目前貸款購(gòu)房，在購(gòu)購(gòu)新房與購(gòu)購(gòu)二手房時(shí)，貸款頭付的計(jì)算有較大區(qū)別。辦理新房貸款時(shí)，頭付款是按照購(gòu)購(gòu)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)作為參考，并根據(jù)個(gè)人貸款次數(shù)和個(gè)人貸款的信譽(yù)程度進(jìn)行多方面的審核來(lái)制定貸款比例。

　　而與新房貸款相區(qū)別的是，辦理二手房屋貸款是根據(jù)“二手房評(píng)估價(jià)”作為參考。所謂評(píng)估價(jià)是根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)情況，通過(guò)銀行指定的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估而計(jì)算出來(lái)的。一般二手房評(píng)估價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)。評(píng)估價(jià)大多為二手房市場(chǎng)價(jià)值的80%-90%，部分房屋會(huì)更低。

　　一手房頭付計(jì)算方式：

　　頭付款=總房款-客戶貸款額

　　貸款額=合同價(jià)（市場(chǎng)價(jià)）×80%（頭次貸款額度較高可達(dá)80%）

　　二手房頭付計(jì)算方式：

　　凈頭付款=實(shí)際成交價(jià)-客戶貸款額（凈頭付款：不包括國(guó)家稅費(fèi)和中介服務(wù)傭金的頭付款）

　　貸款額=二手房評(píng)估價(jià)×80%（頭次貸款額度可達(dá)80%）

　　貸款額估算方式，可用合同價(jià)×85%，預(yù)估出大致評(píng)估價(jià)格。

　　律師答疑:購(gòu)購(gòu)"二手房"要注意規(guī)避哪些問(wèn)題?

　　單位宿舍的舊房，能否轉(zhuǎn)讓?“二手房”辦過(guò)戶手續(xù)時(shí)，原業(yè)主一直不肯簽字，怎么辦?

　　1.購(gòu)房前，必須確認(rèn)賣房人已取得《房屋所有權(quán)證》。

　　按照我國(guó)《物權(quán)法》第十六條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。同時(shí)該法第十七條還規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致;記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

　　《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第5條規(guī)定，房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的先進(jìn)合法憑證。依法登記的房屋權(quán)屬證書受國(guó)家法律保護(hù)?！斗课菟袡?quán)證》作為房屋權(quán)屬證書，是國(guó)家對(duì)房屋所有權(quán)的確認(rèn)。作為購(gòu)房者在購(gòu)購(gòu)二手房時(shí)，必須審查出售方是否已取得《房屋所有權(quán)證》而且盡量查明賣方提交的《房屋所有權(quán)證》是真實(shí)的。

　　2.購(gòu)房時(shí)，必須查明房屋的土地使用權(quán)性質(zhì)。

　　我國(guó)目前的土地性質(zhì)分為“國(guó)有”和“集體所有”兩類。國(guó)有土地使用權(quán)取得方式包括劃撥、出讓、出租、作價(jià)入股等;集體土地使用權(quán)包括集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等。

　　在不同土地權(quán)屬性質(zhì)前提下，土地使用權(quán)的取得方式有所不同，出讓取得的土地使用權(quán)交易時(shí)不存在額外的費(fèi)用，如果是劃撥的土地在交易時(shí)會(huì)補(bǔ)交土地出讓金，增加交易成本。所以購(gòu)購(gòu)二手房時(shí)還必須弄清所購(gòu)房屋土地使用權(quán)取得方式。

　　3.如果房屋屬夫妻或家庭成員共同財(cái)產(chǎn)，須取得共有人同意出售的聲明。

　　有讀者反映，購(gòu)“二手房”時(shí)，遇到夫妻一方拒絕簽字而導(dǎo)致購(gòu)賣無(wú)法成交。余軍律師解釋說(shuō)，按照我國(guó)合同法和民法通則的規(guī)定，共有人未獲得其他共有人同意，擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，其行為無(wú)效。

　　所以在購(gòu)購(gòu)“二手房”時(shí)，購(gòu)房人應(yīng)查清該房屋是否存在其他共有人，如果存在其他共有人，必須要求其同意出售房屋，如夫妻一方出售房屋，應(yīng)要求另一方書面確定同意出售。

　　4.在購(gòu)購(gòu)在租房屋時(shí)，應(yīng)確認(rèn)房屋承租方已放棄優(yōu)先購(gòu)房。

　　按照我國(guó)《合同法》第230條規(guī)定，出租方出售房屋時(shí)應(yīng)通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)。

