電梯、小區(qū)里的公益廣告牌慢慢被商業(yè)廣告擠走了；周末，小區(qū)空地上突然出現(xiàn)幾家公司的展銷(xiāo)臺(tái)；小區(qū)的會(huì)所租給了別人，業(yè)主想健身都找不到地方……本報(bào)上期社區(qū)周刊發(fā)出有關(guān)公共空間收益問(wèn)題的征集令之后，收到了很多業(yè)主對(duì)小區(qū)公共空間收益的反饋。雖然商業(yè)廣告隨處可見(jiàn)、公共收益每個(gè)小區(qū)和寫(xiě)字樓都有，可大部分業(yè)主并不知道：占用小區(qū)公共用地的商家給小區(qū)交了多少錢(qián)，這些錢(qián)交給誰(shuí)、干什么用了？這些收益該怎樣分配？其中是不是有屬于自己的一份？

      ●小區(qū)門(mén)面房租金該歸誰(shuí)？
     
      公共空間收益問(wèn)題多集中在小區(qū)門(mén)面房租金上。

      徐女士是順河路金苑小區(qū)的業(yè)主，入住小區(qū)8年多了，可是直到2004年12月，任物業(yè)公司進(jìn)入小區(qū)之后，她和其他業(yè)主才知道小區(qū)的門(mén)面房有租金，此前這些租金一直由原來(lái)的物業(yè)公司收取，并且數(shù)額不小。

      徐女士說(shuō)，小區(qū)建成之后，物業(yè)公司在臨街的空地上蓋了幾間簡(jiǎn)易的平房，出租給一些商家經(jīng)營(yíng)使用。至于這些房屋的租金，物業(yè)公司從來(lái)沒(méi)有向業(yè)主通報(bào)過(guò)。

      2004年7月，任物業(yè)公司從該小區(qū)撤出，小區(qū)隨后成立了業(yè)主委員會(huì)。當(dāng)年12月，小區(qū)聘用了一家新的物業(yè)公司，因?yàn)檫@些門(mén)面房的租金，業(yè)主委員會(huì)部分成員和物業(yè)公司產(chǎn)生了分歧。物業(yè)公司堅(jiān)持仍由他們收取租金，這筆收入可以用作小區(qū)的公共基金，而業(yè)主委員會(huì)部分成員認(rèn)為這筆收入應(yīng)該歸全體業(yè)主所有，由業(yè)主委員會(huì)保管。較終，雙方在這個(gè)問(wèn)題上沒(méi)有達(dá)成一致意見(jiàn)。

      2005年4月，由于其他原因，這家物業(yè)公司從金苑小區(qū)撤出。業(yè)主委員會(huì)內(nèi)部也鬧了分裂，陷入癱瘓狀態(tài)。

      任物業(yè)公司撤出后，小區(qū)的兩位女業(yè)主，自告奮勇住進(jìn)了原來(lái)的物業(yè)辦公室，承擔(dān)了物業(yè)公司的職責(zé)，看大門(mén)、打掃衛(wèi)生，每月向每戶(hù)業(yè)主收取15元的物業(yè)管理費(fèi)用。有人看門(mén)總比沒(méi)有人好，大部分業(yè)主接受了這一既成事實(shí)，可是隨后，這兩位女業(yè)主又將其中一間物業(yè)用房出租給一家賣(mài)燒餅的。

      此舉引起了部分業(yè)主的不滿(mǎn)，公共用房當(dāng)成私人房屋出租，而且小區(qū)門(mén)面房租金業(yè)主還是見(jiàn)不到。
     
      ●會(huì)所改商場(chǎng)，沒(méi)門(mén)！
     
      除了小區(qū)門(mén)面房被物業(yè)公司出租之外，還有一些本來(lái)供業(yè)主活動(dòng)的小區(qū)公共空間被出租作其他用途。

      “30畝花園之中，有一處500平方米的業(yè)主俱樂(lè)部”，這的確是一個(gè)很誘人的條件。汝河路某小區(qū)的業(yè)主張先生當(dāng)初就是沖著這一點(diǎn)才在這個(gè)小區(qū)購(gòu)房的。入住之后，張先生發(fā)現(xiàn)所謂的“業(yè)主俱樂(lè)部”正被小區(qū)的售樓部占據(jù)著，物業(yè)公司承諾房子售完之后就立即還業(yè)主們一個(gè)俱樂(lè)部。可是苦等了兩年多之后，業(yè)主們卻發(fā)現(xiàn)：這個(gè)一直被售樓處占據(jù)的地方，竟然被租給了一家商場(chǎng)。

