購(gòu)購(gòu)五年以上

      經(jīng)濟(jì)適用房無(wú)限制

      鄭州管先生問(wèn)：現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用房緊缺，市場(chǎng)上幾乎沒(méi)有經(jīng)濟(jì)適用房公開(kāi)銷售，所以我想購(gòu)購(gòu)二手的經(jīng)濟(jì)適用房，需要什么手續(xù)？

      律師：目前，在售的已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房一般分兩種情況處理：一種是已經(jīng)住滿5年的，另一種則是尚未住滿5年的。購(gòu)購(gòu)已經(jīng)住滿5年的二手經(jīng)濟(jì)適用房，不需要符合購(gòu)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的特殊條件，任何人都能購(gòu)購(gòu)，所購(gòu)房屋將按商品房產(chǎn)權(quán)管理。

      對(duì)于尚未住滿5年的二手經(jīng)濟(jì)適用房，購(gòu)購(gòu)者必須滿足普通經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)購(gòu)條件，即購(gòu)購(gòu)者頭先必須具有所在地常住戶口，其次購(gòu)購(gòu)者家庭年收入在政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)以下，所購(gòu)房屋仍按經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)管理。

      轉(zhuǎn)讓夫妻共同財(cái)產(chǎn)

      需共有人書(shū)面同意

      焦作曾先生問(wèn)：我與房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人簽訂了購(gòu)賣合同，也支付了房款，現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)人的妻子找到我，說(shuō)房屋是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，未經(jīng)她同意出售，購(gòu)賣合同是無(wú)效的，請(qǐng)問(wèn)該購(gòu)賣合同真的無(wú)效嗎？

      律師：根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第37條的規(guī)定，房屋作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，在轉(zhuǎn)讓時(shí)需共有人書(shū)面同意。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效。但如果第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益；對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。依據(jù)該規(guī)定，你屬于第三人善意、有償取得，該購(gòu)賣合同應(yīng)該有效，但在辦理房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)的時(shí)候，必須有其他共有人的簽字。

      收房前房屋受損

      可要求開(kāi)發(fā)商賠償

      平頂山王先生問(wèn)：我還沒(méi)有收房，因樓上裝修導(dǎo)致我購(gòu)的房屋被水淹，我應(yīng)該要求樓上的業(yè)主還是開(kāi)發(fā)商賠償損失？

      律師：在業(yè)主和開(kāi)發(fā)商辦理房屋交接手續(xù)之前，房屋的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，但是樓上的業(yè)主也存在過(guò)錯(cuò)，可以要求他們按照過(guò)錯(cuò)的大小來(lái)共同承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

      轉(zhuǎn)讓未滿二年住宅

      出售人交納營(yíng)業(yè)稅

      鄭州李先生問(wèn)：按照新的二手房轉(zhuǎn)讓政策，轉(zhuǎn)讓居住未滿2年的普通住宅應(yīng)該交納營(yíng)業(yè)稅，該營(yíng)業(yè)稅應(yīng)該由出售人承擔(dān)還是購(gòu)受人承擔(dān)？

      律師：按照目前的政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，因此，營(yíng)業(yè)稅應(yīng)該由出售人承擔(dān)。在實(shí)際的二手房購(gòu)賣過(guò)程中，如果購(gòu)賣雙方對(duì)該營(yíng)業(yè)稅約定由購(gòu)受人或雙方分擔(dān)，應(yīng)該按約定履行。

      非業(yè)主責(zé)任房屋修復(fù)

      費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)

      鄭州冉女士問(wèn)：房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題該怎么辦？

      律師：房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，或因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，購(gòu)受人有權(quán)請(qǐng)求解除合同并要求賠償損失。交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出售人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出售人拒絕修復(fù)或在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，購(gòu)受人可以自行或委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出售人承擔(dān)。（河南國(guó)基律師事務(wù)所黃允律師協(xié)助）

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