商業(yè)策劃開(kāi)發(fā)公司：產(chǎn)權(quán)式商鋪后期商業(yè)管理是關(guān)鍵

以下是引用片段：
　　遠(yuǎn)有巨庫(kù)、第五大道的前車之鑒，近有一個(gè)多月前的SOHO尚都60多家店鋪集體歇業(yè)事件，產(chǎn)權(quán)式商鋪熱銷的勢(shì)頭卻沒(méi)有出現(xiàn)趨冷的跡象。 

　　近期，北京馬連道核心區(qū)的鼎觀格調(diào)商務(wù)茶院商鋪盡管售價(jià)高達(dá)3.2萬(wàn)元平方米，但推出的100套底層商鋪僅7天就被一空，成為所在區(qū)域內(nèi)商鋪出售較高價(jià)的典型代表。此外，靠近**沿線的北京三環(huán)新城社區(qū)商業(yè)街和明天商街，都出現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)式商鋪熱銷的場(chǎng)面。

　　熱銷之后是冷清

　　業(yè)界人士認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)式商鋪之所以熱銷，從開(kāi)發(fā)商角度來(lái)講，現(xiàn)有的融資體制不支持商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的長(zhǎng)期持有運(yùn)營(yíng)模式，迫于資金壓力，開(kāi)發(fā)商必須走產(chǎn)權(quán)分割銷售的道路；從投資者角度來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在較流行的詞匯就是流動(dòng)性過(guò)剩，少數(shù)人手中聚集了大量的財(cái)富，這些錢需要一個(gè)出口，而產(chǎn)權(quán)式商鋪是不多的出口之一，導(dǎo)致多數(shù)投資者抵御不了高回報(bào)的誘惑而忽視了其蘊(yùn)含的內(nèi)在風(fēng)險(xiǎn)。

　　今年上半年，位于北京CBD區(qū)域的SOHO尚都以每平方米12萬(wàn)元的價(jià)格出售產(chǎn)權(quán)式商鋪，并創(chuàng)下銷售額突破13個(gè)億的記錄。自7月1日宣布正式開(kāi)業(yè)至今已經(jīng)兩個(gè)月了，其商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況似乎不如想像中理想。7月24日，60多家店鋪的店主們集體歇業(yè)以示不滿并要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。

　　記者近日來(lái)到位于CBD商務(wù)區(qū)西北角的SOHO尚都后發(fā)現(xiàn)，已開(kāi)業(yè)兩個(gè)月的尚都西塔2至4層的許多商鋪還是空空的，既沒(méi)有開(kāi)業(yè)，也沒(méi)有開(kāi)始裝修。商戶們反映較為強(qiáng)烈的就是開(kāi)發(fā)商的廣告宣傳得不夠，而且宣傳內(nèi)容很模糊，從而導(dǎo)致人氣不旺。一位商戶告訴記者，一些打車來(lái)尚都的人常遇到出租車司機(jī)不知道怎么走的現(xiàn)象。還有商戶表示，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有統(tǒng)一招商，把商鋪賣給小業(yè)主，小業(yè)主可以自行招商，還有一部分業(yè)主把商鋪交給代理公司來(lái)招商，這樣就沒(méi)法統(tǒng)一規(guī)劃統(tǒng)一招商，導(dǎo)致現(xiàn)在的業(yè)態(tài)布局很混亂。記者還注意到，由于每層的功能劃分并不清晰，服裝店、餐飲店、工藝品店都雜居在一起，賣飾品和賣煙酒的鋪面相鄰，品牌西服店和中檔手工皮具店相鄰，餐飲店和時(shí)尚高端電腦店相鄰。就服裝而言，在尚都難以看到一些國(guó)內(nèi)外知名品牌的身影，很顯然，由于產(chǎn)權(quán)零散出售，國(guó)際品牌跟個(gè)人合作的可能性不大。

　　同樣是采取小單元分割產(chǎn)權(quán)銷售, 北京莊勝?gòu)V場(chǎng)南館整體由莊勝百貨20年承租經(jīng)營(yíng)，投資者每月獲取租金，年均8.5%投資收益，20年后還可與莊勝百貨協(xié)議續(xù)約，在租約回報(bào)、回報(bào)標(biāo)準(zhǔn)及風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保等方面，均開(kāi)創(chuàng)了國(guó)內(nèi)的優(yōu)惠條件。然而，產(chǎn)權(quán)式商鋪真的一“包”就靈嗎？

