不要總講地段、地段還是地段，如果能用心經營、經營還是經營，那樣會更切合實際。即便是臨街鋪面，也要把業(yè)態(tài)、業(yè)種規(guī)劃好，形成集聚效應，價值才能得到合理提升。莫讓商鋪成“傷鋪”、莫讓鋪主變“鋪奴”……

“鋪奴”遭遇市場尷尬

7月24日，率先開業(yè)的SOHO尚都西塔的租戶宣布集體歇業(yè)。此舉意在抗議目前整座商場商業(yè)氛圍不足、租金過高的現(xiàn)狀，希望能夠給開發(fā)商與商鋪業(yè)主施加減免租金的壓力?！癝OHO尚都西塔店鋪數(shù)大概在180家左右，而目前開業(yè)的只有65家，開業(yè)率不足一半。6月16日試營業(yè)的時候，當時整個商場的裝修尚未完成。7月1日正式開業(yè)后，大部分商鋪仍處于空置或裝修狀態(tài)，零散開業(yè)的這65家店鋪根本聚集不了人氣，我們只能白搭租金，本來是讓商鋪養(yǎng)我們，現(xiàn)在卻成了我們要養(yǎng)鋪。”有業(yè)戶說。

從記者走訪中得知，大多數(shù)購鋪的人都是奔著SOHO這個知名的房地產品牌來的，在商鋪市場如此高燒不退的現(xiàn)狀下，很少會有人去冷靜地思考一下回報空間真的有多少。當SOHO尚都的經營危機出現(xiàn)時，大家才恍然大悟，我的利潤到底在哪里？當醒悟時已淪為了別人手下的“鋪奴”，這個自己曾經熱搶的商鋪變成了心中的“傷鋪”。

房地產市場就是這樣，有人想從深不可測的市場中爬出來，又有人急著往里面跳。王女士和未婚夫商量已久，準備購一套商鋪作為以后生活的一個基礎?！敖裉煳医涣擞喗穑魈烊ゴ蛉?，這時候突然意識到自己已變成窮光蛋了。我們將成為真正的‘鋪奴’，每月要還按揭款，雖然不多，但是也會影響一部分生活質量，大件的物品暫時是購不了，婚期也許因此會推后，但我覺得心里踏實，我們的以后有了一定的保障?！?p>王女士的購鋪意圖可以看得出，就是想從投資商鋪中獲得一定的收益，以此來提供生活的基本保障。想法是很好，但是實踐起來卻未必容易。

盲目的商業(yè)地產投資過熱，使北京的商業(yè)地產出現(xiàn)了供大于求的狀況，特別是一些區(qū)域這一現(xiàn)象更加突出。根據統(tǒng)計顯示，今年一季度北京市商業(yè)地產的空置率已經達到16.15%，這樣就導致了許多新開業(yè)商業(yè)場所出現(xiàn)大量空置攤位，高空置率為租戶與開發(fā)商在后期運營中產生矛盾埋下了隱患。

“鋪奴”回報難收利潤被提前透支

“SOHO尚都相對于其他新興的商業(yè)體，租金價格還是明顯高于同類，因為這并非是一個成熟商業(yè)，產權已歸個人，難以實行統(tǒng)一經營和管理，租金開發(fā)商說了不算。而投資者所希望的就是盡量早些收回投資，對自己商鋪租金的期望值大都較高，而所有商鋪的投資者想法又都趨于一致，這就造成了培養(yǎng)期租金很難降低，實際上這個項目幾乎沒有培養(yǎng)期了。所以商家經營壓力就非常大?！敝袊叫猩虡I(yè)街工作委員會秘書長董利說。

對此，專家們指出，這實際上是一種將后期風險轉嫁給諸多小業(yè)主的“甩手掌柜”做法。這種拆零預售商用房產權的短期行為，可能導致商用地產先期招商一時火爆，后期經營困難重重的虛假繁榮。中小投資者一旦涉足，極易被“套牢”。

明天地產業(yè)務發(fā)展總監(jiān)賈玉鵬認為，開發(fā)商只注重前期的銷售，甚至有的開發(fā)商把后期業(yè)主的升值空間在銷售過程當中一次性拿走，商業(yè)物業(yè)的業(yè)主在未來幾年內的率很難實現(xiàn)。在這種情況下，我們稱之為是殺豬式的商業(yè)銷售模式，而有的商業(yè)物業(yè)的銷售形式是養(yǎng)魚式的銷售模式，就是說不僅把利潤空間讓利給廣大的投資客和廣大的業(yè)主，而且還有非常專業(yè)的商業(yè)運營團隊，為后期業(yè)主的增值保駕護航，眼光并不是看在短期的效益，而是把整個長期的效益考慮在其中。顯然，在商鋪市場高潮階段，就更加需要商業(yè)物業(yè)給投資者更大的支持，有些商鋪取得了高價，看似獲得了較高的商業(yè)價值，而實際是提前釋放了這個商鋪未來升值的空間。對商業(yè)經營者來說，減小了盈利空間，經營壓力隨之加大。雙向互利的模式才更適合當下的市場需求。

