當(dāng)人繼續(xù)往大城市遷移的時(shí)候，一線房地產(chǎn)有銷量沒土地，表現(xiàn)為價(jià)格的上漲和地王的再現(xiàn)。三四線城市沒有銷量，土地和庫存高企。未來10年一線房價(jià)再漲一倍，三四線漲不動(dòng)，房地產(chǎn)投資零增長。

全面放開二孩政策、深改會(huì)議提出“要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”、國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出“以加快戶籍制度改革帶動(dòng)住房、家電等消費(fèi)”，一系列政策暖風(fēng)引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。市場人士普遍認(rèn)為，2016年一二線城市房價(jià)將繼續(xù)上漲，不同地區(qū)分化嚴(yán)重。只有極少數(shù)聲音認(rèn)為，樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說明當(dāng)前樓市形勢(shì)越嚴(yán)峻，未來樓市面臨的問題越多。

看多

國泰君安頭席宏觀分析師任澤平：

未來10年一線城市房價(jià)將再漲一倍

目前，中國正處在一個(gè)增速換擋的時(shí)點(diǎn)，高增長的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了。而中國增速換擋的典型形式，來自于房地產(chǎn)長周期拐點(diǎn)的出現(xiàn)。人口紅利結(jié)束之后，人繼續(xù)往大城市遷移。當(dāng)人繼續(xù)往大城市遷移的時(shí)候，一線房地產(chǎn)有銷量沒土地，表現(xiàn)為價(jià)格的上漲和地王的再現(xiàn)。三四線城市沒有銷量，土地和庫存高企。去年，我對(duì)中國的房地產(chǎn)做過一個(gè)預(yù)測(cè)，未來10年一線房價(jià)再漲一倍，三四線漲不動(dòng)，房地產(chǎn)投資零增長。

高盛房地產(chǎn)投資研究部主管王逸

戶籍改革有助中國樓市復(fù)蘇，明年房價(jià)還會(huì)漲

曾在2014年經(jīng)歷房價(jià)降幅的“一線城市”，以及“其他二線及大型三線城市”均實(shí)現(xiàn)了較強(qiáng)勁的交易量復(fù)蘇，除此之外，其余城市的住宅銷售復(fù)蘇依然呈疲軟態(tài)勢(shì)。鄂爾多斯這類“鬼城”的形成是結(jié)構(gòu)性供應(yīng)問題導(dǎo)致的，預(yù)計(jì)在這一輪的房地產(chǎn)市場調(diào)整中將很難復(fù)蘇。戶籍改革和城鎮(zhèn)化的推進(jìn)將對(duì)房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇有著重要影響。

房地產(chǎn)開發(fā)商在2015年至2017年的預(yù)期凈資產(chǎn)回報(bào)率將處在5年低點(diǎn)，但這是基于債務(wù)零增長的假設(shè)而做出的。開發(fā)商回報(bào)率的回升，需要房價(jià)的進(jìn)一步上漲來支撐。原因在于，如果房價(jià)不上漲，開發(fā)商加杠桿將不僅導(dǎo)致其基于現(xiàn)有土地儲(chǔ)備的凈資產(chǎn)回報(bào)率減少，而且還將使得開發(fā)商的財(cái)務(wù)狀況再度面臨風(fēng)險(xiǎn)。到2016年年中，中國內(nèi)地的房地產(chǎn)政策會(huì)偏向?qū)捤?，這應(yīng)該會(huì)支持房價(jià)持續(xù)復(fù)蘇。

中國銀行業(yè)協(xié)會(huì)頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松

明年房地產(chǎn)業(yè)有望觸底，一線城市沒有什么好擔(dān)心

從宏觀來看，經(jīng)濟(jì)并沒有出現(xiàn)太大的波動(dòng)，但微觀出現(xiàn)了非常大的變化。以房地產(chǎn)為例，不同城市、不同業(yè)態(tài)、不同的產(chǎn)品分化較大。房地產(chǎn)行業(yè)什么人都能賺錢的時(shí)代已過。如果項(xiàng)目在一線城市沒有什么好擔(dān)心的，但如果在三四線城市庫存壓力下就比較危險(xiǎn)。明年房地產(chǎn)業(yè)有望觸底，房地產(chǎn)業(yè)投資增速下行趨勢(shì)止住，對(duì)于經(jīng)濟(jì)的拖累作用會(huì)明顯改善。預(yù)測(cè)明年新房市場仍趨于平淡，不同城市繼續(xù)分化。一線城市高位趨穩(wěn)，改善性需求成主流需求；三四線城市面臨高庫存、低需求的局面。

某研究院智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)

房價(jià)上漲難以動(dòng)搖，2016年持續(xù)上漲

從市場預(yù)期看，目前對(duì)于一二線城市房價(jià)繼續(xù)上漲的認(rèn)識(shí)基本是一致的，而對(duì)于三四線城市則有分化的看法。實(shí)際情況是，三四線城市的房價(jià)難以大漲，但下跌的空間也不存在，即一個(gè)相對(duì)不漲不跌的態(tài)勢(shì)，的原因不是因?yàn)閹齑娑鴮?dǎo)致的，較主要是人口背后的需求還沒有被挖掘出來。無論是從供求關(guān)系、貨幣政策還是市場預(yù)期看，房價(jià)上漲是一個(gè)難以動(dòng)搖的市場特征。當(dāng)然，漲幅有大有小，會(huì)和市場周期波動(dòng)相關(guān)聯(lián)。對(duì)于2016年的房價(jià)判斷是，持續(xù)上漲，同時(shí)要警惕部分城市相對(duì)力度大的漲幅。

獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳寶存

三年內(nèi)北京四環(huán)房價(jià)漲至20萬

北京房價(jià)三年內(nèi)，四環(huán)20萬，五環(huán)15萬，六環(huán)6萬。北京與環(huán)北京地區(qū)的土地供應(yīng)受到政策和市場局限，都不可能容納北京外溢人口的正常剛性需求。北京已經(jīng)不存在加大土地供應(yīng)的可能性，整理存量建設(shè)用地難度和成本太大。

看空

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉

“救市”頻發(fā)對(duì)2016年樓市是重大利空

當(dāng)前樓市已經(jīng)進(jìn)入下半場，供求基本面來看已基本平衡，市場需求已基本得到滿足，今年由于多輪“救市”政策導(dǎo)致樓市基本面復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的“大年”不可持續(xù)。貨幣政策寬松，樓市需求將大量透支，樓市在下半年尤其是四季度瘋狂后將陷入調(diào)整期，“救市”政策頻發(fā)對(duì)2016年樓市是重大利空。

“地王”頻出是樓市瘋狂的體現(xiàn)，樓市瘋狂之后必然出現(xiàn)調(diào)整期，樓市將現(xiàn)大蕭條的周期。樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說明當(dāng)前樓市形勢(shì)越嚴(yán)峻，未來樓市面臨的問題越多，未來仍然會(huì)隱藏更多的市場風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于大多數(shù)大中城市來講，仍然面臨較大的去庫存壓力，樓市基本面并沒有實(shí)質(zhì)性改變，這是樓市基本“國情”，這也決定了未來樓市仍然會(huì)面臨階段性調(diào)整的市場壓力。

離岸資產(chǎn)配置專家劉磊：

回暖只是針對(duì)開發(fā)商而言

今年一線城市房價(jià)的確逐步趨穩(wěn)。然而，回暖只是針對(duì)發(fā)展商而言，對(duì)于投資者而言，投資市場的介入和回暖遠(yuǎn)未到來。尤其是堅(jiān)持供需是房價(jià)上漲的原因，顯得有些片面了。

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