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以租還貸神話(huà)破滅 鄭州一房產(chǎn)公司遭遇退房

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 882 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶(hù)型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶(hù)型面積均為建筑面積。

  昨天上午,位于鄭州農(nóng)業(yè)路上的正大世紀(jì)城市廣場(chǎng)門(mén)前聚集了近百人,他們是該商場(chǎng)的業(yè)主,2005年購(gòu)購(gòu)商鋪時(shí),開(kāi)發(fā)商承諾從第4年每月定期返還租金,但因管理方資金緊張,目前已拖欠了三個(gè)月的租金了。

  這場(chǎng)糾紛的背后,“售后返租”的操作模式也備受詬病,律師認(rèn)為,對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō),隨著“以租還貸”神話(huà)的破滅,看起來(lái)收益穩(wěn)定的“售后返租”模式,背后卻隱藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

  現(xiàn)場(chǎng)回放

  百位業(yè)主

  聚集商場(chǎng)維權(quán)

  昨天,鄭州氣溫驟降,但上午9點(diǎn),位于農(nóng)業(yè)路上的正大世紀(jì)城市廣場(chǎng)門(mén)前,聚集的近百人卻情緒激動(dòng)。“我們業(yè)主一定要團(tuán)結(jié)起來(lái),捍衛(wèi)我們的合法權(quán)益?!币晃徽驹谂_(tái)階上的中年男子說(shuō)。

  他的腳下,“還我們的血汗錢(qián)”的條幅已經(jīng)寫(xiě)好,其中“血”字上還灑了紅墨水,顯得觸目驚心。

  這個(gè)場(chǎng)景的出現(xiàn)和較近的網(wǎng)言不謀而合。

  近日,一個(gè)《鄭州又出現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商攜款逃跑事件》的帖子格外引人注目,帖子爆料說(shuō),位于鄭州市農(nóng)業(yè)路與中州大道交叉口的正大世紀(jì)城市廣場(chǎng),開(kāi)發(fā)商出售商鋪收月租,建有上下兩層商業(yè)廣場(chǎng),對(duì)外銷(xiāo)售每平方米1.3萬(wàn)多元,2005年大概出售有2000多戶(hù)約10萬(wàn)平方米,合同約定包租10年,每年返還8%,從第4年開(kāi)始按月返還,即2008年5月起返,但還了4個(gè)月,就再?zèng)]有下文。

  激動(dòng)人群的南邊,便是正大世紀(jì)城市廣場(chǎng)眾多的商鋪,但商鋪的大門(mén)已經(jīng)被貼上封條,門(mén)已經(jīng)被鎖死,透過(guò)玻璃看到,里面垃圾遍地,一片狼藉。

  “開(kāi)發(fā)商沒(méi)跑,管理方也沒(méi)跑。”一位現(xiàn)場(chǎng)維權(quán)的業(yè)主李軍對(duì)記者說(shuō),“但他們?cè)瓉?lái)的承諾通通沒(méi)有兌現(xiàn),現(xiàn)在又玩起了踢皮球的游戲,這是典型的詐騙行為?!?br>
  事件起因

  “售后返租”賣(mài)出千余個(gè)商鋪

  謠言和條幅的背后,是正大世紀(jì)城市廣場(chǎng)這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。

  2003年,這個(gè)號(hào)稱(chēng)“打破鄭州傳統(tǒng)商業(yè)布局”的商業(yè)項(xiàng)目高調(diào)亮相:正大世紀(jì)城市廣場(chǎng)面積近10萬(wàn)平方米,計(jì)劃投資3億元人民幣,將成為集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、健身等于一體的綜合商業(yè)區(qū)。

  據(jù)記者了解,當(dāng)時(shí)廣元置業(yè)采取的是一種“售后返租”的銷(xiāo)售模式,合同約定由管理方包租10年,每年返還8%,前三年租金一次性充當(dāng)購(gòu)房款,從第4年開(kāi)始按月返還租金,一直返租到第10年。

