商業(yè)策劃開發(fā)公司：產(chǎn)權(quán)式商鋪后期商業(yè)管理是關(guān)鍵

以下是引用片段：
　　遠(yuǎn)有巨庫、第五大道的前車之鑒，近有一個多月前的SOHO尚都60多家店鋪集體歇業(yè)事件，產(chǎn)權(quán)式商鋪熱銷的勢頭卻沒有出現(xiàn)趨冷的跡象。 

　　近期，北京馬連道核心區(qū)的鼎觀格調(diào)商務(wù)茶院商鋪盡管售價高達(dá)3.2萬元平方米，但推出的100套底層商鋪僅7天就被一空，成為所在區(qū)域內(nèi)商鋪出售較高價的典型代表。此外，靠近**沿線的北京三環(huán)新城社區(qū)商業(yè)街和明天商街，都出現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)式商鋪熱銷的場面。

　　熱銷之后是冷清

　　業(yè)界人士認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)式商鋪之所以熱銷，從開發(fā)商角度來講，現(xiàn)有的融資體制不支持商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的長期持有運(yùn)營模式，迫于資金壓力，開發(fā)商必須走產(chǎn)權(quán)分割銷售的道路；從投資者角度來說，現(xiàn)在較流行的詞匯就是流動性過剩，少數(shù)人手中聚集了大量的財富，這些錢需要一個出口，而產(chǎn)權(quán)式商鋪是不多的出口之一，導(dǎo)致多數(shù)投資者抵御不了高回報的誘惑而忽視了其蘊(yùn)含的內(nèi)在風(fēng)險。

　　今年上半年，位于北京CBD區(qū)域的SOHO尚都以每平方米12萬元的價格出售產(chǎn)權(quán)式商鋪，并創(chuàng)下銷售額突破13個億的記錄。自7月1日宣布正式開業(yè)至今已經(jīng)兩個月了，其商業(yè)經(jīng)營狀況似乎不如想像中理想。7月24日，60多家店鋪的店主們集體歇業(yè)以示不滿并要求開發(fā)商進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。

　　記者近日來到位于CBD商務(wù)區(qū)西北角的SOHO尚都后發(fā)現(xiàn)，已開業(yè)兩個月的尚都西塔2至4層的許多商鋪還是空空的，既沒有開業(yè)，也沒有開始裝修。商戶們反映較為強(qiáng)烈的就是開發(fā)商的廣告宣傳得不夠，而且宣傳內(nèi)容很模糊，從而導(dǎo)致人氣不旺。一位商戶告訴記者，一些打車來尚都的人常遇到出租車司機(jī)不知道怎么走的現(xiàn)象。還有商戶表示，開發(fā)商沒有統(tǒng)一招商，把商鋪賣給小業(yè)主，小業(yè)主可以自行招商，還有一部分業(yè)主把商鋪交給代理公司來招商，這樣就沒法統(tǒng)一規(guī)劃統(tǒng)一招商，導(dǎo)致現(xiàn)在的業(yè)態(tài)布局很混亂。記者還注意到，由于每層的功能劃分并不清晰，服裝店、餐飲店、工藝品店都雜居在一起，賣飾品和賣煙酒的鋪面相鄰，品牌西服店和中檔手工皮具店相鄰，餐飲店和時尚高端電腦店相鄰。就服裝而言，在尚都難以看到一些國內(nèi)外知名品牌的身影，很顯然，由于產(chǎn)權(quán)零散出售，國際品牌跟個人合作的可能性不大。

　　同樣是采取小單元分割產(chǎn)權(quán)銷售, 北京莊勝廣場南館整體由莊勝百貨20年承租經(jīng)營，投資者每月獲取租金，年均8.5%投資收益，20年后還可與莊勝百貨協(xié)議續(xù)約，在租約回報、回報標(biāo)準(zhǔn)及風(fēng)險擔(dān)保等方面，均開創(chuàng)了國內(nèi)的優(yōu)惠條件。然而，產(chǎn)權(quán)式商鋪真的一“包”就靈嗎？

