繼句容和連云港來(lái)寧推銷產(chǎn)權(quán)式酒店之后，昨天，安徽蕪湖又在南京舉行聲勢(shì)浩大的產(chǎn)權(quán)式商鋪投資咨詢會(huì)。由于投資較低門檻只有2萬(wàn)元，加上開(kāi)發(fā)商宣稱率高達(dá)10%，咨詢現(xiàn)場(chǎng)一片火爆景象。

　　目前，在整個(gè)南京都市圈類似的投資項(xiàng)目如同雨后春筍，而且，開(kāi)發(fā)商都宣稱，“商鋪的銷售出奇的好”。以南京為例，該市眾多的地產(chǎn)商鋪皆售完告罄。大連萬(wàn)達(dá)新街口廣場(chǎng)、天新商城、夫子廟大世界、江寧的同曦鳴城、中國(guó)女人街等眾多“先售后租”的商業(yè)項(xiàng)目，在商鋪招商時(shí)，皆打出了8%以上的高回報(bào)率。

　　較小的商鋪僅2平米

　　據(jù)介紹，這個(gè)名叫三泰國(guó)際大廈的產(chǎn)權(quán)式商鋪位于蕪湖中山路步行街核心地段。該商鋪總面積達(dá)25000平方米，被分割成5000個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的鋪位，較小的面積只有2.67平方米。據(jù)開(kāi)發(fā)商安徽三泰集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，它的優(yōu)勢(shì)是由上海聯(lián)華超市先經(jīng)營(yíng)，后出售產(chǎn)權(quán)，以降低投資者投資風(fēng)險(xiǎn)。世紀(jì)聯(lián)華超市十多年一期的租賃合同，將保證每一位業(yè)主都能得到長(zhǎng)期持續(xù)穩(wěn)定的高額租金回報(bào)。

　　業(yè)內(nèi)人士介紹，該商鋪屬于代產(chǎn)權(quán)式商鋪，它是通過(guò)將商場(chǎng)分割成不同面積單位進(jìn)行出售來(lái)獲取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。同時(shí)在保證業(yè)主每年一定的收益率的前提下，要求業(yè)主與發(fā)展商簽訂與大型商家租期一致的承包經(jīng)營(yíng)合同，從而為發(fā)展商與大型商家簽訂租賃合同奠定基礎(chǔ)。

　　“先售后租”把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主？

　　“一鋪旺三代”的傳統(tǒng)觀念讓眾多市民選擇投資商鋪，而隨著南京眾多商業(yè)地產(chǎn)模式的商鋪推出，很多投資者誘于“先售后租、售后包租”穩(wěn)定的高回報(bào)率，傾囊而出。但專家的意見(jiàn)是，此種模式較無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)是管理者，而非業(yè)主：“先售后租”只是把管理者的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主身上，并非業(yè)主們所想像的是天上餡餅。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，在樓書或廣告中，開(kāi)發(fā)商對(duì)“售房返租”的投資分析往往誘惑力。根據(jù)開(kāi)發(fā)商的計(jì)算，在包租前一段時(shí)期，投資者基本上可以“以租養(yǎng)供”，但同時(shí)，商鋪的高昂租價(jià)收益往往和投資者的貸款還款數(shù)驚人的吻合，這個(gè)天文數(shù)字的租價(jià)其實(shí)是開(kāi)發(fā)商為了賣房倒推出來(lái)的。

　　投資沒(méi)有“完全零風(fēng)險(xiǎn)”

　　一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，“售后包租”實(shí)際上是賣鋪的一種噱頭，更多的是開(kāi)發(fā)商玩的一個(gè)財(cái)務(wù)技巧。從表面上看，開(kāi)發(fā)商開(kāi)出8%、10%甚至12%的售后包租收益率，但實(shí)際上，開(kāi)發(fā)商通過(guò)提高商鋪售價(jià)，已將今后要付給投資者的利息預(yù)提出來(lái)了。

　　此外，“先售后租”也并非像商家承諾的那樣是“完全的零風(fēng)險(xiǎn)”。業(yè)內(nèi)人士稱，這種模式除了利于開(kāi)發(fā)商短時(shí)間內(nèi)快速回籠資金外，的好處是將企業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)層層下放到業(yè)主那里。因?yàn)榘凑諈f(xié)議，產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)是分開(kāi)的，企業(yè)萬(wàn)一經(jīng)營(yíng)不佳了，意味著業(yè)主商鋪的價(jià)值也開(kāi)始大打折扣，但這對(duì)于無(wú)產(chǎn)權(quán)的管理者來(lái)說(shuō)，卻是損失全無(wú)。

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