過去的10年，是房地產(chǎn)業(yè)異常高調(diào)的10年，在房改推動下，不少人提高了居住品質(zhì)，更多人在日高一日的房價暴漲中瞠目結(jié)舌，更有不少房企在暴利中迅速崛起。于是，中國迎來了有史以來較嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，使得那些習(xí)慣于加速行駛的開發(fā)商們，不得不將始終放在油門上的腳，挪向剎車板。  

　　在今年的博鰲房地產(chǎn)論壇上，新的調(diào)控預(yù)期、保障房的沖擊力度、土地供應(yīng)模式變更、銀根收緊、利率攀升等一系列問題，擺到了與會者的桌面上。人人都想問，未來10年，中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景究竟如何?  

　　面臨的挑戰(zhàn)

　　今年的博鰲房地產(chǎn)論壇，是其10年歷史上開發(fā)商和金融企業(yè)參加人數(shù)較多的一次。這種高參與度，也從側(cè)面印證了整個行業(yè)對未來的焦灼。  

　　“房地產(chǎn)暴利的10年已經(jīng)過去了。”恒億集團董事局主席郭建平說，“大家都應(yīng)換一下思維，換一下觀點，去面對未來的10年。”雖然他并不承認目前已到房地產(chǎn)的冬天，但所有在場的業(yè)界人士都明白，未來10年，房地產(chǎn)業(yè)將面臨諸多挑戰(zhàn)。  

　　過去10年，支撐中國房價不斷創(chuàng)新高的力量主要來自城市化，而這一進程正在遭遇的困境。建設(shè)部政策研究主任陳淮在演講中宣稱，未來10年，能否解決農(nóng)民工、農(nóng)村人口向城市穩(wěn)定的有序轉(zhuǎn)移和定居落戶，將是中國城市化面對的大挑戰(zhàn)。“下一波如果不能實現(xiàn)將人口主要向中小城市、城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，實現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)依托的城市化，那么不管我們限購房子還是限生孩子，都解決不了今天所面對的房價和其他一些困擾社會的重要問題。”  

　　對于這一說法，陽光100集團董事長易小迪表示贊同。他說，這次嚴厲的調(diào)控加速了中國城市化往二三線城市的轉(zhuǎn)型，進入了以二三線城市為主體的輪城市化。“中國房地產(chǎn)較近幾年的發(fā)展，開發(fā)商主要干了兩件事：借錢和購地，然后等著地價升值。但是過去這種靠儲備土地賺取暴利的粗放式經(jīng)營模式，將在波城市化中迎來巨大的挑戰(zhàn)。”  

　　與會人士紛紛認為，下一個10年將是房企優(yōu)勝劣汰的新10年。“與國際市場相比，中國房地產(chǎn)市場很少出現(xiàn)地產(chǎn)商破產(chǎn)之類的現(xiàn)象。”陳淮說，這將在今后得到改變，業(yè)內(nèi)優(yōu)勝劣汰將會大量出現(xiàn)。有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前7個月，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)公開的股權(quán)并購為62宗，比去年同期大幅上漲72.2%。   {$page$}

　　發(fā)展的趨勢

　　美國的經(jīng)濟學(xué)家斯蒂格利茨曾說過，這個世界上有兩大趨勢讓我們無法回避，一是美國的信息化，二是中國的城市化。在本次論壇上，與會者更關(guān)注的是行業(yè)的發(fā)展趨勢，希望在博鰲房地產(chǎn)論壇反思中國房地產(chǎn)行業(yè)的進退得失，討論出行業(yè)未來發(fā)展的趨勢。  

　　“中國房地產(chǎn)正在進入產(chǎn)業(yè)升級階段。”易城中國總裁祝惇若說，中國房地產(chǎn)未來有四個發(fā)展趨勢：一是房地產(chǎn)產(chǎn)品細分化，尤其商業(yè)地產(chǎn)細分化;二是房地產(chǎn)由資本收益向現(xiàn)金流收益發(fā)展，更多的商業(yè)物業(yè)會采取持有運營獲取長期的現(xiàn)金流收益;三是房地產(chǎn)金融會不斷完善、高速發(fā)展，為中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展注入更多豐富血液;四是房地產(chǎn)中介服務(wù)更加全程化、專業(yè)化。  