　　依據(jù)上述規(guī)定，在購(gòu)購(gòu)那些在租的“二手房”時(shí)，購(gòu)房人應(yīng)考察所購(gòu)房屋是否存在租賃關(guān)系，如果存在的話，應(yīng)落實(shí)出售人的出售行為是否已通知承租人，且已得到承租人放棄優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)的認(rèn)可。

　　5.所購(gòu)房屋沒(méi)有被司法機(jī)關(guān)財(cái)產(chǎn)保全、查封，沒(méi)有設(shè)定抵押權(quán)。

　　按照我國(guó)法律規(guī)定，被司法機(jī)關(guān)依法查封的房產(chǎn)在一定期限內(nèi)是不能交易過(guò)戶的。同時(shí)根據(jù)《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，抵押人處理抵押房屋，應(yīng)獲得抵押權(quán)人同意，否則不得轉(zhuǎn)讓房屋。按照上述規(guī)定，購(gòu)購(gòu)“二手房”應(yīng)審查擬購(gòu)房屋是否設(shè)有抵押權(quán)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，房屋抵押應(yīng)辦理抵押登記，并在權(quán)屬證書上記載抵押情況。所以，審查房屋是否設(shè)有抵押權(quán)，可審查權(quán)屬證書原件是否有抵押的記載。

　　6.經(jīng)濟(jì)適用房或房改房應(yīng)符合轉(zhuǎn)讓的條件。

　　按照《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第26條規(guī)定，已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房在取得房屋所有權(quán)證和土地證一定年限后，方可按市場(chǎng)價(jià)上市出售。另按《武漢市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第三十七條購(gòu)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得上市交易，購(gòu)房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓的，由市國(guó)土房產(chǎn)部門按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。

　　購(gòu)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購(gòu)房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，應(yīng)當(dāng)按照市人民政府規(guī)定的比例交納土地收益等相關(guān)價(jià)款，市國(guó)土房產(chǎn)部門可以優(yōu)先回購(gòu);購(gòu)房人也可以在交納土地收益等價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。個(gè)人購(gòu)購(gòu)的經(jīng)濟(jì)適用住房在取得完全產(chǎn)權(quán)前，不得用于出租經(jīng)營(yíng)。

　　余律師提醒：為避免不必要的糾紛，經(jīng)濟(jì)適用住房的交易必須符合以上規(guī)定。

　　交易指南：二手房購(gòu)賣雙方注意五大問(wèn)題避風(fēng)險(xiǎn)

　　由于一些特殊性質(zhì)的房屋需要客戶具備一定的資格才可購(gòu)購(gòu)，如未滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)購(gòu)購(gòu)人的收入和資格都有明確的限制，因此如果業(yè)主不了解客戶是否具有購(gòu)購(gòu)資格而到了購(gòu)購(gòu)后期才暴露資格問(wèn)題，會(huì)直接導(dǎo)致此樁交易的中途夭折。

　　(1) 收購(gòu)行為要慎行

　　1、 有些房主因?yàn)槟炒嗽蚣毙栌缅X，因此給了中介公司“收購(gòu)”業(yè)務(wù)存在的合理性。這無(wú)疑給中介公司的違規(guī)行為留下了操作空間，在購(gòu)賣價(jià)格上大做文章，消費(fèi)者有必要與中介公司約定在其出售時(shí)要見購(gòu)方并了解實(shí)際的交易價(jià)格，以確認(rèn)中介公司沒(méi)有得到除代理費(fèi)外的不合理收益。

　　2、 如果時(shí)間不緊迫，較好選擇購(gòu)賣雙方見面的交易，以真正杜絕某此中介公司的非分之想。

　　3、 購(gòu)房身份與資格確認(rèn)

　　由于一些特殊性質(zhì)的房屋需要客戶具備一定的資格才可購(gòu)購(gòu)，如未滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)購(gòu)購(gòu)人的收入和資格都有明確的限制，因此如果業(yè)主不了解客戶是否具有購(gòu)購(gòu)資格而到了購(gòu)購(gòu)后期才暴露資格問(wèn)題，會(huì)直接導(dǎo)致此樁交易的中途夭折。

　　(2) 合同條款權(quán)利清

　　1、 如果出現(xiàn)購(gòu)方違約，賣方應(yīng)擁有怎樣的權(quán)利，在利益上得到怎樣的權(quán)利，在利益上得到怎樣的補(bǔ)償都要約定清楚，違約金的數(shù)量以及交付時(shí)間應(yīng)寫清楚。

　　2、 賣方還應(yīng)了解購(gòu)方款項(xiàng)的打入情況，如頭付款、尾款的支付比例、數(shù)量和時(shí)間等。

　　3、明確購(gòu)房付款方式， 因此在二手房購(gòu)賣安例中存在客戶貸款方式購(gòu)購(gòu)二手房卻因?yàn)榕J不成而導(dǎo)致交易失敗的例子。因此，為了避免浪費(fèi)無(wú)謂的時(shí)間，業(yè)主應(yīng)盡早對(duì)客戶是能被批貸進(jìn)行確認(rèn)。