      業(yè)主們不干了，找來(lái)幾把鏈子鎖，鎖上了俱樂(lè)部的大門(mén)，試圖阻止。業(yè)主們找來(lái)了小區(qū)全部的樓書(shū)，上面全都明確標(biāo)注著這處500平方米的業(yè)主俱樂(lè)部。由于開(kāi)發(fā)商也拿不出這處房屋的產(chǎn)權(quán)證明，下屬的物業(yè)公司只得暫時(shí)擱置這一問(wèn)題，俱樂(lè)部也被空下來(lái)了。

●樓頂離誰(shuí)近就是誰(shuí)家的？

      除了物業(yè)公司侵占小區(qū)公共空間外，還有不少業(yè)主反映，有些公共的地方被個(gè)別業(yè)主侵占了，其中占用樓頂?shù)妮^多。

      劉先生家住東明路金水灣小區(qū)，前一段時(shí)間，他想去樓頂看看，卻發(fā)現(xiàn)樓頂?shù)钠脚_(tái)上蓋了一間屋子，頂樓的住戶(hù)把樓頂當(dāng)成了自家的，房子改成了復(fù)式。劉先生覺(jué)得有點(diǎn)不合理，樓頂應(yīng)該是全樓業(yè)主的公共活動(dòng)場(chǎng)地，不應(yīng)該由頂樓的住戶(hù)一家獨(dú)自占有。

      有著類(lèi)似問(wèn)題的還有郭先生。郭先生家住農(nóng)業(yè)路某小區(qū)，頂樓是一戶(hù)復(fù)式。前些日子，郭先生想在樓頂安裝太陽(yáng)能熱水器，可是頂樓的住戶(hù)卻說(shuō)，他們購(gòu)的是復(fù)式房，樓頂是他家的，不允許別人在上面安裝。郭先生找到物業(yè)公司協(xié)調(diào)，物業(yè)公司也無(wú)法說(shuō)服頂樓業(yè)主，郭先生較后只得打消了這個(gè)念頭。

●意想不到的高額廣告費(fèi)

      除了上述收益之外，還有一些利用小區(qū)公共空間產(chǎn)生的收益，恐怕很多業(yè)主目前還沒(méi)有意識(shí)到，并且，這些收益不是個(gè)小數(shù)目。

      家住花園路北段某小區(qū)的李先生說(shuō)，他所在的小區(qū)是一個(gè)高端社區(qū)，道路兩旁有很多宣傳欄，平時(shí)都是張貼生活提示、公告、通知之類(lèi)的，可是較近他突然發(fā)現(xiàn)，一些商業(yè)廣告取而代之。

      “在小區(qū)里面做廣告，物業(yè)公司肯定要收費(fèi)吧？”李先生想，“但是這些收益應(yīng)該歸誰(shuí)呢？有沒(méi)有屬于業(yè)主的一份？”其實(shí)，這種現(xiàn)象在一些地理位置較好的寫(xiě)字樓更為常見(jiàn)。記者在黃河路、花園路、經(jīng)三路等路段的一些寫(xiě)字樓看到，除了廣告牌，還有大量的樓頂廣告、樓體廣告、燈箱廣告以及電梯廣告等。

      這些廣告能帶來(lái)多少收益呢？記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，它們的收益十分驚人，特別是樓頂廣告，一年收入少則幾萬(wàn)元，多則幾十萬(wàn)元，較高的一年能收入上百萬(wàn)元。

      一位業(yè)內(nèi)人士向記者透露，樓頂廣告一般情況下是根據(jù)面積按月計(jì)費(fèi)的，不同地理位置價(jià)格也不同。他舉例說(shuō)，二七廣場(chǎng)一帶，每平方米每月70～80元，花園路、文化路沿線(xiàn)，每平方米每月60～90元。在一家廣告公司的招商網(wǎng)站上，記者看到黃河路與文化路交叉口有一塊樓頂廣告，長(zhǎng)78米，寬8米，面積624平方米。按照每平方米每月80元的價(jià)格計(jì)算，這塊廣告牌一個(gè)月的收入就接近5萬(wàn)元，一年下來(lái)將近60萬(wàn)元。

      而小區(qū)內(nèi)的廣告牌，一般是按塊計(jì)費(fèi)的，同樣是根據(jù)小區(qū)所處的地理位置浮動(dòng)的。一般的小區(qū)每塊每月300～500元，位置特別好的每塊每月1000～2000元。

      “我們花錢(qián)購(gòu)房子，同時(shí)也購(gòu)了公攤面積，那么利用房屋的公共部分做廣告的收益也應(yīng)當(dāng)有我們的一份。”采訪中，一些業(yè)主已經(jīng)意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題。

