●該提法被認(rèn)為等同非法集資，有誤導(dǎo)房產(chǎn)投資之嫌，目前被明令在廣告中禁用

●業(yè)內(nèi)揭示，許多房產(chǎn)廣告打出的10%-20%的率在現(xiàn)實(shí)中往往達(dá)不到

北京市工商局日前規(guī)定，房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或變相融資的內(nèi)容，也不得含有升值或的承諾。該消息一經(jīng)見(jiàn)報(bào)就引起業(yè)內(nèi)的震動(dòng)。許多開(kāi)發(fā)商和業(yè)內(nèi)專(zhuān)家在接受記者采訪時(shí)表示，在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣過(guò)程中，通過(guò)承諾或計(jì)算率的方式引導(dǎo)消費(fèi)者進(jìn)行投資購(gòu)購(gòu)，具有明顯的誤導(dǎo)傾向。但也有開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，這種一刀切的做法會(huì)加大開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者的溝通成本。

現(xiàn)狀：誘惑性投資廣告比比皆是

有些項(xiàng)目打出10%以上，甚至20%的率，但發(fā)達(dá)國(guó)家的年率一般也只有5%左右

在當(dāng)前的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)中，開(kāi)發(fā)商以率吸引客戶(hù)作為其營(yíng)銷(xiāo)的情況比比皆是，記者在查閱網(wǎng)站房產(chǎn)廣告時(shí)發(fā)現(xiàn)，各種具有誘導(dǎo)性的投資性語(yǔ)言充斥于項(xiàng)目介紹中，如望京某項(xiàng)目自稱(chēng)“專(zhuān)為睿智投資客量身定做，自住+投資雙重回報(bào)”。CBD附近某項(xiàng)目則推出“萬(wàn)全包租計(jì)劃”，承諾“包租2年，租金每平方米為3.5元/天(含物業(yè)管理費(fèi))”。

“通常銷(xiāo)售價(jià)格在7000元/平方米以上的中高端住宅，以及商務(wù)區(qū)周邊的商務(wù)住宅和一些小戶(hù)型產(chǎn)品愛(ài)打概念。這些項(xiàng)目計(jì)算出來(lái)的率往往會(huì)在10%以上，甚至達(dá)到20%.”中原地產(chǎn)總經(jīng)理李文杰稱(chēng)，實(shí)際上目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅率普遍只有5%到8%.北京國(guó)際投資發(fā)展有限公司總裁杜猛也表示，雖然不同物業(yè)率有所不同，但目前北京住宅產(chǎn)品率較高不超過(guò)10%.正常情況下，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的年率一般在5%左右。

李文杰認(rèn)為，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)以率為賣(mài)點(diǎn)的現(xiàn)象近年來(lái)頗為普遍，其方式主要有兩種：一種是明確在廣告或營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中打出率的比例，但不承諾實(shí)際收益數(shù)額；另一種則為售后包租或返租，開(kāi)發(fā)商答應(yīng)在一定年限內(nèi)返給購(gòu)購(gòu)者固定的。杜猛指出，“售后包租的方式早已為建設(shè)部明令禁止，但現(xiàn)在有些開(kāi)發(fā)商通過(guò)一些變相的手法，如讓物管公司或替經(jīng)紀(jì)公司承諾返回高額租金以實(shí)現(xiàn)售后包租的營(yíng)銷(xiāo)模式”。

內(nèi)幕：預(yù)測(cè)性真實(shí)性難保障

與投資者簽協(xié)議的往往非開(kāi)發(fā)商，一旦租賃過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題，之前的包租承諾也就成了水中望.

開(kāi)發(fā)商之所以打出的概念，完全是為了取悅購(gòu)房者想獲取高額回報(bào)的投資心理。在目前其他行業(yè)較低的情況下，開(kāi)發(fā)商高達(dá)10%以上率的承諾，對(duì)投資知識(shí)相對(duì)匱缺的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)具有“致命的誘惑”。

“目前開(kāi)發(fā)商提供給購(gòu)房者的只是一種靜態(tài)的率。率主要是通過(guò)所購(gòu)物業(yè)的租金水準(zhǔn)來(lái)體現(xiàn)，而項(xiàng)目租金會(huì)隨著市場(chǎng)的變動(dòng)而變化，因此所謂的完全是從預(yù)測(cè)的角度進(jìn)行計(jì)算，其真實(shí)性難以保障?！苯竦浼瘓F(tuán)董事長(zhǎng)張寶全認(rèn)為，投資購(gòu)房能否升值，需要購(gòu)房者理性判斷。開(kāi)發(fā)商在營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中承諾其實(shí)是在誤導(dǎo)購(gòu)房者。我愛(ài)我家金融理財(cái)部總監(jiān)康勝則表示，房地產(chǎn)投資有風(fēng)險(xiǎn)，且風(fēng)險(xiǎn)正在逐步增大。進(jìn)行房地產(chǎn)投資，如果沒(méi)有很好的把控能力，一定要謹(jǐn)慎行事。