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一說，未來政府在房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)上的調(diào)整主要有四個方面：一是住房供應(yīng)體系進一步健全，將加快提供基本住房保障，大量增加保障房和中低價位商品房供應(yīng)，而讓市場滿足中高層次需求;二是將繼續(xù)遏制投機投資性購房，通過健全差別化住房信貸、稅收政策，來合理引導(dǎo)自住性和改善性住房需求;三是將堅持租售并舉，注重培育和發(fā)展租賃市場及二手房市場;四是在繼續(xù)增加住宅有效供應(yīng)的同時，積極引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、老年住宅的開發(fā)。  

　　應(yīng)對的方法

　　“未來10年，中國房地產(chǎn)發(fā)展仍充滿機遇和挑戰(zhàn)。”朱中一認為，在政府大力轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的情勢下，開發(fā)商可由單純住宅開發(fā)向兼持商業(yè)物業(yè)和租賃型住宅轉(zhuǎn)型，向多業(yè)態(tài)發(fā)展。“但開發(fā)商的這種轉(zhuǎn)型，一定要考慮好自身實力，考慮自身人才和管理的實際，切不可盲目跟風(fēng)。每一種非住宅業(yè)態(tài)的發(fā)展都有一個總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理的問題，要與當?shù)氐南嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展與百姓的消費能力相適應(yīng)。”  

　　對此，金地集團總裁黃俊燦認為，未來10年住宅開發(fā)仍是主流，但整個房地產(chǎn)市場將走向復(fù)合型地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等將有很大潛力。在黃俊燦看來，開發(fā)商必須著眼于未來轉(zhuǎn)換，隨著居民收入的提高，必然帶來對商業(yè)地產(chǎn)的需求。未來10年將會有越來越多地產(chǎn)公司向復(fù)合型公司轉(zhuǎn)變?，F(xiàn)在的中國，超過60歲的老年人已差不多2億人，居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老等模式會催生養(yǎng)老地產(chǎn)的興起，因此房地產(chǎn)商將應(yīng)該努力發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，以及地產(chǎn)相關(guān)衍生出來的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。   {$page$}

　　“開發(fā)商在未來10年一定要轉(zhuǎn)變開發(fā)建設(shè)模式。”朱中一說，頭先要推進工業(yè)化生產(chǎn)，推進標準化設(shè)計、部件工廠化生產(chǎn)、現(xiàn)場施工裝配化和土建裝修的一體化，盡快實現(xiàn)住宅全裝修;二是嚴格執(zhí)行節(jié)能減排標準，大力發(fā)展綠色建筑;三是積極開展住宅性能認定，提高住宅的宜居、環(huán)境、實用、安全與耐久等性能;四是開發(fā)商應(yīng)與上下游企業(yè)強強聯(lián)合，減少采購成本，提高工程質(zhì)量。
 

　　陽光100集團董事長易小迪：地價推動房價上漲時代有望結(jié)束

　　作為一家知名房地產(chǎn)商，陽光100集團董事長易小迪在2011博鰲房地產(chǎn)論壇上公開表示，此番調(diào)控后雖然房地產(chǎn)行業(yè)的基本大環(huán)境未改變，城市化依然在繼續(xù)，但通過地價上漲推動房價上漲這樣的模式應(yīng)該要結(jié)束了，或者可能已結(jié)束。 

　　“土地成本上升是較主要的房價上升原因，這種模式是應(yīng)該結(jié)束了。”易小迪說，一方面房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本大環(huán)境沒改變，中國城市化還在繼續(xù)，但這次嚴厲的調(diào)控加速了中國城市化往二三線城市的轉(zhuǎn)型，進入輪城市化，城市化的熱點已不在沿海大中城市或者一線城市。“未來的城市化過程中還將有4億-5億人口要進城，這是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本環(huán)境，市場依然廣闊。” 

　　“一塊地購了3年，如果要轉(zhuǎn)讓，其價格大致就要漲一倍。”他認為，目前通過地價上升推動房價上升的這種周期，可能要發(fā)生轉(zhuǎn)變?，F(xiàn)在，上市房地產(chǎn)公司的毛利絕大部分在30%-40%之間，而其中2/3的空間來源于房價的自然上升，主要是地價的上升。“在這個過程，投資帶來了主要的價值，而真正的產(chǎn)品開發(fā)只創(chuàng)造了1/3不到的利潤。”他說，這種模式的直接結(jié)果，就是房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)環(huán)節(jié)，已經(jīng)被放到次要位置。因此才會出現(xiàn)企業(yè)大量囤地的現(xiàn)象，房地產(chǎn)業(yè)也越來越類金融化，越來越成為地產(chǎn)業(yè)。 

