1、金融

每年兩會(huì)，中國(guó)樓市都格外寂靜。

所有人都在觀望，等待上面的指示。尤其是剛需族，更想讓兩會(huì)對(duì)高房?jī)r(jià)有一個(gè)合理解釋。

但每次都是失望的，沒有什么創(chuàng)新，2018年的預(yù)期只是對(duì)2017年基調(diào)的總結(jié)和概述，有用的可能就是被加速推進(jìn)但模棱兩可的房地產(chǎn)稅。

但房地產(chǎn)稅即使再加速，要落地預(yù)計(jì)也是3年以后的事情。88年，98年，08年都出現(xiàn)了金融危機(jī)，10年一期的金融周期或?qū)⒋笙磁?，這個(gè)未必不可發(fā)生。

再加上特朗普搞加息什么的幺蛾子，當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)局勢(shì)不得不讓中國(guó)停下腳步，嚴(yán)防金融風(fēng)險(xiǎn)、去杠桿。而這，才是今年兩會(huì)上下貫穿的主旋律。

房地產(chǎn)稅這東西的復(fù)雜性我之前也講過，雖說(shuō)不是為了腰斬房?jī)r(jià)而生，但影響的是購(gòu)房者的情緒和預(yù)期。任何政策的推出都需要市場(chǎng)用時(shí)間去消化，所以房地產(chǎn)稅剛出來(lái)的時(shí)候，短期內(nèi)市場(chǎng)會(huì)直接進(jìn)入寒冬。

而房?jī)r(jià)又是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的命根子，就算是經(jīng)濟(jì)形勢(shì)非常好的時(shí)候，推房地產(chǎn)稅也是膽戰(zhàn)心驚，何況在經(jīng)濟(jì)這么敏感的2018年。

所以，等全國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定健康，去杠桿去的差不多了，這時(shí)候產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域加杠桿大力發(fā)展，房地產(chǎn)用房地產(chǎn)稅去杠桿解除經(jīng)濟(jì)綁架，兩者相互對(duì)沖才是明智之舉。

2、利率

如果防范金融風(fēng)險(xiǎn)，加大去杠桿力度成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的主旋律。銀行這個(gè)叛逆的親兒子肯定首當(dāng)其沖被嚴(yán)加看管。

前不久就傳出銀監(jiān)會(huì)調(diào)降銀行撥備率的消息，這對(duì)經(jīng)濟(jì)面不好的銀行無(wú)疑是致命的，如果實(shí)現(xiàn)資管新規(guī)，將表外的非標(biāo)轉(zhuǎn)表內(nèi)，銀行營(yíng)收能力將瞬間下降一大半，缺錢便成為了銀行的主旋律。

額度沒了，只能調(diào)高利率來(lái)平衡營(yíng)收。上調(diào)利率就顯得很正常，而且旋律不停，利率不止。

（2017—2018年各城市房貸利率圖）

這樣造成的結(jié)果就是加速了房地產(chǎn)的封盤周期。對(duì)于高杠桿開發(fā)商，未來(lái)的利息成本提升了，開發(fā)商雪上加霜，有些已經(jīng)迫不得已從海外尋求融資。

而對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，購(gòu)房支出會(huì)明顯增加，部分人望而卻步，房子也將越來(lái)越難賣，現(xiàn)在市場(chǎng)的觀望情緒就已經(jīng)體現(xiàn)出了這種情勢(shì)。

歷史上每次房?jī)r(jià)暴漲，都是銀行接二連三放水利率后，洪流沖破閥門的集中爆發(fā)，每次房?jī)r(jià)暴跌都是利率不斷上調(diào)升高閥門逼死交易市場(chǎng)的杰作。

所以對(duì)于樓市來(lái)講，利率一向是重要調(diào)節(jié)工具，沒有之一。如果首付提了20%，你還可以接受，因?yàn)槭翘崆敖诲X了，成本沒變，但是利率抬高了，那是實(shí)打?qū)嵉慕o銀行額外多交了很多錢，這個(gè)大家用腳趾頭都能算明白。

（來(lái)源：格隆匯）

但趨勢(shì)歸趨勢(shì)，我們還要看當(dāng)下。根據(jù)融360的月度報(bào)告數(shù)據(jù)，自2017年至今，全國(guó)首套房的貸款平均利率已經(jīng)升至5.46%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.114倍，同比去年2月首套房貸款平均利率4.47%，上升22.15%。

這個(gè)利率水平高嗎？其實(shí)不高。行副行長(zhǎng)潘功勝在兩會(huì)上表述“目前房貸利率略升但仍處于較低水平”。這個(gè)觀點(diǎn)我在《房貸利率上浮買不買房》里也講過。