北京匯佳律師事務(wù)所主任律師邱寶昌更是一針見(jiàn)血地指出，售后包租實(shí)則為連環(huán)騙局?！霸谀壳笆酆蟀饣蚍底獾捻?xiàng)目中，與投資者簽訂包租協(xié)議的是物管公司或替開(kāi)發(fā)商進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)的經(jīng)紀(jì)公司。也就是說(shuō)，以后在包租過(guò)程中一旦出現(xiàn)問(wèn)題都與開(kāi)發(fā)商沒(méi)有任何干系。若業(yè)委會(huì)成立后，原有物管公司被解聘，那么所有的包租承諾就成了水中望月。而物管公司或經(jīng)紀(jì)公司的注冊(cè)資金通常數(shù)額不高，若其宣布破產(chǎn)或被解散后，投資者的實(shí)際投入就等于打了水漂。”事實(shí)上，以售后包租或返租面目出現(xiàn)的住宅產(chǎn)品，其銷(xiāo)售價(jià)格往往要比周邊住宅高，這中間的差價(jià)就是開(kāi)發(fā)商承諾返給投資者的回報(bào)。如西三環(huán)某項(xiàng)目包租5年，產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格為13000元/平方米，而周邊同檔次產(chǎn)品的價(jià)格則在每平方米9000元至11000元之間。

危害：引發(fā)房產(chǎn)投資糾紛，挑起不正當(dāng)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)

一些開(kāi)發(fā)商故意夸大率，使購(gòu)房者短期無(wú)法實(shí)現(xiàn)

目前由于開(kāi)發(fā)商所承諾的無(wú)法實(shí)現(xiàn)而引發(fā)的糾紛日漸增多。中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴與法律事務(wù)部主任王前虎在接受記者采訪時(shí)表示，目前開(kāi)發(fā)商在發(fā)布率等方面的信息時(shí)并不負(fù)擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。邱寶昌律師稱(chēng)，在其代理的訴訟案件中就不乏購(gòu)房者起訴開(kāi)發(fā)商承諾未兌現(xiàn)的實(shí)例，主要是開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售過(guò)程中故意夸大率，導(dǎo)致在一定周期內(nèi)無(wú)法實(shí)現(xiàn)。邱寶昌認(rèn)為，工商局禁止率在廣告語(yǔ)中出現(xiàn)的規(guī)定顯然是做了充分的市場(chǎng)調(diào)查。

杜猛認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商的此類(lèi)行為還存在不正當(dāng)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的嫌疑。目前其他行業(yè)很少公開(kāi)宣稱(chēng)率，而房地產(chǎn)行業(yè)這種對(duì)高率的承諾則會(huì)影響投資者對(duì)其他行業(yè)的投資判斷，這對(duì)別的行業(yè)來(lái)說(shuō)是不公平的。

案例分析

提高售價(jià)實(shí)現(xiàn)高額返租諾言

紫竹橋附近某項(xiàng)目在廣告中承諾該產(chǎn)品“帶租計(jì)劃”共5年，頭付20%，每平方米每天租金4元，4年可收回頭付成本，第5年之后即是凈賺。經(jīng)測(cè)算，其年率可達(dá)24.14%.

“羊毛出在羊身上”

目前該產(chǎn)品的銷(xiāo)售價(jià)為13000元/平方米，而其周邊其他房地產(chǎn)產(chǎn)品銷(xiāo)售單價(jià)普遍不超過(guò)萬(wàn)元，如金源時(shí)代商務(wù)銷(xiāo)售價(jià)格為9000元/平方米，位于二環(huán)內(nèi)的五棟大樓寫(xiě)字樓銷(xiāo)售價(jià)也僅為11800元/平方米。相比之下，該項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)顯然比周邊項(xiàng)目高出不少。而這高出來(lái)的部分實(shí)際上就是用來(lái)實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商高額返租的諾言。此為典型的“羊毛出在羊身上”。

計(jì)算方法片面

據(jù)了解，該項(xiàng)目在計(jì)算率時(shí)所提供的租金參考標(biāo)準(zhǔn)為每天4元/平方米，而該區(qū)域?qū)懽謽堑淖饨鹈刻觳?.5元/平方米左右，顯然開(kāi)發(fā)商所提供的數(shù)據(jù)含有一定的水分。此外，該項(xiàng)目對(duì)于產(chǎn)品率則是采用一年收入與總投入比值的計(jì)算方法，這種方法被證實(shí)帶有一定的片面性。即便如此，按照開(kāi)發(fā)商所提供的租金價(jià)格計(jì)算，其率也僅為16%左右，而非其所暗示的24.14%.

