就在迪拜神話轟然倒塌的時(shí)候，中國(guó)海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)正如火如荼地上演另一部新的神話。

　　隨著海南省高調(diào)推廣國(guó)際旅游島概念，全國(guó)各地開發(fā)商和投資客蜂擁而至，萬里淘金，海南尤其是三亞等東海岸地價(jià)和房?jī)r(jià)一路飆漲。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，三亞房?jī)r(jià)從6月的9526元/平方米，一路上漲到9月份的14751元/平方米。海南省土地儲(chǔ)備整理交易土地儲(chǔ)備交易科的數(shù)據(jù)則顯示，今年來海南的整體房?jī)r(jià)上漲達(dá)10%以上。

　　上個(gè)世紀(jì)90年代，海南房地產(chǎn)泡沫破滅的陰影未散，迪拜危機(jī)又敲響警鐘，熱火朝天的海南房地產(chǎn)正上演的究竟是悲劇還是喜??？

　　五湖四海投資客

　　11月底，山西小煤窯老板宋先生在朋友引薦下，直奔海南?！芭笥涯瓿踉诤Ｄ腺?gòu)了幾套海景房，從1月到11月間，這幾套房已經(jīng)賺60%左右。”宋先生告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，聽說《海南國(guó)際旅游島規(guī)劃綱要》近期將獲國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，現(xiàn)在海南的開發(fā)和相關(guān)配套越來越完善，升值空間巨大。

　　宋先生只是全國(guó)各地前往海南淘金的投資客中的滄海一粟?！暗教幎际峭獾厝藖砗Ｄ腺?gòu)房，尤其是海景房，很少本地人，都是外地人炒高了海南的房?jī)r(jià)。”海南大學(xué)一位教授告訴記者。

　　其實(shí)，海南房?jī)r(jià)遭遇熱炒，已經(jīng)不僅僅是一小部分的投資客在起作用。

　　“現(xiàn)在除了西藏、云南、貴州，全國(guó)各省市的投資客都已經(jīng)出現(xiàn)在海南，尤其以江浙、山西、東北、重慶、成都等地的投資客為盛，11月份之后，陜西、內(nèi)蒙古和新疆的投資客也在激增?！焙Ｄ下?lián)華創(chuàng)展公司負(fù)責(zé)人告訴記者，是全國(guó)人民在炒高海南房?jī)r(jià)。

　　三亞市房產(chǎn)管理局黨組書記、局長(zhǎng)李洪海也分析稱，目前三亞的購(gòu)房客來自東三省、北京和上海、江浙、山西、四川等省市。

　　據(jù)記者了解，多數(shù)投資客在海南都是選擇海景房或者高端住房，而除了三亞國(guó)際旅游島的概念外，目前海南的博鰲和文昌以及?？凇偤５鹊匾脖煌顿Y者看做是較具的房產(chǎn)板塊。因?yàn)閲?guó)家已經(jīng)在行政級(jí)別為一個(gè)鎮(zhèn)的博鰲修建機(jī)場(chǎng)；而中國(guó)的航天城已于9月份在文昌開建。

　　而且，投資客們也并未擔(dān)心自己的海景房會(huì)出現(xiàn)閑置問題。

　　據(jù)宋先生介紹，投資客多數(shù)認(rèn)為，目前海南的房產(chǎn)仍處于上升空間，投資者通過投資仍有很大機(jī)會(huì)獲取升值空間收益。

　　“很多樓盤還提供專業(yè)的委托管理服務(wù)，業(yè)主可每年到海南自己的房屋里面住上一兩周，其余的時(shí)間，就委托管理公司將房屋用于出租，獲取租金收入?！彼蜗壬f。

　　500開發(fā)商搶地東海岸

　　與投資客們同時(shí)在海南省現(xiàn)身的，還有全國(guó)各地的大小開發(fā)商，他們的到來使得海南尤其是三亞等海南東海岸的土地被瘋搶。雅居樂、富力地產(chǎn)、中信地產(chǎn)等全國(guó)各地開發(fā)商紛紛到海南圈地，海南地價(jià)節(jié)節(jié)攀升。