　　他認為，中國房價與老百姓的收入比，已達到較高水平。因此，過去房地產(chǎn)企業(yè)用借錢投資，購地盈利的模式，很可能在輪城市化過程中受到很大挑戰(zhàn)。把土地儲備起來，過一兩年不開發(fā)，自然就會賺到三四成以上的毛利，這種粗放式經(jīng)營將會遭遇很大挑戰(zhàn)。 

　　他認為，以二三線城市為主體的輪城市化，由于其土地不那么稀缺，加上政府抑制房價的手段很可能延續(xù)，因此以后的房價可能會穩(wěn)步、小幅度上升，或者有漲有跌。“我認為房價繼續(xù)瘋漲的時代不能再長期延續(xù)下去了。”他說。  {$page$}

　　財政部財政科學(xué)研究所所長賈康：房產(chǎn)稅將在四方面顯正面效應(yīng) 

　　“房產(chǎn)稅改革非常必要。”在2011博鰲房地產(chǎn)論壇上，財政部財政科學(xué)研究所所長賈康在發(fā)言中表示，中國要完成社會經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌、真正構(gòu)建可持續(xù)的社會主義市場經(jīng)濟，應(yīng)該肯定房產(chǎn)稅改革的方向。 

　　賈康認為，房產(chǎn)稅將在四個方面顯示出重大正面效應(yīng)。 

　　“中國現(xiàn)在的直接稅非常可憐。”他認為，目前我國企業(yè)所得稅沒有提高的空間，反而應(yīng)擇機將其下調(diào)。個人所得稅作為優(yōu)化再分配的必要工具，現(xiàn)已進入非常尷尬的局面，即此次個稅改革卻導(dǎo)致中國直接稅比重不升反降，而遺產(chǎn)稅、與稅在“十二五”期間估計不會有動作。“因此，先進可改進的就是不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，即房產(chǎn)稅能解決中國稅制結(jié)構(gòu)里直接稅比重偏低的問題。”他表示，這是個正面效應(yīng)。 

　　“目前各方都在批土地財政，其實土地財政無可厚非，要推進工業(yè)化、城鎮(zhèn)化，就必須擴大建城區(qū)，必須征地。”他同時表示，征地必須優(yōu)化機制，改進招拍掛機制。例如不要單一價高者得，但必須堅持競爭原則，不能再退回行政調(diào)撥、協(xié)議出讓。土地財政的大問題在于，地方政府除在土地批租環(huán)節(jié)之外，很難再從中取得大比例收入。所以形成了短期行為的進一步擴大，官員都希望在自己任期內(nèi)將地塊以盡量高的價格拍出去，取得收入，完成政績目標。“但這只是把矛盾后移，是土地財政有失偏頗的地方。”他認為，真正校正這個問題必須在房地產(chǎn)稅環(huán)節(jié)，“中國地方稅體系不成型，校正地方稅體系必須在房地產(chǎn)稅上形成制度框架。”這是個正面效應(yīng)。 

　　第三，房產(chǎn)稅能夠擠出行業(yè)泡沫。賈康表示，目前，我國已從各個方面論證得出結(jié)論，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，必須在不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)上構(gòu)建合理的稅制，如此才能支持房地產(chǎn)業(yè)長期可持續(xù)健康地發(fā)展，擠出其泡沫，使它的正面效應(yīng)更好地貢獻于國民經(jīng)濟全局。 

　　“還有一個正面效應(yīng)，即房地產(chǎn)稅是調(diào)整社會多樣矛盾必須用到的工具。”他表示，當前的中國除資源環(huán)境外，在收入分配等各方面矛盾凸現(xiàn)，需找到有效化解的路徑和方法。這必須要用到房地產(chǎn)稅這一工具，從而實現(xiàn)一些必要的再分配，優(yōu)化收入分配結(jié)構(gòu)，抑制兩級分化。

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