“70年產(chǎn)權(quán)商業(yè)旺鋪，十年返租，年回報率8．2％，一次性返回兩年租金?！焙？诮鹳Q(mào)區(qū)嘉華商業(yè)廣場售樓書上的承諾頗具吸引力。因此，一經(jīng)推出就出現(xiàn)了熱銷局面。而與嘉華隔街相對的風(fēng)華時代商業(yè)廣場更是打出了“十年返租，年回報率10％，10年即可收回100％投資，零風(fēng)險投資創(chuàng)富”的廣告語。

　　據(jù)了解，自去年年初開始，位于?？诮鹳Q(mào)區(qū)的歐美佳商城較早推出了以售后返租形式銷售的產(chǎn)權(quán)式商鋪，接著?？谑械亩嗉疑坛且蚕嗬^跟進(jìn)，出現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)式商鋪熱銷的局面。

　　投資產(chǎn)權(quán)式商鋪真的就是零風(fēng)險嗎？對此，記者采訪了有關(guān)專家。

　　專家指出，開發(fā)商的承諾能否兌現(xiàn)人仍是個未知數(shù)，投資者在購購時一定要弄清楚返租賣鋪背后的風(fēng)險。

　　產(chǎn)權(quán)式商鋪為何紅火

　　包租銷售的產(chǎn)權(quán)式商鋪傳入中國內(nèi)地后，曾引發(fā)了投資者和開發(fā)商之間的多起糾紛，因此許多城市明文予以禁止。建設(shè)部在2001年施行的《商品房銷售管理辦法》中也明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租的方式銷售未竣工的商品房，目的就是為了防止哄抬樓價，出現(xiàn)投資風(fēng)險。但實(shí)際上，許多房地產(chǎn)開發(fā)商卻在大打“擦邊球”。

　　專家告訴記者，從表面上看，包租銷售既合理又無風(fēng)險，對各方都有好處。對開發(fā)商來說，能夠很快的將商鋪以高價銷售出去，快速套現(xiàn)資金獲得收益；對銀行來說，40％－50％的頭付，按揭比例并不高，10年還清，期限并不長；對投資者來說，如果開發(fā)商的包租承諾能兌現(xiàn)，風(fēng)險就更小———因為沒有人會在包租期內(nèi)就還不起按揭，甚至除了按揭款外還會有租金回報。這就是產(chǎn)權(quán)式商鋪在海口日趨紅火的根源所在。

　　投資產(chǎn)權(quán)式商鋪并非穩(wěn)賺

　　專家分析，投資者獲得固定回報的關(guān)鍵是房地產(chǎn)開發(fā)商的包租承諾能夠兌現(xiàn)，而這里面隱藏了三大隱患。

　　頭先，開發(fā)商為何能承諾10％甚至更高的回報率？這并不是開發(fā)商錢多了，而是“羊毛出在羊身上”。開發(fā)商在售樓時就將價格提高了，投資者會認(rèn)為反正自己是按照比例得到回報，一般都不會計較。如海口市金貿(mào)區(qū)的一樓商鋪每平方米的售價一般是1萬多元，二樓也在一萬元以內(nèi)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市場的平常價格。也就是說，開發(fā)商將虛高的這部分房款用來補(bǔ)貼投資者的租金回報了。

　　其次，存在開發(fā)商中途崩盤的風(fēng)險。開發(fā)商將商鋪高價出售給投資者后，就實(shí)現(xiàn)了資金套現(xiàn)的目的，但承租商背負(fù)著巨大的租金成本，是否能夠保證經(jīng)營10年？誰來保證隨后承擔(dān)包租合同的承租商有足夠的支付能力和信譽(yù)？這其中的任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，實(shí)力不濟(jì)的開發(fā)商就可能引發(fā)“崩盤”，甚至在套現(xiàn)后就攜款潛逃，到時投資者即使拿著簽訂的租約也追訴無門了。

　　再次，即使開發(fā)商能夠履行租約給予投資者回報，但在包租期滿后，開發(fā)商也就完成了義務(wù)。而對于投資者來說，由于商場的產(chǎn)權(quán)分散，有數(shù)十個甚至數(shù)百個業(yè)主，投資理念各不相同，因此很難達(dá)成一致意見。而且業(yè)主還不能甩手不管，因為每個月你得照樣繳納物業(yè)管理費(fèi)、公攤的水電費(fèi)、維護(hù)費(fèi)用等等。

　　因此，在采訪中，多位專家告訴記者，目前，海口商業(yè)地產(chǎn)市場的包租現(xiàn)象越演越烈，但還沒有一個成功的樣本。投資本來就有一定風(fēng)險，“售后包租”的產(chǎn)權(quán)式商鋪的風(fēng)險具有隱蔽性，投資者者更需要加強(qiáng)防范的意識。

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