商鋪投資存在風險

對于SOHO系列商業(yè)項目，爭論的就是其商業(yè)的散賣。業(yè)內的觀點是，開發(fā)商招租完了再賣給業(yè)主，才易形成商業(yè)氣氛和人流，進而將保證每個商業(yè)的品質。商鋪散賣無法進行統(tǒng)一管理，無法形成統(tǒng)一的賣場品牌，大大降低了商業(yè)物業(yè)的品質和價值。同時,高價位的商鋪價格也在透支商業(yè)地產價值鏈下游環(huán)節(jié)的未來收益，將投資風險轉嫁給了下游投資客。

從資產的角度看，商鋪具備保值增值獲得收益的投資品的性質，這樣，商鋪就有點類似股票，投資客購購商鋪，在他們眼里商鋪就是一個績優(yōu)股，一方面是因為商鋪可以獲得租金收益，這類似股票的年終分紅，一方面商鋪會不斷升值，這類似股票的上漲。股票的投資風險是眾人皆知的，投資類似于股票的商鋪也會存在很大的投資風險。“商鋪的投資風險預期是投資環(huán)節(jié)的關鍵一環(huán)，這也是投資客必須要考慮的。在一個新型商業(yè)物業(yè)的前期，養(yǎng)鋪階段的冷淡經營也是必然過程，對于風險投資預期有了提前的預警，就會大大降低風險來臨時的恐獲得生

●提醒●

規(guī)避風險四準則

“要徹底解決商鋪成‘傷鋪’的問題，必須從前期規(guī)劃入手?！眰I(yè)商業(yè)市場策劃部副總經理牛力強調，那些高價位商鋪，經營價值都遠大于房產價值。業(yè)態(tài)定位、規(guī)劃、招商和管理都不能偏廢，才能保證良好的運營。準則一：選擇人氣聚集的商鋪

開業(yè)前聚攏人氣，其實是很多搞商業(yè)物業(yè)管理和經營人士都很頭疼的問題。商鋪的位置、經營環(huán)境、交通狀況一般都是商鋪選擇的重要指標。商業(yè)物業(yè)的前期規(guī)劃也是考量的，自主招商或安排相關商品進駐很重要，如果有次主力店或者旗艦店的入駐，帶動客源的能力也會隨之增強，這樣對承租戶的風險會降低，室內商業(yè)一定要形成商業(yè)島的輻射能力，這樣才會形成所謂集客商業(yè)。如果是承租客戶，還要考慮免租期是否合適，給自己調整經營留下充足時間。

準則二：要測算

商鋪的投資是一筆巨大的資金投入，投資商鋪很少是為了短期的差價，商鋪的利潤回報點就是租金，試圖投資商鋪的人都是看準了商鋪穩(wěn)定的利潤回報，但是投資額與租金的比例是多少才能達到合理的收益呢？這是一個很關鍵的問題。在購商鋪盲目跟風的現(xiàn)狀下，很少有人冷靜地去考慮利潤回報的問題。所以，有意向投資商鋪的人士一定要測算回報比例，這里還是提醒投資客，如果自己的實力無法準確地估算回報，還是去找專業(yè)的調研機構，這樣會對風險有一定的預期，避免了風險出現(xiàn)的概率。

準則三：緊盯商業(yè)業(yè)態(tài)布局

SOHO尚都西塔是完全出售的方式，導致了開業(yè)之后整個商場的業(yè)態(tài)非常混亂，商戶各自經營，并沒有整體的統(tǒng)一規(guī)劃。工藝品店、服裝店、美容美發(fā)、冷飲店等不同業(yè)態(tài)的店鋪都聚集在一起。商業(yè)地產如果不能按照自己的前期策劃進行業(yè)態(tài)布局和服務對象的統(tǒng)籌，作好商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種的合理規(guī)劃，研究好商業(yè)模式和盈利模式，還是要遭到市場的冷遇的，不管是明星樓盤還是大肆的廣告宣傳，如果沒有利潤可言或者說損害了業(yè)戶、業(yè)主的利益，那么這樣的商鋪還是要慎選的。

準則四：選擇有誠信、有經驗的商業(yè)投資

萬達地產王健林有個形象的比喻：搞住宅開發(fā)是高中生，做商業(yè)地產是大學生，而搞國際酒店開發(fā)是研究生。可見，商業(yè)地產的開發(fā)是一個很高水平的投資項目。選擇商鋪投資也要選擇具有投資商業(yè)經驗的開發(fā)商的項目。經驗是其中必備的，但誠信作為交易的基本點，顯得更為重要。SOHO尚都一位投資戶說：“開發(fā)商原定是5月份開業(yè)，可是一拖再拖，一直到了7月才開始營業(yè)，這幾個月的房租我們只能硬撐?！?p>　　　　　(作者：于巍)

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