股民們常說(shuō)，“牛市里也有人賠錢，熊市里也有人賺錢”。這句話放到樓市當(dāng)中，就是無(wú)論牛市還是熊市，照樣都會(huì)有人購(gòu)房子，但聰明人所選擇的房子都很注重保值、增值的抗跌功能。因此，如何在房?jī)r(jià)走勢(shì)尚不明朗的特殊市場(chǎng)狀態(tài)下選擇優(yōu)質(zhì)、保值、抗跌性強(qiáng)的樓盤，已成為當(dāng)下投資者、置業(yè)者的熱門話題。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)專家介紹，所有保值性高的抗跌樓盤都會(huì)具備一些共性的特征，比如地段優(yōu)勢(shì)突出；居住氛圍濃，外部配套成熟；自住成分高而投資成分低不易縮水；有租賃市場(chǎng)支撐；周邊新增供應(yīng)少的房子等。

　　衡量樓盤抗跌性受購(gòu)房者重視

　　據(jù)研究機(jī)構(gòu)介紹，對(duì)于房產(chǎn)抗跌性如何衡量大致有定量和定性兩種分析方法。據(jù)介紹在定量分析法方面，如深圳等一線城市比較普遍使用抗跌指數(shù)公式計(jì)算。具體公式為：抗跌指數(shù)=(漲幅-跌幅)/跌幅。通過(guò)漲跌幅的對(duì)比可以得出抗跌性，指數(shù)越大抗跌性越大，指數(shù)越小則越不抗跌。至于定性分析法，一般是指對(duì)于抗跌性的一些判斷標(biāo)準(zhǔn)，又包括地段、配套、交通等硬性指標(biāo)和業(yè)主素質(zhì)、物業(yè)服務(wù)水平等軟性指標(biāo)兩方面。

　　軟性指標(biāo)成抗跌性重要因素

　　根據(jù)一份有關(guān)消費(fèi)者對(duì)于樓盤抗跌性影響因素的調(diào)查結(jié)果顯示，在有關(guān)樓盤的硬性指標(biāo)中有27.17%的被調(diào)查者認(rèn)為區(qū)域位置，包括配套、周邊商業(yè)情況對(duì)抗跌性有影響。選擇抗跌性受所在區(qū)域的發(fā)展?jié)摿τ绊懙挠?1.01%，選擇開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)實(shí)力和品牌有關(guān)的占12.04%，選擇樓盤的交通情況，是否是軌道交通附近項(xiàng)目的占21.29%。另外有18.49%的被調(diào)查者選擇樓盤的質(zhì)量好，沒(méi)有出現(xiàn)頭期業(yè)主因質(zhì)量問(wèn)題產(chǎn)生糾紛。

　　在樓盤的軟性指標(biāo)中，有14.69%的人認(rèn)為受區(qū)域經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和政策影響變動(dòng)小的項(xiàng)目抗跌性較強(qiáng)。26.2%的被調(diào)查者認(rèn)為以自住為主的購(gòu)房者購(gòu)購(gòu)的樓盤抗跌性強(qiáng)。而選擇購(gòu)購(gòu)者素質(zhì)要高且集中意味樓盤抗跌性強(qiáng)的有16.93%。另外，認(rèn)為抗跌性受到物業(yè)管理公司的管理服務(wù)品質(zhì)高低影響的有20.76%。

　　樓市有漲跌，抗跌有標(biāo)準(zhǔn)

　　面對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)眾說(shuō)紛紜的現(xiàn)狀，該何時(shí)抄底，該如何購(gòu)房，成為購(gòu)房者普遍關(guān)注的問(wèn)題。專業(yè)人士告訴我們，在市場(chǎng)整體下行的背景下，完全抗跌很難避免，但仍有跌幅較小者。在此背后就有抗跌標(biāo)準(zhǔn)的存在。如同我們堅(jiān)持按照價(jià)值投資原則選擇股票，按照抗跌標(biāo)準(zhǔn)選購(gòu)樓盤，長(zhǎng)遠(yuǎn)看成為樓市波動(dòng)的較終獲益者。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，區(qū)域地段和周邊配套是體現(xiàn)一個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的主要因素，也是其是否具有抗跌性的頭要指標(biāo)。但對(duì)于一個(gè)樓盤而言，是否抗跌應(yīng)該是多個(gè)綜合因素的結(jié)果，綜合考量也就是要看一個(gè)項(xiàng)目的性價(jià)比如何。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市存在漲跌現(xiàn)象，也就有大致的抗跌因素，房地產(chǎn)作為比較復(fù)雜的商品，影響因素頗多，但核心因素是性價(jià)比，各因素之間可以此消彼長(zhǎng)，使性價(jià)比達(dá)到平衡。樓盤的抗跌標(biāo)準(zhǔn)體現(xiàn)在三方面。頭先，樓盤地段及區(qū)域是關(guān)鍵因素。其次是樓盤產(chǎn)品，樓盤是否能夠成為市場(chǎng)大量需求的目標(biāo)，如果產(chǎn)品廣為大眾關(guān)注，若產(chǎn)品需求堅(jiān)挺，則受市場(chǎng)不穩(wěn)定因素影響將會(huì)減弱。第三是樓盤價(jià)格，優(yōu)異、實(shí)惠的價(jià)格必將引起市場(chǎng)關(guān)注。