●進(jìn)小區(qū)做活動(dòng)，你以為是免費(fèi)的？

      讀者胡先生家住經(jīng)三路北段某小區(qū)，一到周末，就有公司到小區(qū)搞活動(dòng)，有電腦公司、有美容保健公司，還有化妝品公司。幾張桌子，幾塊宣傳展板，還有大量的傳單，都是推銷(xiāo)他們的產(chǎn)品或服務(wù)的，他想知道這是不是物業(yè)公司收了錢(qián)的。

      記者致電該小區(qū)物業(yè)管理處，自稱(chēng)是一家經(jīng)營(yíng)電子產(chǎn)品的公司，想趁暑假期間到該小區(qū)做幾次宣傳活動(dòng)，問(wèn)需要什么手續(xù)。一位姓王的女士聽(tīng)完記者的陳述，告訴記者需要準(zhǔn)備公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、個(gè)人有效證件等，費(fèi)用是每天100元。

      記者問(wèn)能否提供桌椅等用具，該女士稱(chēng)其他公司到他們小區(qū)做活動(dòng)都是自帶這些東西，物業(yè)公司一般只提供場(chǎng)地。如果想要提供更多條件的話(huà)，她得向?qū)I(yè)匯報(bào)，不過(guò)可能要加錢(qián)。

      記者又問(wèn)會(huì)不會(huì)和其他公司的活動(dòng)沖突，這位女士表示，暑假期間這樣的活動(dòng)很多，很多公司都想趁此機(jī)會(huì)到小區(qū)做宣傳，記者較好能提前聯(lián)系確定日期。

      這家物業(yè)公司的負(fù)責(zé)人告訴記者，平時(shí)業(yè)主們也都非常需要這樣的活動(dòng)，不用出遠(yuǎn)門(mén)就能享受到便利的服務(wù)，他們也是想業(yè)主所想，盡量為業(yè)主服務(wù)。收取的費(fèi)用主要用于物業(yè)人員的管理和公共場(chǎng)所維護(hù)，包括前期的準(zhǔn)備、后期的清掃以及消耗的水電費(fèi)等。

      后來(lái)的采訪中，一位物業(yè)管理人員向記者透露，這實(shí)際上是物業(yè)行業(yè)人人都心知肚明的事情，物業(yè)管理本身就是一個(gè)微利行業(yè)，光靠物業(yè)費(fèi)有時(shí)候根本就顧不住開(kāi)支，更不用談營(yíng)利，所以需要有些適當(dāng)?shù)难a(bǔ)貼途徑，這也是物業(yè)公司“來(lái)錢(qián)”的途徑之一。記者趁機(jī)追問(wèn)還有哪些“來(lái)錢(qián)”的途徑，這位物業(yè)管理人員欲言又止。

      ●繞不開(kāi)的停車(chē)費(fèi)
     
      說(shuō)到公共空間收益，還有一個(gè)不能不提的問(wèn)題就是小區(qū)公共停車(chē)場(chǎng)和公共道路的停車(chē)費(fèi)。

      家住紅旗路東段某小區(qū)的安先生說(shuō)，小區(qū)有一個(gè)公共停車(chē)場(chǎng)，物業(yè)公司在通知上貼的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是每個(gè)車(chē)位每月80元。此外，由于車(chē)位不夠用，小區(qū)道路上也設(shè)了很多停車(chē)位，停車(chē)費(fèi)是每個(gè)車(chē)位每月60元。

      安先生認(rèn)為，小區(qū)公共停車(chē)場(chǎng)和小區(qū)道路的產(chǎn)權(quán)是屬于小區(qū)全體業(yè)主共有的，那么，利用公共空間所產(chǎn)生的這筆費(fèi)用，也應(yīng)該由全體業(yè)主共同享有，而不應(yīng)由物業(yè)公司收取。

      小區(qū)物業(yè)負(fù)責(zé)人承認(rèn)公共停車(chē)場(chǎng)和公共道路的產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主共有，但是收取的這筆費(fèi)用是停車(chē)管理費(fèi)，這些錢(qián)除了用于支付物業(yè)人員的勞動(dòng)成本費(fèi)用以外，其他的用于停車(chē)場(chǎng)和公共道路的維修養(yǎng)護(hù)，并不是裝入了物業(yè)公司自己的“腰包”。

      安先生則希望物業(yè)公司將這筆收益的數(shù)額、用途向全體業(yè)主公示，做到透明化。今報(bào)記者 魏巍

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