二手房性質(zhì)的瑕疵：

1、房產(chǎn)權(quán)利有限制。如存在被抵押、涉訟、被列入拆遷范圍、土地使用權(quán)性質(zhì)為集體或劃撥、屬于安居用房等不能上市交易的問(wèn)題。

2、房產(chǎn)已被出租。購(gòu)房應(yīng)注意到該承租人在同等條件下可優(yōu)先購(gòu)購(gòu)該房屋的權(quán)利。

3、購(gòu)方購(gòu)購(gòu)準(zhǔn)備用作營(yíng)業(yè)或辦公的，應(yīng)注意房產(chǎn)權(quán)證上的房屋用途限定。

　　風(fēng)險(xiǎn)防范：

　　購(gòu)房者在投資之前，頭先要驗(yàn)看該房的產(chǎn)權(quán)證正本，較好再到房管部門查詢一下產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性。

　　其次，要了解該房是哪一年建的，還有多長(zhǎng)時(shí)間的土地使用期限；是否欠物業(yè)管理公司的費(fèi)用以及市政部門的水、電、煤氣等費(fèi)用。

　　再次，要核實(shí)產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否有不符之處，要察看房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，看管線設(shè)置和走線情況，天花板是否有滲水的痕跡等。

　　較后，尤其要審查出賣人是否對(duì)標(biāo)的房屋享有全部產(chǎn)權(quán)，弄清該房有沒(méi)有共有人、產(chǎn)權(quán)有沒(méi)有抵押等情況，這樣就可以使購(gòu)房人免受不必要的損失。

　　審查產(chǎn)權(quán)證時(shí)，應(yīng)注意到以下幾方面：

　　1、以優(yōu)惠價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)購(gòu)的公房出售時(shí)要按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用。許多職工購(gòu)購(gòu)原產(chǎn)權(quán)單位的住房時(shí)，都是以優(yōu)惠價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)購(gòu)的。所以，購(gòu)房者要確認(rèn)該房屋是否已按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用。按相關(guān)規(guī)定，以優(yōu)惠價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)得的房改房上市時(shí)，應(yīng)該先補(bǔ)足標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和成本價(jià)之間6%的差價(jià)。

　　2、軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學(xué)校)產(chǎn)的公房必須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位蓋章后才能出讓。大多數(shù)這樣的單位都不允許其職工向外人出售房屋。

　　3、遠(yuǎn)郊區(qū)縣的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋不能上市交易。鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋需經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)，征地開發(fā)，待土地性質(zhì)由集體變?yōu)閲?guó)有時(shí)，才能在二級(jí)市場(chǎng)上進(jìn)行房產(chǎn)交易。如果是縣城住房，土地使用證上顯示是城鎮(zhèn)開發(fā)的，則可以上市交易。

　　4、1998年以后頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證的封皮及內(nèi)頁(yè)顏色、尺寸、材質(zhì)和所標(biāo)注的字體、字樣、字號(hào)、格式都有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。紅色塑料皮的房屋產(chǎn)權(quán)證，基本是1998年以前取得的，而大多數(shù)《房地產(chǎn)所有權(quán)證》均為1998年以后頒發(fā)。

　　此外，購(gòu)房者還要注意：在房屋購(gòu)賣交易完成的同時(shí)，應(yīng)要求賣方及時(shí)協(xié)助自己到房地產(chǎn)管理部門辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，以防賣方看房?jī)r(jià)上漲而毀約，給購(gòu)方帶來(lái)不必要的麻煩。

　　如果只有購(gòu)房合同和發(fā)票，而未辦理產(chǎn)權(quán)證的房子盡量不要購(gòu)購(gòu)，否則也可能因?yàn)殚_發(fā)商的問(wèn)題而較終無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證。

　　賣方資質(zhì)上的瑕疵：

1、賣方并非產(chǎn)權(quán)證上的所有人，也沒(méi)有所有人的授權(quán)。

2、賣方雖是所有人之一但未取得共有人同意。

　　風(fēng)險(xiǎn)防范：

　　要搞清楚房屋的產(chǎn)權(quán)人究竟有幾個(gè)。如果產(chǎn)權(quán)人有多人，而合同僅一人簽字，一旦發(fā)生糾紛，法院原則上都會(huì)認(rèn)定合同無(wú)效。因此，產(chǎn)權(quán)人是一人以上的，一定要有委托書，而委托書較好是經(jīng)過(guò)公證的。

　　其次，與業(yè)主約定遷出時(shí)間。專業(yè)人員認(rèn)為，由于歷史原因，譬如前些年的房改房，除產(chǎn)權(quán)人外還有共住人。他們雖然沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，但法律規(guī)定他們有居住權(quán)。如果未征得他們同意，屆時(shí)他們不愿搬離的話，也會(huì)造成很大的麻煩。遇到這種情況，較好能和賣主約定遷出的條款，這樣購(gòu)房者可以主動(dòng)些。

