本市已購公房上市降低門檻的新規(guī)定公布后，雖然目前還沒有出現(xiàn)二手房交易量大幅上升的現(xiàn)象，但是現(xiàn)住公房想賣小購大和急需二手房解決住房困難的本市居民，都在咨詢相關事宜。有關人士預測，新規(guī)定的出臺將極大地促進本市已購公房的上市交易量，二手房市場供需兩旺的局面指日可待。

　　對于眾多想購賣二手房的居民來說，不可忽視二手房交易中的風險。這是有關專家對您提出的忠告。二手房交易中會有哪些風險，對其又該如何防范呢？

　　一、來自交易主體方面的風險。即購賣雙方?jīng)]有從事房屋交易的資格。具體表現(xiàn)為出賣人非房屋所有權人，也未獲得房屋所有權人的有效授權，作為購受方的個人不具有北京市城鎮(zhèn)居民常住戶口或外地來京人員未辦理在北京購房的審批手續(xù)，支付能力不強或不誠實履約，出賣人不能得到全部房款。

　　二、來自交易房屋方面的風險。這方面的風險主要有：1、用于交易的房屋為非法建筑或已被列入拆遷范圍；2、房屋權屬存有爭議；3、房屋為共有，出賣人未經(jīng)共有權人同意；4、房屋已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購購權等權益的；5、房屋已抵押，未經(jīng)抵押權人書面同意轉讓的；6、已購公有住房或經(jīng)濟適用房上市出售后會形成新的住房困難的；7、被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權屬轉讓；8、交易房屋存有質量瑕疵。

　　三、來自交易手續(xù)方面的風險。房屋屬于不動產(chǎn)范疇，其交易規(guī)則有別于一般動產(chǎn)的交易規(guī)則。房屋產(chǎn)權及相關權利的發(fā)生、變更等均需到有關政府部門進行登記。出賣人僅將房屋交付購受人使用并不足以產(chǎn)生房屋所有權變動的法律效果。而只有當房屋交易手續(xù)齊全、合法時，登記機關才予以登記。因此，若手續(xù)不全或交易違法，權屬變更將無法登記，房屋交易也將無效。

　　四、來自房屋評估方面的風險。二手房交易的重要一環(huán)是需對交易房屋進行評估。在這個環(huán)節(jié)存在的風險就是房屋評估價偏高或偏低，偏離房屋的市場價值。

　　五、來自二手房交易合同方面的風險。主要為交易合同對雙方的權利義務約定不明引發(fā)爭議，或交易方利用合同進行詐騙。

　　針對以上可能出現(xiàn)的風險，可從以下幾方面入手加以防范：

　　一、交易雙方應對對方的資格進行必要的審查和判斷。作為購受人，可要求出賣人提供房屋的權屬證明文件、身份證明以及其他證件，并到登記機關查驗房屋的權屬登記情況，判定擬購購房屋的可購性和安全性；作為出賣人，可要求購受人提供身份證明、工作證明、收入證明等材料，以便對其資信能力作出評判。若購受人為外地來京人員，應在購房之前到北京市房地產(chǎn)交易辦理“外地人在京購房審批手續(xù)”，因而出賣人還可要求購受人提供相應的審批手續(xù)文件。

　　二、作為出賣人，應對購受人的支付能力等相關情況有一個基本的了解和判斷。作為購受人，則應對擬購購的房屋進行實地考察，詳細了解房屋的基本情況（如地點、戶型、結構、價位、朝向、裝修情況、共有情況、出租情況、抵押情況、房屋用途等）、房屋的市政配套情況、物業(yè)管理情況、房屋所在地區(qū)周邊環(huán)境，從而對擬購購的房屋有一個全面的了解。

　　三、在交易過程中，交易雙方應頭先委托信譽良好的、具有北京市國土房管局頒發(fā)的房地產(chǎn)評估資質證書的機構對房屋價格進行評估，以避免評估價偏高或偏低。

　　四、雙方簽訂書面房屋購賣合同時，應盡可能地在合同中詳盡地約定雙方的權利義務，針對可能出現(xiàn)的情況約定相應的處理對策，尤其是要明確違約的法律責任。一份完善的合同將有助于減少許多不必要的紛爭，從而有利于保證交易目的順利實現(xiàn)。

　　五、二手房交易是一項專業(yè)性很強且頗為復雜的交易活動。交易方在交易前及交易過程中，較好能得到房地產(chǎn)專業(yè)人士（律師）的指導。交易方也可委托具有良好聲譽的、具有相應資質條件的房地產(chǎn)中介經(jīng)紀機構進行交易，從而免去諸多勞頓之苦。

來源：北京日報 　 　

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