作為２００２年房地產(chǎn)市場(chǎng)“三朵金花”之一的小戶型，著實(shí)火了一把。而兼具小戶型和旅游地產(chǎn)特征的產(chǎn)權(quán)式酒店則較為搶眼。時(shí)至今日，產(chǎn)權(quán)酒店仍然呈現(xiàn)“風(fēng)風(fēng)火火闖九州”的架式，在許多地方風(fēng)行。

　　今天，購(gòu)購(gòu)產(chǎn)權(quán)酒店的人們?cè)陂_發(fā)商和酒店經(jīng)營(yíng)商熱切的注目下，大把大把地掏錢。明天呢？誰(shuí)為產(chǎn)權(quán)酒店的將來(lái)購(gòu)單？

　　開發(fā)商：賣房走人

　　近年來(lái)，一些郊區(qū)樓盤不是大盤就是別墅，脫離實(shí)際需求，市場(chǎng)相對(duì)疲軟，銷售業(yè)績(jī)不佳。而當(dāng)同樣位于自然環(huán)境較好的郊區(qū)，但戶型較小，總價(jià)不高，月供還貸壓力不大，自住出租兩宜的產(chǎn)權(quán)酒店一經(jīng)出現(xiàn)，立即嶄露頭角，一路順風(fēng)順?biāo)?，持續(xù)旺銷，為風(fēng)起云涌的中國(guó)樓市再掀一層波瀾。

　　在熱銷的產(chǎn)權(quán)酒店中，一般的做法是，開發(fā)商在千方百計(jì)售房的同時(shí)，引進(jìn)專業(yè)酒店經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。為了增強(qiáng)品牌效應(yīng)，有的開發(fā)商還特意引進(jìn)香港甚至是國(guó)外的酒店經(jīng)營(yíng)管理公司。

　　購(gòu)房者在簽訂購(gòu)購(gòu)產(chǎn)權(quán)酒店合同的同時(shí)，要與酒店經(jīng)營(yíng)管理公司簽訂委托經(jīng)營(yíng)管理合同，以委托的方式，把自己購(gòu)購(gòu)的具有產(chǎn)權(quán)的酒店客房交給專業(yè)酒店經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理。

　　產(chǎn)權(quán)酒店委托給專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司的時(shí)間三年、五年、十年不等，較短的也在一年以上。為了避免與國(guó)家物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定發(fā)生沖突，有的委托經(jīng)營(yíng)管理合同中，明確委托時(shí)間只有一年，與一年內(nèi)應(yīng)成立業(yè)主委員會(huì)的規(guī)定吻合起來(lái)。合同同時(shí)規(guī)定，一年后，由業(yè)主委員會(huì)行使權(quán)利，自行決定是否繼續(xù)聘請(qǐng)?jiān)摼频杲?jīng)營(yíng)管理公司，或采取其他經(jīng)營(yíng)方式。產(chǎn)權(quán)酒店的開發(fā)商都宣稱，他們煞費(fèi)苦心這樣做，目的是為了有效保證投資者的利益。

　　其實(shí)，更深層的意義在于，開發(fā)商可以開發(fā)產(chǎn)權(quán)酒店，但決不做產(chǎn)權(quán)酒店的經(jīng)營(yíng)管理商。內(nèi)中玄機(jī)在于，開發(fā)商十分清楚產(chǎn)權(quán)酒店經(jīng)營(yíng)是有極大風(fēng)險(xiǎn)的，但自己決不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

　　引進(jìn)專業(yè)酒店經(jīng)營(yíng)管理商，就有了冠冕堂皇開發(fā)銷售的理由，又是開發(fā)商的金蟬脫殼之計(jì)：球踢給了業(yè)主委員會(huì)，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給了經(jīng)營(yíng)管理商，自己賣完房，拍拍屁股走人。

　　經(jīng)營(yíng)商：空頭支票

　　在產(chǎn)權(quán)酒店的廣告宣傳資料中，一般都明示了，令人心動(dòng)。在購(gòu)房者與酒店經(jīng)營(yíng)管理公司簽訂的委托合同中，更是有讓人放心的承諾，似乎投資產(chǎn)權(quán)酒店萬(wàn)無(wú)一失。其實(shí)，經(jīng)驗(yàn)告訴人們，美麗的承諾往往難以兌現(xiàn)。