　　記者于雙休日來(lái)到開(kāi)業(yè)整整一年的莊勝百貨南館， 的店堂內(nèi)空蕩蕩的，與北館相比缺乏人氣，但整體規(guī)劃明顯規(guī)范有序。一樓主要經(jīng)營(yíng)國(guó)外知名品牌珠寶，各個(gè)店面的裝潢時(shí)尚典雅，售貨員的服務(wù)熱情周到，遺憾的是所有品牌都是中國(guó)消費(fèi)者所不熟悉的品牌，再加上價(jià)格昂貴，幾乎看不到有顧客逗留。當(dāng)初開(kāi)業(yè)時(shí)，商場(chǎng)方面曾表示，北商場(chǎng)側(cè)重于經(jīng)營(yíng)大眾知名品牌，為消費(fèi)者提供具有共性的時(shí)尚購(gòu)物選擇；南商場(chǎng)將以一個(gè)特定客戶群體為服務(wù)對(duì)象，提供個(gè)性化、風(fēng)格化的品牌與產(chǎn)品組合。在8月18日新館開(kāi)業(yè)一周年之際，為聚集人氣，商場(chǎng)舉辦了NBA籃球見(jiàn)面會(huì)，夏季商品3折起，“炫彩818”專區(qū)限量特價(jià)等營(yíng)銷活動(dòng)，但效果并不理想。相比今年6月北館舉行9典時(shí)，商場(chǎng)通宵營(yíng)業(yè)，還為消費(fèi)者準(zhǔn)備了千余份免費(fèi)早餐的盛況，南北兩館真說(shuō)得上是“冰火兩重天”。

　　后期商業(yè)管理是關(guān)鍵

　　談到產(chǎn)權(quán)式商鋪面臨的困境，天津苓創(chuàng)商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理馮新認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)式商鋪并非一定會(huì)死，完全要看運(yùn)營(yíng)者用什么樣的心態(tài)去做這件事，而后期商業(yè)管理是關(guān)鍵。他表示，目前一些商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的觀點(diǎn)是無(wú)為而治，認(rèn)為市場(chǎng)對(duì)商家會(huì)進(jìn)行自然淘汰，從而導(dǎo)致后期商業(yè)管理的缺位，并創(chuàng)出了無(wú)主題、無(wú)主力店、無(wú)商業(yè)管理的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)“三無(wú)模式”。

　　馮新指出，事實(shí)上，任何商業(yè)項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)之后都需要有一個(gè)成長(zhǎng)的過(guò)程，就是所謂的養(yǎng)商期，這屬于正常規(guī)律。在SOHO尚都商戶停業(yè)事件中，開(kāi)發(fā)商用養(yǎng)商期這個(gè)正常的理由掩蓋了另外兩個(gè)問(wèn)題，是商鋪的高售價(jià)導(dǎo)致的高租金成本，是商業(yè)管理的缺位。處在養(yǎng)商期的商戶不僅要承受來(lái)自市場(chǎng)的壓力，還必須承受高租金的壓力，嬰兒期的市場(chǎng)環(huán)境加成熟期的租金成本，在這種雙重壓力下，投資者的風(fēng)險(xiǎn)可想而知。

　　據(jù)悉，在國(guó)際成熟的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式中，一個(gè)綜合性商業(yè)物業(yè)的一般都不是開(kāi)發(fā)商，而是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商。由于有長(zhǎng)期金融工具的支持，這些商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商在完成商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)后，通常都由自己持有、只租不售，他們會(huì)委托專業(yè)的商業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理，商業(yè)管理公司的核心職能是通過(guò)專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理，為進(jìn)場(chǎng)商戶提供 的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，塑造強(qiáng)勢(shì)賣場(chǎng)品牌，不斷提升物業(yè)價(jià)值，獲得不斷上升的租金回報(bào)。這種商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式強(qiáng)調(diào)的是運(yùn)營(yíng)創(chuàng)造價(jià)值而不是開(kāi)發(fā)創(chuàng)造價(jià)值，運(yùn)營(yíng)商賺的是資產(chǎn)的收益和資本收益；而國(guó)內(nèi)以出售為主的開(kāi)發(fā)模式，開(kāi)發(fā)商賺取的只是開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的利潤(rùn)，與商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)收益以及資本收益相比，完全是丟了西瓜撿芝麻。