  假如一個(gè)業(yè)主以1萬(wàn)元每平方米的價(jià)格購(gòu)購(gòu)了10平方米的商鋪,總房款為10萬(wàn)元,預(yù)付款50%,其余50%為銀行貸款,預(yù)付款需要5萬(wàn)元,那么開(kāi)發(fā)商前三年房租就為2.4萬(wàn)元(每年收益8%,連續(xù)三年的房租),這樣的話(huà),其實(shí)只要付2.6萬(wàn)元即可。三年后,收益按月返還到業(yè)主的賬戶(hù)上,每年收益8000元,按月支付的話(huà),也就是每個(gè)月666元左右。也就是說(shuō),房子業(yè)主購(gòu)購(gòu)后,由管理方替業(yè)主租出去10年,不管管理方能否租出去,業(yè)主則旱澇保收,坐收房租即可。

  廣元置業(yè)在宣傳中將其經(jīng)營(yíng)模式稱(chēng)為“21世紀(jì)鄭州及全國(guó)高端商業(yè)模式”、“既是一種經(jīng)營(yíng)模式,又是一種新的投資模式?!?br>
  在這種模式下,到底有多少人購(gòu)購(gòu)了商鋪呢?一位業(yè)主向記者提供了一份資料,稱(chēng)這是他們從廣元置業(yè)拿到的業(yè)主名單。這份名單顯示,共有934個(gè)人購(gòu)購(gòu)了商鋪,“有的不僅僅是一間商鋪,我知道的較多購(gòu)購(gòu)了9間商鋪?!睒I(yè)主李軍告訴記者。

  據(jù)他了解,這個(gè)廣場(chǎng)共有1500多個(gè)商鋪,每平方米的價(jià)格1萬(wàn)元~2萬(wàn)元不等,有的業(yè)主是銀行按揭,有的選擇一次性付清,較多的投資者投入近400萬(wàn)元。

  事發(fā)根源

  “資金鏈斷裂”管理方3個(gè)月未返租金

  按照合同,從第4年開(kāi)始按月返還,即2008年5月起返,從5月份到8月份,李軍查詢(xún)銀行賬戶(hù),賬戶(hù)顯示每月都有租金到賬,但到了今年9月份,部分銀行按揭的業(yè)主卻發(fā)現(xiàn)了問(wèn)題。

  李軍說(shuō),他選擇的是銀行按揭付款,按照他的計(jì)算,每個(gè)月的按揭是460元,商場(chǎng)管理方每個(gè)月能返還他500多元,雙方正好能夠抵消,但9月份,他突然接到銀行通知,說(shuō)他按揭貸款沒(méi)有還,如果再不還的話(huà),那么他個(gè)人將在銀行產(chǎn)生不良記錄。

  李軍說(shuō),就在同時(shí),他接到了其他業(yè)主的電話(huà),其他業(yè)主的租金也停了。

  部分業(yè)主開(kāi)始找廣元置業(yè)討說(shuō)法,但對(duì)方的答復(fù)是:開(kāi)發(fā)商已經(jīng)退出,現(xiàn)在商場(chǎng)的管理方是另一家公司,業(yè)主們應(yīng)該去找管理方。

  在這幾年中,正大世紀(jì)城市廣場(chǎng)的管理方也悄然發(fā)生了變化,廣元置業(yè)作為開(kāi)發(fā)商退出,河南正大世紀(jì)城市廣場(chǎng)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)正大公司)接手商場(chǎng)管理。

  這兩家公司到底什么關(guān)系呢?二者的工商登記顯示:2004年8月,正大公司成立時(shí),是廣元公司為其無(wú)償提供了辦公場(chǎng)地,廣元公司的總經(jīng)理助理黨為民出任正大公司的法定代表人;2007年5月,廣元公司的法定代表人袁國(guó)儒成了正大公司的法定代表人;2007年6月,正大公司的股東秦希梅成了廣元公司的法定代表人。

  據(jù)業(yè)主說(shuō),他們也去找了正大公司,但對(duì)方表示現(xiàn)資金緊張,要求業(yè)主們?cè)俚葞滋?。李軍說(shuō),從9月份開(kāi)始到現(xiàn)在,管理方承諾的租金已經(jīng)拖了三個(gè)月了。