　　產(chǎn)權(quán)酒店經(jīng)營(yíng)管理公司向投資者承諾的回報(bào)率，是按照較理想的經(jīng)營(yíng)條件來(lái)計(jì)算的。比如成都郊區(qū)某產(chǎn)權(quán)酒店所預(yù)期的入住率為５０％，標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格為１００元。從其郊區(qū)酒店經(jīng)營(yíng)的實(shí)際情況來(lái)看，郊區(qū)酒店的季節(jié)性特別強(qiáng)，真正有較好入住率的月份并不多，平均下來(lái)，根本達(dá)不到酒店經(jīng)營(yíng)管理公司預(yù)期的入住率。

　　同時(shí)，產(chǎn)權(quán)酒店一般都要標(biāo)明達(dá)到幾，目的是顯示其完善的硬件配置和經(jīng)營(yíng)水平。但硬件真正達(dá)到其配置，按其賓館標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，所需要的經(jīng)營(yíng)管理成本會(huì)相當(dāng)高。有的產(chǎn)權(quán)酒店為營(yíng)造良好環(huán)境，還在產(chǎn)權(quán)酒店內(nèi)興建的綠化，人為地創(chuàng)造了許多水景，運(yùn)營(yíng)過(guò)程中更是需要大量的水電、人工維護(hù)的成本費(fèi)用。在入住率預(yù)期水分較大，而經(jīng)營(yíng)管理成本居高不下的情況下，酒店經(jīng)營(yíng)管理公司到底能否有控制成本獲得利潤(rùn)的能力，能否兌現(xiàn)給投資者回報(bào)的承諾，是個(gè)很大的未知數(shù)。

　　投資者：掉進(jìn)陷阱

　　購(gòu)購(gòu)產(chǎn)權(quán)酒店的投資者大多是抱著單純的想法，順著開發(fā)商提供的思路去思考，去憧憬的，且多數(shù)不具備房地產(chǎn)投資方面的專業(yè)知識(shí)，更不具備酒店經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，不能在對(duì)產(chǎn)權(quán)酒店進(jìn)行投資之前作理性的分析，也沒(méi)有產(chǎn)權(quán)酒店投資咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行指導(dǎo)，這就使得投資者很容易掉進(jìn)人為設(shè)計(jì)的產(chǎn)權(quán)酒店的陷阱。

　　產(chǎn)權(quán)酒店對(duì)投資者具有吸引力的一條是，每年可以享受一定時(shí)段（成都郊區(qū)產(chǎn)權(quán)酒店一般每年為１２天）的免費(fèi)居住度假。成為產(chǎn)權(quán)酒店老板，可以酒店，休閑度假，看似時(shí)尚，風(fēng)流瀟灑，快樂(lè)無(wú)比。然而，產(chǎn)權(quán)酒店一般都建在郊區(qū)，且購(gòu)購(gòu)產(chǎn)權(quán)酒店的并不都是外地大腕，大多數(shù)還是本市人，而且是普通老百姓。從市區(qū)到郊區(qū)倒是方便，想一起來(lái)酒店休閑度假的，恐怕不能只是自己一家人。像成都這樣休閑的城市，親朋好友都會(huì)非常熱心地要到你的產(chǎn)權(quán)酒店休閑度假，打打麻將。講究面子的產(chǎn)權(quán)酒店主人說(shuō)不定自己的免費(fèi)居住權(quán)要無(wú)私奉獻(xiàn)出來(lái)，而且還要增開酒店房間，單獨(dú)購(gòu)單。擁有產(chǎn)權(quán)酒店的驕傲和快樂(lè)，或許會(huì)因此變成無(wú)盡的煩惱。

　　請(qǐng)開發(fā)商善良一點(diǎn)，不要挖空心思設(shè)置產(chǎn)權(quán)酒店之類讓購(gòu)房者搞不懂的陷阱了。請(qǐng)經(jīng)營(yíng)商盡責(zé)一點(diǎn)，努力把廣大業(yè)主的產(chǎn)權(quán)酒店打理成業(yè)績(jī)超群的百年老店。請(qǐng)購(gòu)房者精明一點(diǎn)，在行使購(gòu)購(gòu)和管理產(chǎn)權(quán)酒店的權(quán)利的過(guò)程中，不要發(fā)生決策性錯(cuò)誤。

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