　　對(duì)于一個(gè)專業(yè)的商業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理只是一個(gè)非?；A(chǔ)的東西，而其專業(yè)性的東西主要體現(xiàn)在：商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃、賣場(chǎng)設(shè)計(jì)規(guī)劃、招商、賣場(chǎng)的市場(chǎng)推廣、協(xié)助進(jìn)場(chǎng)商戶的促銷行動(dòng)、消費(fèi)者投訴處理等一系列商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的內(nèi)容，這些內(nèi)容都不是一個(gè)以物業(yè)管理見(jiàn)長(zhǎng)的公司能夠隨便勝任的。專業(yè)商業(yè)管理機(jī)構(gòu)對(duì)一個(gè)新建的商業(yè)物業(yè)的管理，較根本的措施就是采取“養(yǎng)魚(yú)政策”，包括大幅度降低甚至長(zhǎng)時(shí)間減免進(jìn)場(chǎng)商戶的租金水平；另外就是在市場(chǎng)宣傳推廣以及協(xié)助商戶促銷方面進(jìn)行大規(guī)模投入。因?yàn)閷I(yè)的商業(yè)管理機(jī)構(gòu)明白，一個(gè)綜合性商業(yè)物業(yè)的生死是由進(jìn)場(chǎng)商戶的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)決定的，只有降低商戶的經(jīng)營(yíng)成本，幫助商戶增加收入，讓商戶少虧損、不虧損甚至有微利，才能幫助商戶順利度過(guò)養(yǎng)商期，進(jìn)入穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，物業(yè)的持有者、商業(yè)管理公司、進(jìn)場(chǎng)商戶才能有三贏的局面。 

　　業(yè)內(nèi)專家表示，對(duì)比國(guó)外的成熟模式，SOHO尚都的問(wèn)題其實(shí)很清楚：一個(gè)缺少專業(yè)商業(yè)管理的綜合性商業(yè)物業(yè)是走不遠(yuǎn)的，尚都聘請(qǐng)的物業(yè)管理再杰出，也無(wú)法取代商業(yè)管理的職能。至于象征性地免一點(diǎn)租金，花600萬(wàn)元做促銷等措施，不能說(shuō)完全沒(méi)用，但毫無(wú)疑問(wèn)，靠那些花拳繡腿根本解決不了實(shí)質(zhì)問(wèn)題。

　　只租不售漸成主流

　　由于近期一些出售后的產(chǎn)權(quán)商鋪?lái)?xiàng)目出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，影響了一些在售商鋪的銷售行為。業(yè)內(nèi)專家表示，在商業(yè)零售市場(chǎng)上，購(gòu)物的運(yùn)營(yíng)模式已占據(jù)了主流模式地位。由于品牌購(gòu)物的經(jīng)營(yíng)者在經(jīng)營(yíng)模式上明顯傾向于選擇只租不售的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)物業(yè)，或者自建物業(yè)，因此，只租不售的形式有希望成為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主流，將促使整體商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平向著良性的方向發(fā)展。

　　只租不售更利于商業(yè)項(xiàng)目的總體規(guī)劃、資源整合與經(jīng)營(yíng)管理。從目前情況來(lái)看，隨著開(kāi)發(fā)商的融資渠道拓寬及經(jīng)營(yíng)理念的加強(qiáng)，開(kāi)發(fā)商自持物業(yè)在增多。以北京為例，目前北京大開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的大型優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目一般都是只租不售：物美去年開(kāi)始在北京、杭州等地購(gòu)購(gòu)或自己建造商場(chǎng)物業(yè)，家樂(lè)福也開(kāi)始在北京開(kāi)發(fā)自有物業(yè)，作為京西高端商業(yè)地產(chǎn)的馬奈草地，也采用了只租不售、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理的模式。

　　記者了解到，目前商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷模式已經(jīng)開(kāi)始發(fā)生轉(zhuǎn)變，從發(fā)展初期的以產(chǎn)權(quán)式商鋪為主要銷售模式，正逐漸被經(jīng)營(yíng)持有型物業(yè)所取代。據(jù)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟2007年年初對(duì)699家商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的網(wǎng)上問(wèn)卷調(diào)查顯示：選擇“只租不售”模式的達(dá)到了39%，而在2006年的調(diào)查中，選擇持有性物業(yè)比例僅為21.4%。如北京三環(huán)新城社區(qū)商業(yè)街、明天城部分商業(yè)、珠江帝景部分商業(yè)等。

　　有關(guān)專家認(rèn)為，經(jīng)營(yíng)持有型物業(yè)的模式是通過(guò)整體運(yùn)營(yíng)的方式實(shí)現(xiàn)物業(yè)整體升值。商業(yè)物業(yè)以主力店為核心，周邊店鋪通過(guò)合理搭配和動(dòng)態(tài)調(diào)整實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)發(fā)展，能夠提高物業(yè)的整體效益，為整體持有的投資者帶來(lái)持續(xù)的收益，而且這一模式還有益于通過(guò)資產(chǎn)證券化的模式上市交易，巨大。受整體持有趨勢(shì)的影響，一些原本是分割出售的商業(yè)項(xiàng)目也轉(zhuǎn)向了自持物業(yè)。由于這一模式需要較大的資本實(shí)力作為保障，因此，目前主要為一些大型開(kāi)發(fā)商和外資企業(yè)采用，傳統(tǒng)的產(chǎn)權(quán)式商鋪在杜絕不實(shí)承諾的前提下，還將作為市場(chǎng)的營(yíng)銷模式之一而存在。

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