　　記者于雙休日來到開業(yè)整整一年的莊勝百貨南館， 的店堂內(nèi)空蕩蕩的，與北館相比缺乏人氣，但整體規(guī)劃明顯規(guī)范有序。一樓主要經(jīng)營國外知名品牌珠寶，各個店面的裝潢時尚典雅，售貨員的服務(wù)熱情周到，遺憾的是所有品牌都是中國消費(fèi)者所不熟悉的品牌，再加上價格昂貴，幾乎看不到有顧客逗留。當(dāng)初開業(yè)時，商場方面曾表示，北商場側(cè)重于經(jīng)營大眾知名品牌，為消費(fèi)者提供具有共性的時尚購物選擇；南商場將以一個特定客戶群體為服務(wù)對象，提供個性化、風(fēng)格化的品牌與產(chǎn)品組合。在8月18日新館開業(yè)一周年之際，為聚集人氣，商場舉辦了NBA籃球見面會，夏季商品3折起，“炫彩818”專區(qū)限量特價等營銷活動，但效果并不理想。相比今年6月北館舉行9典時，商場通宵營業(yè)，還為消費(fèi)者準(zhǔn)備了千余份免費(fèi)早餐的盛況，南北兩館真說得上是“冰火兩重天”。

　　后期商業(yè)管理是關(guān)鍵

　　談到產(chǎn)權(quán)式商鋪面臨的困境，天津苓創(chuàng)商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)總經(jīng)理馮新認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)式商鋪并非一定會死，完全要看運(yùn)營者用什么樣的心態(tài)去做這件事，而后期商業(yè)管理是關(guān)鍵。他表示，目前一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的觀點(diǎn)是無為而治，認(rèn)為市場對商家會進(jìn)行自然淘汰，從而導(dǎo)致后期商業(yè)管理的缺位，并創(chuàng)出了無主題、無主力店、無商業(yè)管理的中國商業(yè)地產(chǎn)“三無模式”。

　　馮新指出，事實(shí)上，任何商業(yè)項(xiàng)目投入運(yùn)營之后都需要有一個成長的過程，就是所謂的養(yǎng)商期，這屬于正常規(guī)律。在SOHO尚都商戶停業(yè)事件中，開發(fā)商用養(yǎng)商期這個正常的理由掩蓋了另外兩個問題，是商鋪的高售價導(dǎo)致的高租金成本，是商業(yè)管理的缺位。處在養(yǎng)商期的商戶不僅要承受來自市場的壓力，還必須承受高租金的壓力，嬰兒期的市場環(huán)境加成熟期的租金成本，在這種雙重壓力下，投資者的風(fēng)險可想而知。

　　據(jù)悉，在國際成熟的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營模式中，一個綜合性商業(yè)物業(yè)的一般都不是開發(fā)商，而是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商。由于有長期金融工具的支持，這些商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商在完成商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)后，通常都由自己持有、只租不售，他們會委托專業(yè)的商業(yè)管理公司對物業(yè)進(jìn)行運(yùn)營管理，商業(yè)管理公司的核心職能是通過專業(yè)的運(yùn)營管理，為進(jìn)場商戶提供 的經(jīng)營環(huán)境，塑造強(qiáng)勢賣場品牌，不斷提升物業(yè)價值，獲得不斷上升的租金回報。這種商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式強(qiáng)調(diào)的是運(yùn)營創(chuàng)造價值而不是開發(fā)創(chuàng)造價值，運(yùn)營商賺的是資產(chǎn)的收益和資本收益；而國內(nèi)以出售為主的開發(fā)模式，開發(fā)商賺取的只是開發(fā)環(huán)節(jié)的利潤，與商業(yè)地產(chǎn)的長期運(yùn)營收益以及資本收益相比，完全是丟了西瓜撿芝麻。

　　對于一個專業(yè)的商業(yè)管理公司來說，物業(yè)管理只是一個非?；A(chǔ)的東西，而其專業(yè)性的東西主要體現(xiàn)在：商業(yè)物業(yè)的市場定位、業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃、賣場設(shè)計規(guī)劃、招商、賣場的市場推廣、協(xié)助進(jìn)場商戶的促銷行動、消費(fèi)者投訴處理等一系列商業(yè)運(yùn)營管理的內(nèi)容，這些內(nèi)容都不是一個以物業(yè)管理見長的公司能夠隨便勝任的。專業(yè)商業(yè)管理機(jī)構(gòu)對一個新建的商業(yè)物業(yè)的管理，較根本的措施就是采取“養(yǎng)魚政策”，包括大幅度降低甚至長時間減免進(jìn)場商戶的租金水平；另外就是在市場宣傳推廣以及協(xié)助商戶促銷方面進(jìn)行大規(guī)模投入。因?yàn)閷I(yè)的商業(yè)管理機(jī)構(gòu)明白，一個綜合性商業(yè)物業(yè)的生死是由進(jìn)場商戶的經(jīng)營狀態(tài)決定的，只有降低商戶的經(jīng)營成本，幫助商戶增加收入，讓商戶少虧損、不虧損甚至有微利，才能幫助商戶順利度過養(yǎng)商期，進(jìn)入穩(wěn)定經(jīng)營狀態(tài)，物業(yè)的持有者、商業(yè)管理公司、進(jìn)場商戶才能有三贏的局面。 