房貸利率具有階梯性，如果真的很高，整個(gè)全國(guó)市場(chǎng)都將會(huì)被冰封，而不是現(xiàn)在周期下的大分化。

3、分化

從16年開始，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)就不能用“全國(guó)”去概括了，而是分化為一線，二線和三四線。到后來(lái)，二線又被分為熱二線或者新一線，三四線被分為城市群和非城市群城市。所以兩會(huì)這次只能用“差別化”來(lái)滿足大家對(duì)于樓市房?jī)r(jià)調(diào)控的概念。

那么分化下的樓市又是怎樣的呢？

（2月部分城市房?jī)r(jià)一覽，其他城市可在房產(chǎn)研習(xí)社獲?。?/p>

從圖中可以看出。目前一線和熱二線城市大部分已進(jìn)入橫盤期，符合調(diào)控周期的大基調(diào)。有些二線城市因之前沒跟得上大趨勢(shì)，房?jī)r(jià)處于低位的還在補(bǔ)漲，而三四線城市則還是跟著棚改還處于房?jī)r(jià)上升階段。

一線城市代表性的是北京和深圳。北京是中國(guó)房?jī)r(jià)之，但由于本身是政治的原因，對(duì)政策的敏感性是強(qiáng)的，所以在17年一輪又一輪調(diào)控下，身先士卒，率先走進(jìn)橫盤。走入橫盤后，慘烈的莫過于環(huán)京樓市，其實(shí)環(huán)京市場(chǎng)也不能被稱作是樓市，而是炒市。

前幾天，環(huán)京霸州孔雀城8500元/平米的開盤價(jià)刷爆了朋友圈。霸州在17年火爆的時(shí)候，價(jià)格飆到了18000元。短短一年價(jià)格就被腰斬，而且很可能會(huì)帶動(dòng)環(huán)京樓市的波崩潰。

那么就有人說(shuō)，當(dāng)初霸州被炒到1.8萬(wàn)，燕郊4萬(wàn)，完全不值這個(gè)價(jià)，活該被腰斬。錯(cuò)，子木告訴你，它們完全值這個(gè)價(jià)，只是錯(cuò)配了時(shí)機(jī)。這就好比年輕人在談戀愛，女的對(duì)男的說(shuō)，在我美好的時(shí)期，你卻無(wú)法給予我想要的一切，隨后甩袖離去。

例如燕郊，它的價(jià)值在于通州，通州副建設(shè)起來(lái)，房?jī)r(jià)利好即燕郊。而17年的通州還處于萌芽期，大家過早地傳遞利好信息，提前透支了房?jī)r(jià)紅利。

炒市下房?jī)r(jià)被腰斬，完全是由于高杠桿投機(jī)客和充滿貪欲但沒經(jīng)濟(jì)實(shí)力的剛需族被嚴(yán)政壓斷經(jīng)濟(jì)鏈，從而被迫拋售樓盤造成的。例如下面這位。

再談深圳。深圳在一線城市中是有潛力的，沒有之一。無(wú)論是城市活力，還是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、財(cái)政收入都是健康的，所以即使在政策嚴(yán)壓，利率上浮的情況下，也會(huì)隨著人們的預(yù)期穩(wěn)步上漲，未來(lái)可期。

理論上講，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)很容易產(chǎn)生虹吸效應(yīng)。那么廣州相對(duì)深圳的位置，就好比天津?qū)Ρ本ＹY源和高端人才會(huì)逐步傾斜，以至于兩者的房?jī)r(jià)差距越來(lái)越大。當(dāng)然這里還涉及到土地供應(yīng)、城區(qū)面積等因素，篇幅有限，暫且不談。

那么深圳房?jī)r(jià)能漲過北京嗎？是不可能的，這個(gè)都不用對(duì)比資源占有率和城市定位，很直接，一個(gè)是精英，一個(gè)是權(quán)貴，道理你懂的。

對(duì)于一線城市，二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)就顯得更加錯(cuò)綜復(fù)雜。目前來(lái)講，有些城市已經(jīng)漲過頭了，例如合肥、廈門、福州等城市，它們會(huì)跟著一線城市進(jìn)入橫盤大周期。而有一些城市盡管非?；穑?jī)r(jià)的值并不是很高，比如武漢、長(zhǎng)沙，甚至是杭州，這些城市的房?jī)r(jià)明跌暗漲的可能性很大。

還有一部分城市待漲是因?yàn)闆]有達(dá)到預(yù)期價(jià)位。這里讓我想到前幾天一位大連粉絲在房產(chǎn)研習(xí)社的留言，她說(shuō)：“如果按照人口、產(chǎn)業(yè)學(xué)來(lái)講，大連產(chǎn)業(yè)落后，人口還在不斷外流，為什么房?jī)r(jià)還在不斷上漲？”

這種情況的城市不止是大連，還有西安、貴陽(yáng)、昆明等城市。這類城市是屬于價(jià)格被低估的城市，例如貴陽(yáng)，身為貴州省省會(huì)，幾年來(lái)產(chǎn)業(yè)承接了不少，但價(jià)格在百城排名59，剛剛達(dá)到8200，而西安作為中西部的城市，房?jī)r(jià)才剛剛過萬(wàn)。這部分城市在未來(lái)調(diào)整幅度不會(huì)太大，一些城市的房?jī)r(jià)仍具有上漲空間。