　　二手房?jī)r(jià)格上的瑕疵：

1、二手房?jī)r(jià)格應(yīng)為周邊區(qū)域新建商品房市價(jià)的2／3左右(具體視房子時(shí)間而定)，過(guò)分高于此價(jià)格將存在貶值的風(fēng)險(xiǎn)。

2、二手房售價(jià)中計(jì)算了違章搭建部分的價(jià)款，但實(shí)際上這部分面積并未載入房產(chǎn)權(quán)證。

3、二手房存在未繳清的公用事業(yè)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等其他費(fèi)用。

　　風(fēng)險(xiǎn)防范：

　　價(jià)格問(wèn)題是二手房交易中的重要問(wèn)題。賣方擔(dān)心賣低了，總喜歡拿同地區(qū)商品房的房?jī)r(jià)來(lái)比較，因而差價(jià)不大；而購(gòu)方總強(qiáng)調(diào)一個(gè)“舊”字，結(jié)果往往是購(gòu)賣雙方提出的價(jià)格相差懸殊，無(wú)法成交。其實(shí)，二手房估價(jià)則應(yīng)從幾個(gè)方面具體分析。

　　房屋因素。房屋竣工后即進(jìn)入折舊期，此外，樓層、朝向、平面布局等對(duì)價(jià)格也會(huì)產(chǎn)生相當(dāng)?shù)挠绊憽?br>
　　環(huán)境因素。在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境會(huì)遜色于新住宅區(qū)，比如小區(qū)平面布局、設(shè)施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣。

　　另外，地區(qū)居民的結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設(shè)、有無(wú)物業(yè)管理、小區(qū)是否獨(dú)立封閉等也會(huì)對(duì)房屋價(jià)格產(chǎn)生較大影響。

　　二手房質(zhì)量上的瑕疵：


1、住宅本身的質(zhì)量瑕疵。如存在漏水、墻面開裂、下水道堵塞、水壓電壓不足等情況。

2、相鄰關(guān)系上的瑕疵。如鄰里之間存有公用面積糾紛、原居住人存有過(guò)度復(fù)雜的社會(huì)關(guān)系等。

　　一些購(gòu)房者往往只看重房屋的地理位置和價(jià)格，而對(duì)于房屋質(zhì)量問(wèn)題卻很少關(guān)注，也往往因此出現(xiàn)很多在房屋成交后才出現(xiàn)的漏水缺電情況。

　　風(fēng)險(xiǎn)防范：

　　購(gòu)房者一定要對(duì)房屋質(zhì)量仔細(xì)驗(yàn)看，除了實(shí)地考察外較好向左鄰右舍、物業(yè)公司詢問(wèn)房屋是否做過(guò)大修或存在其他質(zhì)量問(wèn)題。特別是需要小心檢查屋內(nèi)水、電、氣等設(shè)施是否完好，查看房屋的供電容量，以防冬夏空調(diào)開不了的尷尬，觀察屋內(nèi)電線是否有老化的現(xiàn)象。購(gòu)房者對(duì)簡(jiǎn)單的新裝修更要多一個(gè)心眼，有些新裝修是為了掩蓋房屋本身的質(zhì)量缺陷，如墻壁上的裂縫，天花板的滲水痕跡等。

　　二手房交易過(guò)程的瑕疵：

　　主要為交易合同對(duì)雙方的權(quán)利義務(wù)約定不明引發(fā)爭(zhēng)議，或交易方利用合同進(jìn)行詐騙，以及交易過(guò)程規(guī)范的風(fēng)險(xiǎn)控制。

　　風(fēng)險(xiǎn)防范：

　　1、一般情況下，辦理二手房按揭，交易雙方應(yīng)在辦理過(guò)戶手續(xù)之前就申請(qǐng)，而在辦理過(guò)戶手續(xù)之后再申請(qǐng)，就會(huì)造成交易不成的危險(xiǎn)。銀行在審批貸款時(shí)除了要調(diào)查購(gòu)方的經(jīng)濟(jì)狀況，有無(wú)還款能力外，還要求雙方提供房屋的評(píng)估報(bào)告，取評(píng)估價(jià)和交易價(jià)中較低的價(jià)格確定其貸款金額。購(gòu)方需要支付不少于30%的頭期款，同時(shí)貸款年限還要以房屋的使用年限等因素進(jìn)行確定。購(gòu)賣雙方不清楚這些環(huán)節(jié)都有可能導(dǎo)致交易失敗。

　　2、辦理二手房按揭，需要辦理完過(guò)戶手續(xù)，產(chǎn)權(quán)人的名字由賣方更換為購(gòu)方后，才能以該處房產(chǎn)作為抵押申請(qǐng)貸款。一般情況下，在辦理過(guò)戶手續(xù)前，購(gòu)方支付的頭期款應(yīng)存入銀行指定的房產(chǎn)交易代理機(jī)構(gòu)在該行的賬戶，由銀行凍結(jié)，這樣可以避免類似購(gòu)方惡意拖延辦理按揭手續(xù)的時(shí)間，賣方遲遲不能收到賣房的尾款或賣方收到頭期房款而遲遲不辦理房屋過(guò)戶手續(xù)等風(fēng)險(xiǎn)。

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