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購房指南:購房謹(jǐn)防五大縮水陷阱
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 591 次
如今,在購房置業(yè)中"縮水"現(xiàn)象屢見不鮮。房屋面積、層高、規(guī)劃配套等方面都有可能出現(xiàn)縮水現(xiàn)象。產(chǎn)生這些縮水現(xiàn)象的原因之一是購房者對(duì)于購房合同了解得不夠全面,稍不小心就會(huì)掉進(jìn)開發(fā)商設(shè)置的陷阱中,有的"縮水"會(huì)讓購房者在經(jīng)濟(jì)上蒙受損失,但目前一些購房者對(duì)這些"縮水"陷阱卻渾然不知。
對(duì)此,記者走訪了一些省會(huì)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)律師和房地產(chǎn)專業(yè)人士,從消費(fèi)者購房的實(shí)踐和律師及房地產(chǎn)專業(yè)人士看來,購房縮水的現(xiàn)象不容小視。
面積縮水
建筑面積與套內(nèi)建筑面積都要在合同中約定
事件點(diǎn)播:張先生預(yù)購了一套商品房,預(yù)售合同約定建筑面積為102平方米,套內(nèi)建筑面積為81平方米。還約定如果產(chǎn)權(quán)登記建筑面積與合同約定建筑面積發(fā)生誤差,比例完全值低于3%時(shí)據(jù)實(shí)結(jié)算,超過3%時(shí),購家可退房。交房后,張先生委托某房產(chǎn)測(cè)繪單位重新測(cè)量,發(fā)現(xiàn)總面積與約定一致,但套內(nèi)建筑面積比合同約定少了4%。張先生要求退房,但開發(fā)商認(rèn)為不存在違約。
專家點(diǎn)評(píng):根據(jù)有關(guān)司法解釋,房屋套內(nèi)建筑面積或建筑面積與約定面積不符時(shí),合同有約定的從約定,無約定的誤差比例在3%以內(nèi)的雙方據(jù)實(shí)結(jié)算,若超過3%購房人可要求退房并主張返還已付購房款及利息。專家提醒說, 在簽訂合同時(shí)應(yīng)注意約定細(xì)節(jié)。因此建議購受人在簽合同時(shí),要把建筑面積與套內(nèi)建筑面積都作約定。
規(guī)劃縮水
細(xì)化補(bǔ)充條款防止規(guī)劃"變樣"
事件點(diǎn)播:李先生被廣告吸引,來到某樓盤售樓處。售樓小姐指著模型介紹了該樓盤的宏偉規(guī)劃,還介紹了一期和二期之間的一處景觀。簽約時(shí),盡管李先生看到樣本合同中"廣告宣傳內(nèi)容僅供參考"字樣,但看到附件中有一期和二期的規(guī)劃圖,也就沒多問,他購下了一套一期的房子。入住后不久,隨著二期建設(shè)的推進(jìn),他和其他業(yè)主發(fā)現(xiàn)這處景觀竟然變成了一幢樓房。于是,李先生與小區(qū)百余名業(yè)主共同將開發(fā)商告上法庭,要求將其恢復(fù)原狀,但既成事實(shí)的東西無法改動(dòng)。
專家點(diǎn)評(píng):部分開發(fā)商會(huì)把一期后面的規(guī)劃描繪到樓書中,并就后期規(guī)劃在合同中約定免責(zé)條款,或約定特別輕的違約責(zé)任,以獲取較小的違約成本與小區(qū)規(guī)劃變更間的差額利益。 專家提醒說,把開發(fā)商的規(guī)劃作為補(bǔ)充條款寫入合同,建議購房人先查明開發(fā)商是否已取得了后面地塊的開發(fā)權(quán),再查明小區(qū)規(guī)劃是否已經(jīng)過規(guī)劃部門的審批;也可要求開發(fā)商把這個(gè)規(guī)劃作為補(bǔ)充條款寫入合同,并在合同補(bǔ)充條款中約定較高違約金。
配套縮水
配套相關(guān)細(xì)節(jié)要在合同中詳細(xì)體現(xiàn)
事件點(diǎn)播:張女士看到某樓盤樓書的介紹:小區(qū)將設(shè)有1.5萬平方米的高端會(huì)所,有室內(nèi)游泳池等設(shè)施。張女士很喜歡,于是當(dāng)場(chǎng)就購了房。不料會(huì)所建成后嚴(yán)重"縮水",面積不足4000 平方米,游泳池規(guī)模也很小。
專家點(diǎn)評(píng):會(huì)所不是房產(chǎn)開發(fā)的必備設(shè)施,購房者一般也不能據(jù)此主張解除合同。許多購房者在簽合同時(shí)往往只關(guān)注房屋情況,忘了約定配套設(shè)施等相關(guān)條款,導(dǎo)致糾紛不斷。 專家提醒說,對(duì)配套設(shè)施的約定要明確詳細(xì)的責(zé)任承擔(dān),建議業(yè)主在簽預(yù)售合同時(shí),把會(huì)所等相關(guān)的條款明確約定進(jìn)合同,如會(huì)所的交付時(shí)間、所有權(quán)歸屬、服務(wù)功能、服務(wù)對(duì)象等,同時(shí)明確責(zé)任承擔(dān)。
層高縮水
要明確約定違約賠償數(shù)額
事件點(diǎn)播:某樓盤多位業(yè)主一起與開發(fā)商簽訂了預(yù)售合同,合同約定房屋層高為2.9米。交房后,有業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量保證書中注明的層高有的為2.8米,有的為2.9米。于是業(yè)主作了自測(cè),結(jié)果發(fā)現(xiàn)高度為2.6米-2.62 米不等。當(dāng)業(yè)主們要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任時(shí),開發(fā)商卻推說是銷售公司在制作預(yù)售合同文本時(shí)的筆誤。
專家點(diǎn)評(píng):從法律上講,合同頭采文意主意(以寫入合同的文字為準(zhǔn)),所以僅僅以筆誤為由不能影響違約事實(shí)。商品房層高與合同約定不符屬于違約行為,須承擔(dān)違約責(zé)任。如果業(yè)主沒有約定開發(fā)商賠償數(shù)額,法院只能從合理性角度出發(fā),酌情確定賠償數(shù)額,而這種賠償數(shù)額一般低于業(yè)主的預(yù)期。專家提醒說,對(duì)待層高"縮水"要明確約定違約賠償數(shù)額,建議購房人在合同中明確約定違約責(zé)任和違約賠償數(shù)額。
年限縮水
簽約前弄清土地性質(zhì) 分清土地和房屋的使用年限
事件點(diǎn)播:今年年初,李先生購下某爛尾樓續(xù)建工程樓盤,購之前他詢問了該樓盤土地使用年限,售樓小姐說保證是70年。后來簽預(yù)售合同時(shí),他發(fā)現(xiàn)合同附件《房屋土地狀況》備注里寫著土地使用期限為1993 年至2052 年,該房屋使用年限竟不到60年,李先生大呼上當(dāng)。
專家點(diǎn)評(píng):有許多購房人不太清楚土地使用年限和房屋使用年限的具體區(qū)別。時(shí)下大多開發(fā)商是直接從政府部門受讓或從其他開發(fā)商那里轉(zhuǎn)讓而拿到土地的。購房人購房后,對(duì)該房屋所享有的使用年限應(yīng)為:原土地出讓合同規(guī)定的土地使用年限減去開發(fā)商已使用的年限。 專家提醒說,建議購房人在簽約前,較好到相關(guān)部門就土地性質(zhì)和房屋土地使用權(quán)的起始期限了解清楚。
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