違約

　　——“都是漲價惹的禍”

　　伴隨著二手房交易市場的活躍，購賣雙方出現(xiàn)違約的情況也呈現(xiàn)了上升之勢，其中賣方違約的情況更是屢見不鮮。天津市濱海順馳市場研究的工作人員表示，一般賣方違約的情況多源于兩方面原因。一方面即為在交易過程中房價出現(xiàn)大幅上漲，賣方希望房價能夠水漲船高，毀掉合同繼續(xù)待價而沽。這種原因造成賣方毀約的情況占據(jù)了絕大多數(shù)。另一方面，則是家庭成員特別是夫妻雙方之間就是否賣房發(fā)生了分歧，達不成一致。

　　相對于賣方違約，購方違約的情況較少，原因一般集中在兩個方面。頭先，一時的購房沖動，在交完定金或者簽訂完合同之后發(fā)現(xiàn)所選房屋并不滿足自己的要求。其二，錢款準(zhǔn)備不足，決定購房之后發(fā)現(xiàn)無法籌措到足夠的資金，只能選擇放棄。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在目前對于房價繼續(xù)上漲仍具有很高預(yù)期的情況下，為了規(guī)避購賣雙方特別是賣方出現(xiàn)毀約的情況，要注意合同中違約條款的約定。賣方違約較終的目的無非是希望能夠獲得更高的利益，如果違約金的規(guī)定過低，可能會出現(xiàn)賣方情愿支付違約金也要毀約的情況，從而對購方利益造成損失。對此，可以采取適當(dāng)提高違約金的比例的方法，較好能夠標(biāo)注“如果實際損失超過違約金總額的，責(zé)任方應(yīng)據(jù)實賠償”的條款。違約付出的成本的增加將能夠抑制部分賣方因價格上漲而引起的毀約沖動，維護購方的利益。

　　而針對部分購方違約情況的出現(xiàn)，業(yè)內(nèi)人士提醒，購置房產(chǎn)對于家庭是大事情，一定要在購房之初就考慮好自身的經(jīng)濟承受能力，并在看房時深思熟慮再下訂金，以防為自己的一時沖動付出不菲的資金損失代價。

　　前期準(zhǔn)備

　　——證件一個都不能少

　　天津濱海順馳研究的工作人員表示，在二手房交易中經(jīng)常會有這樣的情況，雖然購賣雙方都無意違約，但是由于前期準(zhǔn)備工作不充分，證件不是缺了這個就是少了那個，導(dǎo)致交易時間延長，造成交易雙方出現(xiàn)糾紛。如他們遇到過這樣的情況，在一次二手房交易過程中，賣方使用的是代身份證并且已經(jīng)過期，需要到戶口所在地的派出所出具證明，而因為賣方戶口在外地，工作又很繁忙所以拖了很長時間才辦理完畢，令購方十分不滿意。

　　對此，業(yè)內(nèi)人士提醒，在二手房交易過程中，交易雙方都應(yīng)當(dāng)預(yù)先將本人的有效證件如戶口本、身份證等準(zhǔn)備好，確定沒有問題。除此還應(yīng)當(dāng)提前注意一些細(xì)節(jié)的問題，如檢查結(jié)婚證、戶口本上的名字是否是繁體，是否是同音字，以及結(jié)婚證上的名字與戶口本上的是否統(tǒng)一等問題。如果在交易過程中才發(fā)現(xiàn)這些問題，那么將有可能導(dǎo)致交易時間的延長，不確定因素的增加，甚至給了交易另一方以口實，造成糾紛或者毀約情況的出現(xiàn)。

　　騰房

　　——預(yù)先提醒未雨綢繆

　　業(yè)內(nèi)人士表示，由于目前在二手房交易過程之中，實行資金托管的制度，在交易過程中，一般房款劃入賣方銀行賬號的時間要比產(chǎn)權(quán)證下發(fā)到購方手中的時間早左右。而在實際操作中，中介公司發(fā)現(xiàn)，經(jīng)常會有賣方在拿到房款之后，因為沒有太多約束的原因，對于騰房事情不甚積極甚至出現(xiàn)拖延的情況。如濱海順馳一家連鎖店就曾經(jīng)遭遇過這樣的情況，賣方拿到房款之后在沒有向購方交鑰匙的情況下，就遠(yuǎn)去外地和中介以及購方失去聯(lián)系，雖然后來經(jīng)過多方努力，較終找到了賣方并實現(xiàn)了交房，但是購方仍然因為遲入住了幾天并為此事著急上火而深感不滿。

　　針對這種情況，業(yè)內(nèi)人士提醒：頭先，中介公司應(yīng)事先提醒。一般在辦理完過戶手續(xù)之后三十天左右，購賣雙方就可以完成交易進行房屋交接，此時中介應(yīng)提醒購方在此期間內(nèi)查清楚所購的房屋是否在水費、電費、物業(yè)費等方面具有拖欠的情況，如果有則應(yīng)要求賣方在中介在場的情況下及時結(jié)清楚，以防止出現(xiàn)后顧之憂。如果賣方出現(xiàn)惡意不予騰房，延遲時間過長，惡意欠費過多的情況，則應(yīng)當(dāng)通過訴訟手段維護自身的合法權(quán)益。

　　征信記錄

　　——事先關(guān)注防患未然

　　隨著銀行對于征信記錄的重視，是否具有良好的征信記錄已經(jīng)成為能否順利貸款的重要條件。如果存在著信用不良的情況，可能會在銀行貸款的這一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，導(dǎo)致交易難以進行。

　　為了規(guī)避這種情況，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，頭先，對于中介來說，應(yīng)提前把關(guān)，在簽訂合同之初就積極查詢有貸款需求購方的信用記錄，以確定其不具有貸款逾期等不良征信記錄。其次，對于有購房預(yù)期的消費者來說，應(yīng)當(dāng)尤為注意自身的信用記錄，特別要避免出現(xiàn)連續(xù)六個月逾期的情況。相對于惡意拖欠，很多消費者還要特別注意防止出現(xiàn)無意識逾期的情況。如果出現(xiàn)因為對于還款日期不清楚，或者因為對于還款額的具體數(shù)字不在意，導(dǎo)致存入的還款額僅僅相差幾塊的情況，那么這種因大意造成的逾期對于消費者來說未免太過冤枉了，如果因此導(dǎo)致銀行貸款辦理不順那么將更加得不償失。

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