　　日前，中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)特別針對(duì)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)布了《2009海南地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)10強(qiáng)》報(bào)告，報(bào)告顯示：海南雅居樂、三亞鹿回頭、三亞亞龍灣、魯能海南地產(chǎn)公司等10家企業(yè)正強(qiáng)勁領(lǐng)跑2009海南地產(chǎn)。

　　海南省土地儲(chǔ)備整理交易土地儲(chǔ)備交易科相關(guān)人士稱，約有100來家島外的開發(fā)商來投資。在從海口到三亞595公里的黃金海岸線上，投資數(shù)十億、上百億的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目比比皆是，富力、萬科、魯能、保利地產(chǎn)、華潤(rùn)等知名地產(chǎn)開發(fā)商身影閃現(xiàn)其中。

　　“海南土地價(jià)格上漲得非常快，價(jià)格不斷翻新。”海南聯(lián)華創(chuàng)展公司負(fù)責(zé)人告訴記者，兩三年前才30萬-40萬元/畝的土地，現(xiàn)在已經(jīng)漲到了100多萬/畝。

　　上述人士還告訴記者，現(xiàn)在海南至少有500多家大小開發(fā)商在運(yùn)作，較新的投資額約為200億左右。但是加上已經(jīng)拿地的潛在投資，至少千億元資金將在海南房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行運(yùn)作。

　　“現(xiàn)在，海南省沿東海岸向內(nèi)縱深一公里地塊，已經(jīng)被瓜分殆盡。僅近期新圈出的土地就達(dá)到50平方公里。土地50%被新的開發(fā)商所圈，還有50%是上個(gè)世紀(jì)90年代海南熱炒房地產(chǎn)的時(shí)期就被圈走了，輾轉(zhuǎn)反側(cè)流落到當(dāng)?shù)匾恍┑沟氐娜耸种小！焙Ｄ弦患冶镜亻_發(fā)商告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者。

　　政府推手

　　大量土地被出讓和海南高房?jī)r(jià)的受益人，莫過于當(dāng)?shù)卣?

　　“海南房地產(chǎn)概念的推動(dòng)力，也是海南省當(dāng)?shù)卣！鄙鲜霰镜亻_發(fā)商告訴記者，因?yàn)楹Ｄ蠜]有其他產(chǎn)業(yè)可以拉動(dòng)GDP，而旅游產(chǎn)業(yè)又比較廉價(jià)，所以土地財(cái)政約占海南省GDP的30%左右。“這還僅僅是核算了賣土地和房地產(chǎn)純投入的拉動(dòng)力，如果加上房地產(chǎn)行業(yè)所輻射的其它相關(guān)行業(yè)和消費(fèi)，房地產(chǎn)行業(yè)給海南省GDP的拉動(dòng)力更高?！?

　　而正是海南省地方政府，在極力地吹捧著海南房地產(chǎn)概念，不管是國(guó)際旅游島、海棠灣的開發(fā)、博鰲機(jī)場(chǎng)還是航空城。

　　三亞市住房保障與房產(chǎn)管理局局長(zhǎng)李洪海就對(duì)外稱，三亞擁有見所未見的熱帶海景資源，可以說是“中國(guó)人民的后花園”，某種程度上在三亞購(gòu)房也是身份的象征，這些都吸引著全國(guó)人民選擇三亞。可以說現(xiàn)在到三亞購(gòu)房“很聰明”。

　　他還認(rèn)為目前三亞市的每年成交在100萬/平方米以上，供應(yīng)量則需要達(dá)到200萬/平方米，這樣才能達(dá)到供求平衡。三亞地產(chǎn)發(fā)展會(huì)跟著城市發(fā)展的五年計(jì)劃走，進(jìn)一步完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和生活配套，例如將引入中國(guó)人民解放軍總醫(yī)院海南分院、建設(shè)奧林匹克運(yùn)動(dòng)等。