是三四線城市。

4、棚改

兩會(huì)中還有一段針對(duì)三四線城市的報(bào)告非常重要，就是關(guān)于棚改的指示。

“總結(jié)2017年，因城施策分類指導(dǎo)，三四線城市商品住宅去庫(kù)存取得明顯成效，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲勢(shì)得到控制，為了解決群眾住房問題，決定啟動(dòng)新的三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃，三年開工1500萬(wàn)套”

三四線去庫(kù)存效果明顯，但卻控制住了熱點(diǎn)城市（一二線）房?jī)r(jià)，這個(gè)邏輯好像并不通，那么三四線的房?jī)r(jià)呢？誰(shuí)來(lái)控制？

言外之意就是，有些三四線城市的房?jī)r(jià)還不夠高，地產(chǎn)紅利還沒完全被透支完，達(dá)到滿意的水平。1500萬(wàn)套如果還按之前的貨幣補(bǔ)貼安置政策來(lái)施行，棚改多的城市房?jī)r(jià)勢(shì)必會(huì)上升，三四線城市容易產(chǎn)生從眾效應(yīng)，未來(lái)即將迎來(lái)新一波韭菜大豐收。

但是身處三四線城市的人，你會(huì)發(fā)現(xiàn)即使城市庫(kù)存很大，要啥沒啥，但是房?jī)r(jià)依然位居高位，就是不跌。

這個(gè)問題其實(shí)很簡(jiǎn)單，就是信息嚴(yán)重不對(duì)稱。

之前我做研究，曾對(duì)100名三四線購(gòu)房者做過調(diào)查?！澳銓?duì)當(dāng)?shù)貥鞘械牧私鈦?lái)自于什么渠道？例如房?jī)r(jià)漲跌？”

結(jié)果，90%都是來(lái)自于朋友或中介口中。

中介不用多說(shuō)，沒有一個(gè)中介不說(shuō)房?jī)r(jià)不漲的，“買漲不買跌”這個(gè)道理誰(shuí)都懂。那么來(lái)自朋友的信息準(zhǔn)確嗎？我想大半都是三人成虎。

其實(shí)，很多三四線城市的房產(chǎn)成交數(shù)據(jù)是不對(duì)外公示的，即使公示你也很難查的到，更別說(shuō)人口出入量、棚改指標(biāo)、產(chǎn)業(yè)納稅指數(shù)這些。再者三四線城市二手房市場(chǎng)交易不活躍，大都囤貨居奇。

所以大家一股腦只關(guān)注新房?jī)r(jià)格，認(rèn)為大家價(jià)格都在漲，殊不知買了也是有價(jià)無(wú)市。三四線房?jī)r(jià)就是這么起來(lái)的，而且還不輕易退燒。

這時(shí)候可能有人會(huì)說(shuō)，大家信息都不對(duì)稱，都不知道真實(shí)市場(chǎng)情況，那就都活在虛擬世界好了，照樣有人接盤。

只能告訴你是，那是因?yàn)檎{(diào)控政策還沒有壓到三四線城市或者集中改善需求還沒有迸發(fā)，兩者存一，三四線的樓市泡沫即吹彈可破。

關(guān)于兩會(huì)對(duì)樓市的指示，子木分析的就這么多。按照慣例，還有幾點(diǎn)想說(shuō)的：

①在過去，勸人別買房，是要上史書的。而在當(dāng)下，勸人去炒房，也是要上史書的。經(jīng)濟(jì)去化主旋律下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)勢(shì)必會(huì)進(jìn)入漫漫橫盤季。但橫盤市場(chǎng)趨于理性，這時(shí)候也是剛需購(gòu)房的好時(shí)機(jī)。有長(zhǎng)期投資需求的一定要在深圳、杭州、成都、武漢這樣綜合素質(zhì)強(qiáng)的城市做選擇，前提是有房票。

②周期下如果看到暴漲的樓市，一定要謹(jǐn)慎，三思后行，這種畫面是沒有理由的。而且不管什么時(shí)候，不要盲目跟風(fēng)，跟著投機(jī)客玩炒房，沒有把握到足夠的信息，你很可能成為一棒接盤俠。高位站崗，斷臂求生可不是鬧著玩的。

③不要相信某些號(hào)稱自己是神仙的房產(chǎn)專家。在上一輪房?jī)r(jià)大漲周期下，所有城市的房?jī)r(jià)都會(huì)上漲，碰巧被說(shuō)中了，就盲目崇拜是可笑的。任何論調(diào)背后都需要大量的數(shù)據(jù)作為支撐，如果遇到說(shuō)某個(gè)城市2018年會(huì)暴漲30%的人專家，我不介意你一板磚拍死他。

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