由于二手房整個(gè)交易過(guò)程要持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間，并且可能涉及取消銀行抵押、過(guò)戶辦理等程序，也相對(duì)復(fù)雜，所以很多二手房的購(gòu)房者對(duì)交易過(guò)程當(dāng)中會(huì)碰到哪些風(fēng)險(xiǎn)，如何避免很關(guān)心。本期記者收集了交易過(guò)程當(dāng)中比較典型的兩個(gè)案例，并咨詢相關(guān)專業(yè)人士，給購(gòu)房者提供對(duì)策參考。

　　房款分期付 避免產(chǎn)權(quán)證糾紛

　　案例：林女士已經(jīng)和一套二手商品房房東談好購(gòu)賣的相關(guān)事宜，就剩下辦過(guò)戶手續(xù)了。中介幫林女士確認(rèn)了該房子目前產(chǎn)權(quán)清晰后，就到房管局提交相關(guān)資料辦理過(guò)戶手續(xù)，林女士也把房款全部付給賣方。但是過(guò)了18個(gè)工作日后，要去房管局拿新的產(chǎn)權(quán)證時(shí)，卻被告知，該套房子已經(jīng)被原產(chǎn)權(quán)人的某債權(quán)人申請(qǐng)了財(cái)產(chǎn)保全，不能辦理相關(guān)的過(guò)戶手續(xù)。中介就聯(lián)系賣方，讓他趕緊去處理，保證房子能夠盡快過(guò)戶，但是賣方一直拖延，林女士等了幾周之后才終于可以去順利過(guò)戶。

　　對(duì)策：賣方有沒(méi)有一些債務(wù)糾紛，中介和購(gòu)方都無(wú)從知曉，中介也只能在辦理過(guò)戶手續(xù)之前確認(rèn)這套房子產(chǎn)權(quán)目前是否清晰。而從提交辦理過(guò)戶手續(xù)到辦出新產(chǎn)權(quán)證還有18個(gè)工作日的時(shí)間，在這段時(shí)間，如果購(gòu)方有債務(wù)問(wèn)題，其債權(quán)人是可以向法院提出對(duì)該房子的財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)的，這樣房子就沒(méi)辦法過(guò)戶。碰到此類情況，如果購(gòu)方是全額付款，那賣方有可能因?yàn)橐呀?jīng)拿到錢了，就怠于對(duì)此債務(wù)問(wèn)題的處理。所以，為了盡量避免這種情況的發(fā)生，購(gòu)方較好是先付一部分房款，等到新的產(chǎn)權(quán)證辦下來(lái)了再付完余款。

　　過(guò)戶交易委托書提前擬 避免賣家反悔

　　案例：王先生看中了一套二手房，可這套房屋上還有銀行的抵押貸款，原房東要求王先生先交頭付以便取消抵押。王先生就與中介和賣方一起去貸款銀行幫賣方還款，賣方也按照約定付清了銀行的貸款并拿到了抵押權(quán)證。不過(guò)，在辦理完抵押注銷手續(xù)后需要再過(guò)3個(gè)工作日才能辦理過(guò)戶手續(xù)。王先生就和賣方約好再過(guò)3個(gè)工作日再去辦理。可到了那，賣方卻沒(méi)有來(lái)，說(shuō)出差了，幾天后，又說(shuō)家人不同意賣了。后來(lái)王先生了解到，賣方是不想賣了，想反悔，所以故意不去辦過(guò)戶手續(xù)。

　　對(duì)策：按照法律的規(guī)定，房屋在誰(shuí)的名下才是誰(shuí)的，就算你住進(jìn)去了也沒(méi)用，所以只有過(guò)戶好拿到新的產(chǎn)權(quán)證，房子才算是屬于你的。但是注銷抵押和過(guò)戶之間有一個(gè)時(shí)間差，如果賣方在這段時(shí)間毀約的話，那購(gòu)方不僅不能過(guò)戶，而且還有一筆頭付款被賣方扣著。為了避免此類情況的出現(xiàn)，購(gòu)方較好在交頭付款的時(shí)候，要求賣方到公證處辦理一個(gè)過(guò)戶交易的委托書，并對(duì)委托書進(jìn)行公證，但是因?yàn)槲袝蟹绞强梢宰约喝コ蜂N的，要在委托書上注明“本委托不可撤銷”一般也是沒(méi)辦法的，所以還要同時(shí)在公證處辦理一個(gè)“事實(shí)合同公證”，只有兩個(gè)公證才會(huì)比較有保障。

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