當(dāng)前，全國(guó)房?jī)r(jià)嚴(yán)重分化，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)大漲，尤其是深圳，但三四線(xiàn)城市仍然低迷。探究原因，當(dāng)然跟經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口流出等基本面有關(guān)。但如果說(shuō)直接原因，那就是供大于求！在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，供大于求，自然會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)漲不動(dòng)。

  商品住宅的供求關(guān)系，可以用一個(gè)重要指標(biāo)來(lái)衡量：銷(xiāo)存比，或者稱(chēng)為去化周期。存銷(xiāo)比越長(zhǎng)，說(shuō)明現(xiàn)有的住宅需求去化的時(shí)間就長(zhǎng)，說(shuō)明市場(chǎng)供大于求，房?jī)r(jià)漲不動(dòng)，或者下跌。

  上海易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)表明：今年10月份，一、二、三線(xiàn)35個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比分別為10.0、12.2和18.9個(gè)月。相比9月份10.0、12.4和19.5個(gè)月的數(shù)值而言，一線(xiàn)城市去化速度基本持平，而二三線(xiàn)城市的去化速度都有所加快。

  一線(xiàn)城市10月份市場(chǎng)總體活躍，已經(jīng)連續(xù)10個(gè)月存銷(xiāo)比低于12個(gè)月，這也是近期一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)比較明顯上漲的原因所在。二三線(xiàn)城市的存銷(xiāo)比走勢(shì)也基本一致，總體在收窄。這和目前二三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量持續(xù)增加態(tài)勢(shì)有密切關(guān)聯(lián)。

  看圖就很清楚了，當(dāng)前三線(xiàn)城市的存銷(xiāo)比已較一年前明顯好轉(zhuǎn)，但完全值仍達(dá)19個(gè)月，不僅高于2013年上半年14個(gè)月，更高于2011年初的10個(gè)月！于是，三四線(xiàn)的朋友們，只能耐心的等待，如果什么時(shí)候銷(xiāo)存比重新回到10個(gè)左右，那么房?jī)r(jià)又可以大漲了！這種機(jī)會(huì)，不是沒(méi)有。但未來(lái)可能只存在于優(yōu)質(zhì)三四線(xiàn)城市。

  接下來(lái)，我們不妨再看另外一張圖，把10月份35個(gè)城市存銷(xiāo)比做個(gè)排名：

  北海的存銷(xiāo)比數(shù)值較高，為31個(gè)月，其次，茂名、煙臺(tái)的存銷(xiāo)比也比較高。二線(xiàn)城市中的沈陽(yáng)，情況依然不樂(lè)觀(guān)。這些城市的房?jī)r(jià)仍然比較低迷，暫時(shí)看不到上漲的希望。明年再觀(guān)察一下吧。

  合肥、蘇州、南京、深圳等四市，存銷(xiāo)比只有5、6個(gè)月，自然是房?jī)r(jià)較強(qiáng)的。南昌和濟(jì)南雖然數(shù)值也小，但事實(shí)上房?jī)r(jià)不強(qiáng)，可能是官方公布的數(shù)據(jù)存在少報(bào)現(xiàn)象。

  另外，值得關(guān)注的是杭州，存銷(xiāo)比相比去年高點(diǎn)已經(jīng)大降，基本回到偏合理區(qū)間，但實(shí)際存貨量仍大，房?jī)r(jià)想要大漲，還需要時(shí)間，如果有朝一日也能降到6個(gè)月，則就有戲！

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