　　海南房地產(chǎn)概念被熱炒還反射到了股市的異常紅火。

　　以海南板塊為主體的海南旅游島概念股于11月初橫空出世，11月5日海南本地股突然爆發(fā)，20只相關(guān)個(gè)股中的18只在當(dāng)天收出陽線，板塊整體漲幅達(dá)4.7%，居兩市地域板塊之頭。截至11月16日收盤時(shí)，海南板塊月內(nèi)累計(jì)漲幅已達(dá)17.33%。

　　“通貨膨脹預(yù)期、政府刺激內(nèi)需政策的作用力、投資渠道匱乏以及政府力推海南國(guó)際旅游島概念，都是海南此輪房地產(chǎn)遭熱炒的重要原因。”海南聯(lián)華創(chuàng)展公司負(fù)責(zé)人說。

　　老炒家冷眼旁觀

　　在海南新一輪的房地產(chǎn)熱潮中，很多老樓客卻還沒有忘記上個(gè)世紀(jì)90年代的那些景象。

　　海南在上個(gè)世紀(jì)90年代初那場(chǎng)房地產(chǎn)泡沫，讓很多開發(fā)商至今仍心有余悸。總?cè)藬?shù)不過655.8萬的海島上竟然出現(xiàn)了兩萬多家房地產(chǎn)公司。1990-1993年短短3年，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)超過4倍。較后的遺產(chǎn)是600多棟“爛尾樓”、18834公頃閑置土地和800億元積壓資金，僅四大國(guó)有商業(yè)銀行的壞賬就高達(dá)300億元。

　　當(dāng)時(shí)在朱镕基總理限期撤資的“約法三章”斬?cái)嗔速Y金鏈后，一時(shí)間開發(fā)商紛紛逃離，或者就地倒閉。當(dāng)銀行開始著手處置不良資產(chǎn)時(shí)，才發(fā)現(xiàn)很多抵押項(xiàng)目其實(shí)才挖了一個(gè)大坑，以天價(jià)抵押的樓盤不過是“空中樓閣”。

　　“我在海南呆了40多年，親歷了那個(gè)時(shí)期倒賣房產(chǎn)的瘋狂，空中樓閣的倒塌，使得爛尾樓較終不得不從銀行剝離給了不良資產(chǎn)公司。人走樓空十多年了，大部分的爛尾樓都是廉價(jià)轉(zhuǎn)讓，再重新建起，賣給不知情的外地人?！比栽谧龇康禺a(chǎn)的張先生告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，雖然時(shí)隔十多年，但不能不警惕海南再重蹈覆轍。

　　不過張先生也認(rèn)為，相比于那個(gè)年代，目前的海南相對(duì)還比較理智。上個(gè)世紀(jì)90年代，實(shí)體投資很少，多數(shù)都是在倒賣一塊地的一張圖，只要附有土地證，就能被轉(zhuǎn)讓二三十次，價(jià)格能翻20倍。純粹是在騙錢，根本沒有實(shí)體投資。

　　“現(xiàn)在雖然不排除泡沫被炒起來了，但是市場(chǎng)中實(shí)體投資都是看得到的?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)泡沫只是價(jià)格的泡沫，而那個(gè)年代都是一場(chǎng)場(chǎng)騙局?！睆埾壬f。

　　當(dāng)然，張先生也認(rèn)同泡沫一旦破滅，較終結(jié)果都一樣——大量的爛尾樓和銀行債務(wù)。較好經(jīng)濟(jì)一直向好，否則像上世紀(jì)90年代的海南房地產(chǎn)泡沫和現(xiàn)在的迪拜一樣，房地產(chǎn)行業(yè)都將陷入嚴(yán)重蕭條。

　　海南聯(lián)華創(chuàng)展公司負(fù)責(zé)人也認(rèn)為，現(xiàn)在的風(fēng)險(xiǎn)，將是吹捧海南房地產(chǎn)概念的地方政府的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)?，海南一線的海景地已經(jīng)賣光光，依靠土地財(cái)政來拉動(dòng)GDP的海南省，未來的可持續(xù)發(fā)展將是的問題。政府應(yīng)當(dāng)汲取海南前車之鑒和迪拜的教訓(xùn)，適度調(diào)控房地產(chǎn)，遏制其盲目發(fā)展勢(shì)頭。

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