　　有業(yè)內(nèi)專家介紹了衡量技巧，房?jī)r(jià)雖然容易出現(xiàn)泡沫，但房屋租賃相對(duì)來(lái)說(shuō)泡沫就要少很多，房屋租賃往往反映出的是真實(shí)市場(chǎng)需求。根據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，房?jī)r(jià)的合理區(qū)間應(yīng)在該套房屋月租金的100倍至200倍之間，如果房?jī)r(jià)超過(guò)了月租金的200倍，就說(shuō)明價(jià)格偏高，建議考慮放棄購(gòu)購(gòu)。如果房?jī)r(jià)低于月租金的100倍，說(shuō)明其定價(jià)偏低，很大，建議趕緊購(gòu)購(gòu)。

　　購(gòu)房者怎樣選擇抗跌樓盤

　　作為購(gòu)房者，在決定置業(yè)前頭先一定要制訂詳細(xì)的購(gòu)房規(guī)劃，既要看房?jī)r(jià)，也不能忽視地段、物業(yè)、稅費(fèi)、教育以及周邊配套等因素，綜合考量才能選擇一所性價(jià)比較優(yōu)的房子。

　　有關(guān)專家建議購(gòu)房者挑選抗跌樓盤可以從以下幾方面考慮，一是從樓盤位置來(lái)看，頭先是地段較好的樓盤，特別是后續(xù)供應(yīng)量已不多的地段；其次是具有區(qū)域稀缺價(jià)值的樓盤，如湖景、山景等景觀資源、生態(tài)資源等；再次是具有較高投資潛力、升值空間的區(qū)域，如軌道交通改善的區(qū)域、因城市規(guī)劃帶來(lái)的功能定位升級(jí)區(qū)域，以及因商業(yè)聚集等帶來(lái)價(jià)值提升區(qū)域。二是從樓盤自身因素來(lái)看，關(guān)注性價(jià)比較高的物業(yè)，如果是投資高端物業(yè)的，一定要注意物業(yè)服務(wù)是否到位，口碑是否良好。

　　抗跌樓盤彰顯5大價(jià)值

　　伴隨區(qū)域市場(chǎng)分化及抗跌性表現(xiàn)不一，不同類型的房源抗跌性也不盡相同。但就房源特征而言，具有地段價(jià)值、產(chǎn)品價(jià)值、配套價(jià)值、教育附加值、物業(yè)價(jià)值等5大價(jià)值的樓盤，普遍具有較高的抗跌性。只有選擇一所品質(zhì)出眾、生活成本低的樓盤，才能在保障高質(zhì)量生活的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)保值升值。

　　產(chǎn)品價(jià)值

　　產(chǎn)品指的是產(chǎn)品設(shè)計(jì)和產(chǎn)品質(zhì)量，主要包括整體規(guī)劃、園林規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、裝修情況、建筑質(zhì)量、樓宇配套、社區(qū)配套以及物業(yè)管理服務(wù)等方面。

　　地段價(jià)值

　　地段好壞決定房屋的未來(lái)。對(duì)于純居住的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，可以盡量選擇那些離城市主干道較近，周邊商業(yè)氛圍較好的區(qū)域購(gòu)房。同時(shí)社區(qū)內(nèi)應(yīng)該具備較為完善的商業(yè)區(qū)，使得日常購(gòu)物等日常生活也會(huì)十分方便。對(duì)于投資人群而言，若其所處地段有比較明確的交通、商業(yè)等發(fā)展項(xiàng)目的前景規(guī)劃，那么該樓盤的升值空間將會(huì)十分寬闊。

　　配套價(jià)值

　　生活配套設(shè)施齊全便利的房子，對(duì)于日后自住將會(huì)極大減少住戶日常生活中很多不必要的麻煩和支出，包括購(gòu)物、社交、休閑、娛樂(lè)、醫(yī)療等。即便是日后出租或再售也都會(huì)很方便，會(huì)在很大程度上由此得到租戶或購(gòu)家對(duì)該房產(chǎn)的喜歡和認(rèn)可。

　　教育附加值

　　因?yàn)榻逃齾^(qū)域的劃分而造成的“擇?！眴?wèn)題已成為一個(gè)讓越來(lái)越多家長(zhǎng)們頭疼的問(wèn)題。因此教育環(huán)境的好壞也是衡量一個(gè)樓盤價(jià)值的重要標(biāo)準(zhǔn)。選擇一所樓盤附近或社區(qū)內(nèi)配有杰出師資力量的幼兒園、小學(xué)等教育機(jī)構(gòu)的房子，也就等于為孩子們選擇了良好的未來(lái)。同時(shí)，在大大提高孩子安全性的同時(shí)也節(jié)省了家長(zhǎng)來(lái)回接所花費(fèi)的時(shí)間和精力。所以從這方面更可以看出，良好的教育配套，將大幅降低購(gòu)房者在購(gòu)房后的生活成本，是購(gòu)房者在購(gòu)房前必須慎重考慮的要點(diǎn)。

　　物業(yè)價(jià)值

　　物業(yè)管理是物業(yè)管理公司向業(yè)主或使用人提供的管理及服務(wù)，如房屋的修繕、水、電、取暖、電梯、保安等。購(gòu)購(gòu)商品房入住后享受的物業(yè)管理是一直伴隨房子終身的，所以需要購(gòu)房人在購(gòu)購(gòu)前了解清楚樓盤物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量及收費(fèi)水平等情況，看看物業(yè)收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)是否成正比，做到心中有數(shù)。

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