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產(chǎn)權(quán)商鋪海口走俏 專家提醒當(dāng)心返租背后風(fēng)險
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 983 次
“70年產(chǎn)權(quán)商業(yè)旺鋪,十年返租,年回報率8.2%,一次性返回兩年租金?!焙?诮鹳Q(mào)區(qū)嘉華商業(yè)廣場售樓書上的承諾頗具吸引力。因此,一經(jīng)推出就出現(xiàn)了熱銷局面。而與嘉華隔街相對的風(fēng)華時代商業(yè)廣場更是打出了“十年返租,年回報率10%,10年即可收回100%投資,零風(fēng)險投資創(chuàng)富”的廣告語。
據(jù)了解,自去年年初開始,位于??诮鹳Q(mào)區(qū)的歐美佳商城較早推出了以售后返租形式銷售的產(chǎn)權(quán)式商鋪,接著??谑械亩嗉疑坛且蚕嗬^跟進(jìn),出現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)式商鋪熱銷的局面。
投資產(chǎn)權(quán)式商鋪真的就是零風(fēng)險嗎?對此,記者采訪了有關(guān)專家。
專家指出,開發(fā)商的承諾能否兌現(xiàn)人仍是個未知數(shù),投資者在購購時一定要弄清楚返租賣鋪背后的風(fēng)險。
產(chǎn)權(quán)式商鋪為何紅火
包租銷售的產(chǎn)權(quán)式商鋪傳入中國內(nèi)地后,曾引發(fā)了投資者和開發(fā)商之間的多起糾紛,因此許多城市明文予以禁止。建設(shè)部在2001年施行的《商品房銷售管理辦法》中也明確規(guī)定:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租的方式銷售未竣工的商品房,目的就是為了防止哄抬樓價,出現(xiàn)投資風(fēng)險。但實(shí)際上,許多房地產(chǎn)開發(fā)商卻在大打“擦邊球”。
專家告訴記者,從表面上看,包租銷售既合理又無風(fēng)險,對各方都有好處。對開發(fā)商來說,能夠很快的將商鋪以高價銷售出去,快速套現(xiàn)資金獲得收益;對銀行來說,40%-50%的頭付,按揭比例并不高,10年還清,期限并不長;對投資者來說,如果開發(fā)商的包租承諾能兌現(xiàn),風(fēng)險就更小———因為沒有人會在包租期內(nèi)就還不起按揭,甚至除了按揭款外還會有租金回報。這就是產(chǎn)權(quán)式商鋪在海口日趨紅火的根源所在。
投資產(chǎn)權(quán)式商鋪并非穩(wěn)賺
專家分析,投資者獲得固定回報的關(guān)鍵是房地產(chǎn)開發(fā)商的包租承諾能夠兌現(xiàn),而這里面隱藏了三大隱患。
頭先,開發(fā)商為何能承諾10%甚至更高的回報率?這并不是開發(fā)商錢多了,而是“羊毛出在羊身上”。開發(fā)商在售樓時就將價格提高了,投資者會認(rèn)為反正自己是按照比例得到回報,一般都不會計較。如海口市金貿(mào)區(qū)的一樓商鋪每平方米的售價一般是1萬多元,二樓也在一萬元以內(nèi),遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市場的平常價格。也就是說,開發(fā)商將虛高的這部分房款用來補(bǔ)貼投資者的租金回報了。
其次,存在開發(fā)商中途崩盤的風(fēng)險。開發(fā)商將商鋪高價出售給投資者后,就實(shí)現(xiàn)了資金套現(xiàn)的目的,但承租商背負(fù)著巨大的租金成本,是否能夠保證經(jīng)營10年?誰來保證隨后承擔(dān)包租合同的承租商有足夠的支付能力和信譽(yù)?這其中的任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題,實(shí)力不濟(jì)的開發(fā)商就可能引發(fā)“崩盤”,甚至在套現(xiàn)后就攜款潛逃,到時投資者即使拿著簽訂的租約也追訴無門了。
再次,即使開發(fā)商能夠履行租約給予投資者回報,但在包租期滿后,開發(fā)商也就完成了義務(wù)。而對于投資者來說,由于商場的產(chǎn)權(quán)分散,有數(shù)十個甚至數(shù)百個業(yè)主,投資理念各不相同,因此很難達(dá)成一致意見。而且業(yè)主還不能甩手不管,因為每個月你得照樣繳納物業(yè)管理費(fèi)、公攤的水電費(fèi)、維護(hù)費(fèi)用等等。
因此,在采訪中,多位專家告訴記者,目前,海口商業(yè)地產(chǎn)市場的包租現(xiàn)象越演越烈,但還沒有一個成功的樣本。投資本來就有一定風(fēng)險,“售后包租”的產(chǎn)權(quán)式商鋪的風(fēng)險具有隱蔽性,投資者者更需要加強(qiáng)防范的意識。
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