計(jì)算方式

靜態(tài)方式計(jì)算結(jié)果高于實(shí)際收益

三種計(jì)算方式都缺乏對(duì)購(gòu)購(gòu)?fù)度胫馄渌蛩氐目紤]，相對(duì)比較片面

目前開(kāi)發(fā)商提供的率計(jì)算方法，都是以相對(duì)比較靜態(tài)的方式進(jìn)行計(jì)算，這種計(jì)算方式得出來(lái)的率通常要比實(shí)際收益高很多，很容易給投資者造成假象?？祫僬J(rèn)為，科學(xué)的率應(yīng)具備動(dòng)態(tài)概念。

SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹也認(rèn)為，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)講，房地產(chǎn)率是通過(guò)凈投入與凈產(chǎn)出之差來(lái)計(jì)算，投入中除了投資者的購(gòu)購(gòu)?fù)度胪猓€包括稅費(fèi)、貸款利息、物業(yè)管理費(fèi)用、取暖費(fèi)用及折舊費(fèi)用等費(fèi)用，同時(shí)還受制于通貨膨脹帶來(lái)的價(jià)格貶值、央行加息后造成的利差，以及商務(wù)地產(chǎn)的一定空置期和北京關(guān)于出租房屋個(gè)人所得稅等多方面因素。

目前市場(chǎng)上率的計(jì)算方式主要有三種。較簡(jiǎn)單的算法是一年租金收入與總房?jī)r(jià)的比值，這是開(kāi)發(fā)商普遍采用的計(jì)算方法。這種算法計(jì)算出來(lái)的率相當(dāng)高。種方法則是一年凈收入與購(gòu)購(gòu)物業(yè)所付款的比值。其中物業(yè)投資的一年凈收入＝(月租金收入-月供-物管費(fèi)用)×12-供暖費(fèi)用，而購(gòu)購(gòu)物業(yè)所付款＝頭付款+印花稅+律師費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+入住時(shí)契稅+公共維修基金(這些稅費(fèi)一般是總房款的3.5%至4%)。這其中還不包括處于期房階段的空置期和北京關(guān)于出租房屋個(gè)人所得稅。第三種算法則是把較終投資得到的房產(chǎn)凈值也計(jì)算進(jìn)去，這是一種比較科學(xué)的算法，要通過(guò)一定的公式進(jìn)行計(jì)算。

潘石屹認(rèn)為，房地產(chǎn)率的計(jì)算很復(fù)雜，SOHO曾專(zhuān)門(mén)培訓(xùn)銷(xiāo)售人員用種方法給購(gòu)房者計(jì)算率，但還是有許多購(gòu)房者搞不明白。

眾說(shuō)紛紜

“開(kāi)發(fā)商”

高率的承諾充滿(mǎn)變數(shù)

華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司董事總經(jīng)理李忠：承諾的主體比承諾的內(nèi)容更重要，作為承諾主體的開(kāi)發(fā)商如果對(duì)項(xiàng)目前景都很難估量的話，那么其承諾的內(nèi)容便是一紙空文。

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)率被人為放大，一些開(kāi)發(fā)商在描述產(chǎn)品時(shí)，除率外，基本不再提及其他屬性和要素，而購(gòu)購(gòu)者也只關(guān)心其投資成本的回收，這顯然和非法集資沒(méi)有什么區(qū)別。承諾主體未來(lái)發(fā)展的不確定性，也導(dǎo)致其承諾的內(nèi)容充滿(mǎn)了變數(shù)。

一般來(lái)說(shuō)，越是自有資金和流動(dòng)資金缺乏的開(kāi)發(fā)商，越喜歡搞這種售后返租的銷(xiāo)售行為，一旦其資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，購(gòu)購(gòu)者的就無(wú)法得到保證。

一棒子打死可能加大溝通成本

北京寶星置業(yè)有限公司策劃及銷(xiāo)售總監(jiān)王怡群：對(duì)率一棒子打死的做法也有不完善的地方。如果發(fā)現(xiàn)有些項(xiàng)目有意夸大率，或存在欺騙投資者的行為，則完全可以通過(guò)對(duì)個(gè)案處理的方式解決，但現(xiàn)在不允許所有的項(xiàng)目以率進(jìn)行宣傳，也會(huì)使一些具有投資功能的房地產(chǎn)產(chǎn)品無(wú)法將其收入表達(dá)清楚，加大了開(kāi)發(fā)商與購(gòu)購(gòu)者的溝通成本。

“投資者”

被廣告誘惑表明投資心態(tài)欠成熟

寶星國(guó)際投資者郭女士：購(gòu)購(gòu)房地產(chǎn)產(chǎn)品也會(huì)有被套進(jìn)去的可能，但從我的實(shí)際收益來(lái)看，目前房地產(chǎn)率相對(duì)其他行業(yè)仍比較高。在廣告中不允許出現(xiàn)的承諾，并不意味著投資者就會(huì)減少。

我在投資時(shí)就詳細(xì)考察了北京幾個(gè)區(qū)域，較后選擇了望京的樓盤(pán)，是因?yàn)槟壳斑@個(gè)區(qū)域的租金水平高，市場(chǎng)需求也比較大。就投資者而言，決定其投資目標(biāo)的絕非開(kāi)發(fā)商的廣告詞，而是房地產(chǎn)產(chǎn)品本身的品質(zhì)和區(qū)域走勢(shì)。投資者在投資前就需要對(duì)產(chǎn)品和區(qū)域進(jìn)行細(xì)致地考察，同時(shí)還應(yīng)具有一定的投資風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。假如看到開(kāi)發(fā)商的廣告就去投資，表明投資心態(tài)還不成熟。（張學(xué)冬/文）　　　　　

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