  協(xié)商無(wú)果

  “感覺(jué)不到誠(chéng)意”業(yè)主要求退房

  據(jù)業(yè)主朱志民說(shuō),就在12月3日,當(dāng)時(shí)在鄭州市金水區(qū)相關(guān)專(zhuān)業(yè)的牽線(xiàn)下,他和部分業(yè)主以及正大世紀(jì)城市廣場(chǎng)一位姓劉的副總坐在了一起,“這位劉總表達(dá)了歉意,隨后承諾春節(jié)前一定把所欠的錢(qián)全部還上。但很多業(yè)主對(duì)這個(gè)承諾并不相信?!?br>
  昨天上午,記者以業(yè)主的身份來(lái)到廣元置業(yè),公司的一位女負(fù)責(zé)人告訴記者,廣元已經(jīng)把相應(yīng)的管理權(quán)交給了正大公司。她提供了一個(gè)電話(huà)號(hào)碼,“這個(gè)問(wèn)題應(yīng)該去找他們?!?br>
  記者致電正大公司,一位工作人員說(shuō),廣元是開(kāi)發(fā)商,正大公司負(fù)責(zé)管理,租金應(yīng)該由他們支付,“主要是我們的問(wèn)題。”

  這位工作人員說(shuō),目前原因是公司資金“稍微有一點(diǎn)困難,專(zhuān)業(yè)們都在籌錢(qián)”,他介紹說(shuō),這是因?yàn)樯啼仜](méi)有開(kāi)張,他們目前也是正在墊錢(qián),但“專(zhuān)業(yè)說(shuō)了,春節(jié)前一定把錢(qián)補(bǔ)上,同時(shí)承擔(dān)一定的滯納金?!?br>
  但正大公司這番答復(fù)并不能讓業(yè)主滿(mǎn)意。

  “我們現(xiàn)在要求退房?!敝熘久裾f(shuō),經(jīng)歷了這么多的事情,無(wú)論開(kāi)發(fā)商還是管理方都讓他們“感覺(jué)不到誠(chéng)意”,開(kāi)發(fā)商存在著嚴(yán)重的欺詐問(wèn)題。

  其實(shí)在今年1月份,部分業(yè)主就已經(jīng)和廣元置業(yè)、正大公司打了一場(chǎng)官司了。

  朱志民說(shuō),當(dāng)時(shí)在銷(xiāo)售商鋪時(shí),廣元置業(yè)稱(chēng)投資方有泰國(guó)正大集團(tuán),以此吸引了不少人購(gòu)購(gòu),但較后他們發(fā)現(xiàn),投資方根本沒(méi)有這家企業(yè)。

  “現(xiàn)在幾經(jīng)折騰,對(duì)方在業(yè)主的心中已經(jīng)失去信用了,大家都非常后悔當(dāng)時(shí)購(gòu)這個(gè)房子,強(qiáng)烈要求退房?!敝熘久裾f(shuō),如果不退房也可以,那么對(duì)方必須有讓業(yè)主放心的態(tài)度和措施。

  反思癥結(jié)

  “售后返租”背后的高風(fēng)險(xiǎn)

  糾紛的背后,是備受詬病的“售后返租”操作模式。

  “售后返租”就是開(kāi)發(fā)商將物業(yè)出售后再以投資者即業(yè)主委托經(jīng)營(yíng)的方式將物業(yè)出租,向投資者返還一定比例的租金作為回報(bào)的一種經(jīng)營(yíng)方式。

  據(jù)鄭州一家地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人說(shuō),“售后返租”在鄭州出現(xiàn)比較晚,但有不少開(kāi)發(fā)商采用,這似乎是一個(gè)“皆大歡喜”的模式:對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),能夠較快銷(xiāo)售商鋪,回籠資金,對(duì)投資者來(lái)說(shuō),能夠做到旱澇保收。但這位負(fù)責(zé)人說(shuō),“售后返租”一旦出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)狀況欠佳等問(wèn)題,業(yè)主的利益難以保證。

  河南言正律師事務(wù)所王賀平律師不贊成消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)這樣的商鋪,“對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō),雖然能夠長(zhǎng)久穩(wěn)定地獲得租金,但也存在著極高的風(fēng)險(xiǎn)?!彼J(rèn)為,目前很多返租回報(bào)方式,沒(méi)有設(shè)定規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)制,靠的只是開(kāi)發(fā)商的一張嘴。而且在漫長(zhǎng)的返租期中,只要商鋪經(jīng)營(yíng)的任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題,投資者的就有可能得不到保障。

  “目前的辦法還是積極協(xié)商,”王賀平說(shuō),如果協(xié)商不成,那么只有通過(guò)法律來(lái)解決了。(徐振江)




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