沿著德勝快速路杭州新客運(yùn)過去，就是九堡的紅星美凱龍金茂MALL，記者趕至現(xiàn)場(chǎng)時(shí)看到，整個(gè)建材家居市場(chǎng)已開始結(jié)頂，較惹人注意的，便是位于市場(chǎng)正前方的招商。

　　“商家承諾，購(gòu)購(gòu)15年商鋪使用權(quán)后馬上可返租，6年內(nèi)返還70%投資額。如果6年內(nèi)想退，則按年結(jié)清租金基礎(chǔ)上，再全額返還購(gòu)購(gòu)款?！庇浾咴谖挥诤贾菥疟さ匿N售現(xiàn)場(chǎng)看到，這些承諾令不少投資者躍躍欲試。

　　真有這樣的好事？據(jù)負(fù)責(zé)銷售的現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理裴先生介紹，該市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積為40萬平方米，號(hào)稱華東建材家居MALL。此次開發(fā)商拿出1/8面積，給投資者一次性“認(rèn)租”15年。其中， 1~3樓已經(jīng)賣完，四樓正在進(jìn)行中。

　　換個(gè)馬甲就“合法”？

　　“售后返租”營(yíng)銷方式既然不合法，那么紅星美凱龍金茂MALL又怎么敢公開宣傳呢？據(jù)了解，紅星美凱龍金茂MALL是和一家名為“大眾房產(chǎn)”的中介公司簽訂了協(xié)議，委托該中介公司代為操作的。

　　帶著疑問，記者采訪了21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)杭州分部一位負(fù)責(zé)人葉宏偉。他說，現(xiàn)在的“售后返租”模式已經(jīng)不是以往通過房地產(chǎn)開發(fā)商來運(yùn)作，而是以重新注冊(cè)的一家商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司和購(gòu)房人簽定租賃合同，并許諾高額租金回報(bào)，即甲方“開發(fā)商“賣給乙方”投資人”，甲乙雙方共同找到丙方“投資中介”，由丙方代為經(jīng)營(yíng)，回報(bào)出自丙方，如此操作，使開發(fā)商合理規(guī)避了國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)對(duì)物業(yè)、地產(chǎn)等資產(chǎn)進(jìn)行等份分割，通過出售其份額的處置權(quán)進(jìn)行高息集資的禁令。

　　風(fēng)險(xiǎn)依然存在

　　“售后返租”借擔(dān)保在市場(chǎng)上變身，但其再度活躍的深層次原因，是人們看好房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)。葉宏偉認(rèn)為，“售后返租”采用中介運(yùn)作、引入擔(dān)保，從法律上可以認(rèn)定是不違法的。但是應(yīng)該看到，目前有不少開發(fā)商是通過中介由一家人兩塊牌子的方式變相運(yùn)作，其市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)依然存在。

　　高回報(bào)必定伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在的投資人應(yīng)記得上世紀(jì)90年代房地產(chǎn)市場(chǎng)上“售后返租”帶來的風(fēng)險(xiǎn)，此輪“售后返租”已改弦更張。記者深入了解，紅星美凱龍金茂MALL整個(gè)“認(rèn)租返租”流程極為復(fù)雜。該市場(chǎng)開發(fā)商為金茂實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司(下稱金茂實(shí)業(yè))，由兩個(gè)公司主體、兩個(gè)法人共同出資組建；紅星美凱龍則在早前入股該公司，據(jù)稱股份占比不大。

　　投資該市場(chǎng)商鋪要求簽訂兩份合同。頭先，投資者和金茂實(shí)業(yè)簽15年使用權(quán)的租鋪協(xié)議；然后被要求與金茂管理簽15年委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議。兩者主體并不一致。當(dāng)被問及投資者一旦拿不到錢怎么辦時(shí)，他們的回答是，除非公司倒閉。實(shí)際上，與投資者發(fā)生返租權(quán)利義務(wù)關(guān)系的，只是金茂管理公司，并非開發(fā)商。而一旦承諾返租的金茂管理經(jīng)營(yíng)不善，拍拍屁股“走”了，消費(fèi)者該向誰(shuí)要錢呢？是金茂實(shí)業(yè)嗎？

　　業(yè)內(nèi)人士提醒

　　當(dāng)心“餡餅”變成“陷阱”

　　隨著今年上半年杭城樓市回暖，一批商業(yè)地產(chǎn)也開始“瘋狂”，中介的招商電話不斷出擊。不過，投資商畫的“餅”雖好，實(shí)際操作中，卻遠(yuǎn)非那么回事。

　　一位不愿意透露姓名的家具市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者告訴記者：目前對(duì)“售后返租”的法律規(guī)定有些“曖昧”，這使得“售后返租”市場(chǎng)不夠規(guī)范，存在很多陷阱。他說，市場(chǎng)所在的九堡，規(guī)劃中雖然有幾家專業(yè)市場(chǎng)，但尚未帶動(dòng)起商業(yè)氛圍。現(xiàn)有的幾個(gè)小區(qū)入住率也并不高，大多空置或出租。比如當(dāng)?shù)匾延械暮愦蠼ú氖袌?chǎng)，經(jīng)營(yíng)狀況并不理想。九堡往東的臨平已有繁華的專業(yè)家居市場(chǎng)，下沙和臨平的消費(fèi)多在此，往西靠近主城區(qū)，家居市場(chǎng)更多。

　　家居市場(chǎng)的盈利靠租金收入，紅星美凱龍也采取這種模式。租金則按市場(chǎng)的繁榮程度而定，而九堡店由于屬于新市場(chǎng)，前五六年內(nèi)，人氣一下上不來。不過，之后的租金就按市場(chǎng)繁榮程度而定了，其中的彈性可謂相當(dāng)大?！耙坏┦袌?chǎng)經(jīng)營(yíng)不好，空置率高，不收租金甚至關(guān)門都有可能。”他認(rèn)為，這是投資者的風(fēng)險(xiǎn)。另外，杭州專業(yè)家居市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，在杭州各區(qū)域已基本覆蓋完畢，有的地段，甚至出現(xiàn)多家家居市場(chǎng)“肉搏”局面。因此他認(rèn)為，九堡這家紅星美凱龍何時(shí)能繁榮起來，還是未知數(shù)。如果市場(chǎng)繁榮不起來，所謂的高回報(bào)也只能是“畫餅充饑”。

　　葉宏偉提醒投資者：這種所謂高回報(bào)的投資，的風(fēng)險(xiǎn)是承租商的支付能力和信譽(yù)度，而且商家承諾的租期越長(zhǎng)，商鋪價(jià)錢越高，風(fēng)險(xiǎn)自然也越大。而的風(fēng)險(xiǎn)，其本質(zhì)來源于市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況。他說，對(duì)于投資者來說，后面的9年回報(bào)率較關(guān)鍵，但實(shí)際上真正的收益如何并不由自己說了算?！耙?yàn)榻?jīng)營(yíng)權(quán)在別人手里，而且能否經(jīng)營(yíng)好，目前誰(shuí)也說不準(zhǔn)?！逼鋵?shí)道理很簡(jiǎn)單，沒有只賺不賠的好事，否則開發(fā)商何必將好處拱手相讓？有意購(gòu)置商鋪的投資者，一定要充分考慮投資風(fēng)險(xiǎn)，切不可盲目跟風(fēng)。

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