　　業(yè)內(nèi)專家表示，對比國外的成熟模式，SOHO尚都的問題其實(shí)很清楚：一個缺少專業(yè)商業(yè)管理的綜合性商業(yè)物業(yè)是走不遠(yuǎn)的，尚都聘請的物業(yè)管理再杰出，也無法取代商業(yè)管理的職能。至于象征性地免一點(diǎn)租金，花600萬元做促銷等措施，不能說完全沒用，但毫無疑問，靠那些花拳繡腿根本解決不了實(shí)質(zhì)問題。

　　只租不售漸成主流

　　由于近期一些出售后的產(chǎn)權(quán)商鋪項(xiàng)目出現(xiàn)經(jīng)營問題，影響了一些在售商鋪的銷售行為。業(yè)內(nèi)專家表示，在商業(yè)零售市場上，購物的運(yùn)營模式已占據(jù)了主流模式地位。由于品牌購物的經(jīng)營者在經(jīng)營模式上明顯傾向于選擇只租不售的統(tǒng)一經(jīng)營物業(yè)，或者自建物業(yè)，因此，只租不售的形式有希望成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主流，將促使整體商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)水平向著良性的方向發(fā)展。

　　只租不售更利于商業(yè)項(xiàng)目的總體規(guī)劃、資源整合與經(jīng)營管理。從目前情況來看，隨著開發(fā)商的融資渠道拓寬及經(jīng)營理念的加強(qiáng)，開發(fā)商自持物業(yè)在增多。以北京為例，目前北京大開發(fā)商開發(fā)的大型優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目一般都是只租不售：物美去年開始在北京、杭州等地購購或自己建造商場物業(yè)，家樂福也開始在北京開發(fā)自有物業(yè)，作為京西高端商業(yè)地產(chǎn)的馬奈草地，也采用了只租不售、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理的模式。

　　記者了解到，目前商業(yè)地產(chǎn)的營銷模式已經(jīng)開始發(fā)生轉(zhuǎn)變，從發(fā)展初期的以產(chǎn)權(quán)式商鋪為主要銷售模式，正逐漸被經(jīng)營持有型物業(yè)所取代。據(jù)中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟2007年年初對699家商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的網(wǎng)上問卷調(diào)查顯示：選擇“只租不售”模式的達(dá)到了39%，而在2006年的調(diào)查中，選擇持有性物業(yè)比例僅為21.4%。如北京三環(huán)新城社區(qū)商業(yè)街、明天城部分商業(yè)、珠江帝景部分商業(yè)等。

　　有關(guān)專家認(rèn)為，經(jīng)營持有型物業(yè)的模式是通過整體運(yùn)營的方式實(shí)現(xiàn)物業(yè)整體升值。商業(yè)物業(yè)以主力店為核心，周邊店鋪通過合理搭配和動態(tài)調(diào)整實(shí)現(xiàn)聯(lián)動發(fā)展，能夠提高物業(yè)的整體效益，為整體持有的投資者帶來持續(xù)的收益，而且這一模式還有益于通過資產(chǎn)證券化的模式上市交易，巨大。受整體持有趨勢的影響，一些原本是分割出售的商業(yè)項(xiàng)目也轉(zhuǎn)向了自持物業(yè)。由于這一模式需要較大的資本實(shí)力作為保障，因此，目前主要為一些大型開發(fā)商和外資企業(yè)采用，傳統(tǒng)的產(chǎn)權(quán)式商鋪在杜絕不實(shí)承諾的前提下，還將作為市場的營銷模式之一而存在。

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