　　(3) 購(gòu)購(gòu)方要注意的問(wèn)題：

　　1、 查證件、見房主

　　客戶在購(gòu)房時(shí)核對(duì)證件身份三步走：要檢驗(yàn)房產(chǎn)證的真?zhèn)尾⑴c實(shí)際物業(yè)地址吻合;一定要核對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)證上的所有人姓名是否與房主身份證上所載相同，第三房主本人是否與其身份證上的照片相符。

　　2、 由于二手房的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)復(fù)雜，如已購(gòu)公房存在成本價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)問(wèn)題，同時(shí)還可能存在已抵押存在已抵押等債務(wù)登記問(wèn)題。因此對(duì)于房屋的隱形問(wèn)題消費(fèi)者應(yīng)給予足夠的重視。

　　3、查驗(yàn)房層顯性問(wèn)題——結(jié)構(gòu)及市政配套

　　4、 實(shí)地看房要看面積、看結(jié)構(gòu)、看裝修 、看市政配套(水、電、煤氣、暖氣、有線電視)、看物業(yè)管理，以上各項(xiàng)缺一不可，且越細(xì)致越能避免今后的居住麻煩，而實(shí)際情況如何需要在合同上明確記載，即購(gòu)賣雙方認(rèn)可簽字，這樣可以在程度上保障購(gòu)方的利益。

　　(4) 合同簽署三注意

　　1、過(guò)戶時(shí)間要明確，購(gòu)房人較在乎的某過(guò)于什么時(shí)間房屋較終屬于我，因此約定過(guò)戶時(shí)間是合同中較重要的條款之一，購(gòu)方慎重的簽訂準(zhǔn)確的時(shí)限。

　　2、 賣房單方違約——不賣了或拖延時(shí)間不配合過(guò)戶要承擔(dān)的責(zé)任需在合同里寫明，即購(gòu)房可以得到的經(jīng)濟(jì)賠償。

　　3、 交易較后進(jìn)入物業(yè)交割階段，需房屋交付條款里約定的以何時(shí)何地點(diǎn)作為水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用的交接時(shí)間，同時(shí)如果是公房交易，對(duì)于物業(yè)、供暖等費(fèi)用的繳納時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)，原房主所在單位是否有些歷史要求或改變，購(gòu)方需改簽協(xié)議時(shí)賣房應(yīng)做出的配合等，都應(yīng)在合同中明確注明，從而達(dá)到維護(hù)購(gòu)房利益的目的。

　　(5) 資金安全較重要

　　客戶購(gòu)二手房較怕的就是資金的風(fēng)險(xiǎn)，沒(méi)有得到房層產(chǎn)權(quán)時(shí)全款卻已經(jīng)支付，這時(shí)如果出現(xiàn)任何問(wèn)題，購(gòu)購(gòu)方利益都將受到 極大的威肋，因此，如何讓購(gòu)房的資金得到妥善的安置直到過(guò)戶完成才是關(guān)鍵問(wèn)題所在。而想達(dá)到這一點(diǎn)只能靠擔(dān)保方的介入，即將推出的二手房交易資金托管——只有當(dāng)房屋過(guò)戶到購(gòu)方名下后，銀行才將全部房款打入賣方賬戶，有了金融機(jī)構(gòu)的參與，購(gòu)方就可以高枕無(wú)憂地進(jìn)行二手房購(gòu)賣交易了，這也是在程度上維護(hù)了購(gòu)方的經(jīng)濟(jì)權(quán)益。

　　頭次置業(yè)者購(gòu)購(gòu)二手房 房貸頭付必須高于20%

　　讀者王女士反映：我在房產(chǎn)中介那里看上了一套80平米的房子，總房款85萬(wàn)元，開始我以為頭付兩成，也就是17萬(wàn)就可以了?？珊髞?lái)經(jīng)過(guò)專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，這套房子均價(jià)為9000元，我是頭次置業(yè)貸款，貸款比例較高可達(dá)80%?？涩F(xiàn)在算起來(lái)，我只能貸款57萬(wàn)元，而頭付需要28萬(wàn)元，相當(dāng)于總房款的33%。我想知道，這樣是不是跟政策有所出入??？

　　回復(fù)：記者從北京市住房貸款擔(dān)保及北京多家中介公司證實(shí)，雖然頭次置業(yè)者頭付兩成就可購(gòu)房，但購(gòu)購(gòu)二手房的頭

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