié)合，通過提供具備吸引力的體驗內(nèi)容結(jié)構(gòu)，吸引人們聚集，使單純的旅游地產(chǎn)項目真正跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)，以人為本，追求人與自然的和諧，順應(yīng)人類消費需求層次的日益高端化及多元化、個性化的大趨勢。

第三，借助國際分時度假交換系統(tǒng)、專業(yè)經(jīng)營管理模式等成熟開發(fā)手段分時度假，就是把酒店或度假村的一間客房或一套旅游公寓，將其使用權(quán)分成若干個周次，按10至40年甚至更長的期限，以會員制的方式一次性出售給客戶，會員獲得每年到酒店或度假村住宿7天左右的一種休閑度假方式，物業(yè)的其它時間則交給專業(yè)經(jīng)營管理公司負責(zé)；并且通過交換服務(wù)系統(tǒng)，會員可以把自己的客房使用權(quán)與其他異地會員客房使用權(quán)進行交換，以此實現(xiàn)低成本的到各地旅游度假的目的。目前全國聯(lián)網(wǎng)的分時度假酒店數(shù)量不多，少數(shù)酒店加入國際分時度假網(wǎng)絡(luò)，分時度假交換系統(tǒng)平臺的寬度是該類產(chǎn)品營銷的關(guān)鍵。旅游地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的一個重要區(qū)別，在于旅游地產(chǎn)是一個需要長期投資的項目，不像一般的房地產(chǎn)開發(fā)，建完房子賣掉房子就結(jié)束了項目，旅游地產(chǎn)是一個持續(xù)的投資行為，或者是一個持續(xù)的建設(shè)行為。不是說賣了就算了，誰經(jīng)營、誰管理無所謂，而是需要一個有序的運營、經(jīng)營，給來的客人提供好的服務(wù)，這樣才能保證不斷的持續(xù)增值。所以運營經(jīng)營上，一定要選擇專業(yè)經(jīng)營管理公司來打理。另外，現(xiàn)在的旅游地產(chǎn)用地小則幾千畝，大的上萬畝、幾平方公里，并不是傳統(tǒng)地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營模式，這就需要整合戰(zhàn)略策劃專家、規(guī)劃專家、設(shè)計團隊、營銷團隊和管理團隊等資源，需要樹立高起點、大手筆、跨越式、推陳出新的理念，需要注意合理安排開發(fā)節(jié)奏、保證資金鏈條的安全，需要注意短線開發(fā)和長線開發(fā)有機結(jié)合，多開發(fā)出有休閑內(nèi)容、有地產(chǎn)特色的產(chǎn)品。

第四，文脈地脈互動，創(chuàng)造休閑度假的生活方式旅游地產(chǎn)是期望借助于土地、旅游景觀資源等平臺，打造和營造出各種各樣的休閑生活，其表現(xiàn)形態(tài)可能是酒店、度假村，也可能是分時度假的公寓等。這種休閑度假生活，強調(diào)的就是一種感受，一種混合了交往感受、藝術(shù)感受、歷史感受等各種感受的綜合體。旅游地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)該從戰(zhàn)略的高度重視并利用項目已有的生態(tài)和景觀資源，增強“鄉(xiāng)土”意識，在尊重原有的生態(tài)景觀格局的前提下，通過積極的保護和科學(xué)的生態(tài)設(shè)計手法，展現(xiàn)當(dāng)?shù)孛篮玫淖匀痪坝^。除了有自然的真山、真水以外，還需要有一定的歷史文化，這也是旅游地產(chǎn)開發(fā)不同于一般地產(chǎn)項目的特點之一，即在滿足人們“住”的功能的同時，還要滿足人們“游”的需求，隨著旅游概念外延的不斷擴大，文化交往、健康休閑等一系列活動都注入到了旅游地產(chǎn)中。挖掘每個地區(qū)的特色，尊重所在地域的文化，理清文脈和地脈，打造出屬于中國的或者說屬于每個地域的產(chǎn)品，這是旅游地產(chǎn)開發(fā)成功的頭要要素。旅游地產(chǎn)項目在選定主題的支配下，根據(jù)當(dāng)?shù)氐奈幕厣?、地域特色，打造出一個休閑場所、制造出一種休閑氛圍來供人們體驗，在這種“制造體驗”的作用下，使來這里的人們達到休閑旅游和文化旅游的目的，既能放松又能陶冶情操，較終實現(xiàn)地產(chǎn)資源發(fā)掘與地產(chǎn)項目獲利的雙增值的目的。

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