房地產開發(fā)項目的前期策劃對于房地產項目整體營銷成功具有十分重要的意義，怎么來正確認識前期策劃的作用，我們先來看看市場上一些沒有經過前期策劃的樓盤滯銷的原因在哪里？

一、選址錯誤——有的開發(fā)商在高端區(qū)域開發(fā)低檔房，使土地資源浪費，土地的級差效益沒有充分地顯現出來；還有的開發(fā)商要造“平民區(qū)的明珠”，在低檔區(qū)域造高端豪宅，結果可想而知。這種選址錯誤是較為典型的缺乏前期策劃，對區(qū)域因素缺乏考慮的結果。

二、功能定位、設計——有的高端商品房盡管外立面不錯，小區(qū)規(guī)劃也還可以，但功能設計低檔，或房型設計不合理，與高端商品房本身不相匹配。還有的小區(qū)在設計功能、選料過程中與小區(qū)的市場定位脫節(jié)，如：面向工薪的小區(qū)，卻內設人工湖、大型噴泉、豪華會所，或在綠化中種植名貴樹種，雖然在廣告宣傳上似乎頗為顯眼，但對居民來說并沒有得到多少切實的實惠，而白白增加了很多成本。

三、房型設計與套內面積控制相互矛盾——有的工薪小區(qū)，卻又追求過大的廳，過于大的輔助設施面積，中、低標準住宅一套搞3個陽臺，使套內面積大大超出需求對象的實際消費能力，套內面積大，雖然單價不高，但總價卻大大超過消費承受能力。類似這種房型設計脫離市場定位，套內面積控制與房型設計自相矛盾等并不少見，這種問題屬于明顯的缺乏前期策劃。

四、套用舊有設計方案、規(guī)劃設計陳舊——如有的高端住宅區(qū)的地段、材料、外立面都還可以，但小區(qū)設計不好，單位平面布局不好，如：高層點式蝶形，結果前面朝陽的好賣，后面幾套賣不動。

五、有的小區(qū)號稱經濟適用房，但為了顯示大手筆的氣派，錯誤地把城市規(guī)劃的手法用到小區(qū)規(guī)劃里，大搞集中綠化、軸心大道丘陵式綠化、大型人工噴泉等等，其結果是華而不實，徒然增加成本、增加購房者負擔，而居民住宅前后綠化卻受到冷遇。

類似的問題都屬于前期策劃缺乏或不到位。那么究竟策劃能起什么作用？究竟什么是前期策劃，或者說，前期策劃些什么呢？

前期策劃頭先要解決市場定位的問題，如樓盤定位、產品定位、價格定位，即解決“生產什么、為誰生產、怎么生產”的問題。

有些人一直對策劃的內涵理解不深，認為策劃就是為賣房子列計劃，這是不對的，營銷區(qū)別于推銷，在于營銷更關注于市場需求，它涉及到選什么項目、什么地方、資金籌集、方案確定、設計招標、施工招標、工程監(jiān)理、資金運作、營銷管理、直至物業(yè)管理等全過程的協(xié)調處理、統(tǒng)籌規(guī)劃，它涉及到多領域、多學科、需要多方面專家共同合作策劃。

房地產投資一個很關鍵的因素就是要把握機會，對個別開發(fā)商來說，明顯的機會大家都知道，大家都去搶，但一些潛在的、尚未浮出水面的商業(yè)機會把握，由專業(yè)公司來操作會更有優(yōu)勢。

有的發(fā)展商為了省錢，覺得策劃費用一個平方幾元錢不合算，實際上，省掉策劃的錢，等于省掉了商業(yè)機會。有時付了一點策劃費，房子一個平方可能多賣幾十元到上百元。因此，為省策劃而失掉可賺更多錢的機會，實際上是很劃不來的。

現在的策劃市場雖然不斷發(fā)展、完善，但也確實存在良莠不齊的現象。如有的策劃公司，它的專長可能只是媒體包裝策劃，對產品并不內行，有的講是做策劃，但對產品設計、結構、基礎方面都是外行，這同人才結構、知識結構不合理有關。有的懂工程技術硬科學方面，對市場供求消費心理、營銷推廣等軟科學者很不在行。因此，提高策劃業(yè)的水平也很重要。

怎么才能找一個比較好的策劃公司呢？起碼一點，這個公司要具有廣泛多學科專家群體，或它能組織一批多學科的專家群體來協(xié)同策劃，這種策劃雖然要收取一定的策劃費，但可能在規(guī)劃、設計、結構、基礎等方面省下更多的費用和使樓價多賣不少錢。

另外一個問題是策劃與創(chuàng)意之間的關系，策劃需要創(chuàng)意，但策劃不等于規(guī)劃。創(chuàng)意要有一點新東西，但過分追求“新、奇”，則效果可能不好，甚至適得其反，這方面是有不少教訓案例的。而策劃需要一定創(chuàng)意，但策劃更強調要科學、周密地統(tǒng)籌安排，創(chuàng)意則可能使這種安排更合理或某個環(huán)節(jié)得到優(yōu)化，但決不是策劃的全部。

房地產開發(fā)商要重視策劃、理解策劃，策劃專家是開發(fā)商的好參謀；前期策劃獲得成功，一個樓盤就成功了一半。要以營銷的視野看策劃，而不是以推銷的想法去賣房子。

開發(fā)商尤其要注意利用外腦、內外結合，不要過于迷信自己過去的老經驗。過去的盤子成功了，不代表將來的盤子也一定能成功，市場是不斷變化的，還有很多是開發(fā)商自己不熟悉的、沒有關注的，而外腦則可以更客觀地、不受約束地思考、評價投資方案。

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