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購房謹防五大“縮水”陷阱專家指導如何避免

編輯：海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發(fā)布當天閱讀 667 次

閱讀聲明：文章內(nèi)關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

如今，在購房置業(yè)中“縮水”現(xiàn)象屢見不鮮。房屋面積、層高、規(guī)劃配套等方面都有可能出現(xiàn)縮水現(xiàn)象。產(chǎn)生這些縮水現(xiàn)象的原因之一是購房者對于購房合同了解得不夠全面，稍不小心就會掉進開發(fā)商設置的陷阱中，有的“縮水”會讓購房者在經(jīng)濟上蒙受損失，但目前一些購房者對這些“縮水”陷阱卻渾然不知。

　　對此，記者走訪了一些省會房地產(chǎn)行業(yè)相關律師和房地產(chǎn)專業(yè)人士，從消費者購房的實踐和律師及房地產(chǎn)專業(yè)人士看來，購房縮水的現(xiàn)象不容小視。

　　面積縮水

　　建筑面積與套內(nèi)建筑面積都要在合同中約定

　　事件點播：張先生預購了一套商品房，預售合同約定建筑面積為102平方米，套內(nèi)建筑面積為81平方米。還約定如果產(chǎn)權登記建筑面積與合同約定建筑面積發(fā)生誤差，比例完全值低于3%時據(jù)實結算，超過3%時，購家可退房。交房后，張先生委托某房產(chǎn)測繪單位重新測量，發(fā)現(xiàn)總面積與約定一致，但套內(nèi)建筑面積比合同約定少了4%。張先生要求退房，但開發(fā)商認為不存在違約。

　　專家點評：根據(jù)有關司法解釋，房屋套內(nèi)建筑面積或建筑面積與約定面積不符時，合同有約定的從約定，無約定的誤差比例在3%以內(nèi)的雙方據(jù)實結算，若超過3%購房人可要求退房并主張返還已付購房款及利息。專家提醒說，在簽訂合同時應注意約定細節(jié)。因此建議購受人在簽合同時，要把建筑面積與套內(nèi)建筑面積都作約定。

　　規(guī)劃縮水

　　細化補充條款防止規(guī)劃“變樣”

　　事件點播：李先生被廣告吸引，來到某樓盤售樓處。售樓小姐指著模型介紹了該樓盤的宏偉規(guī)劃，還介紹了一期和二期之間的一處景觀。簽約時，盡管李先生看到樣本合同中“廣告宣傳內(nèi)容僅供參考”字樣，但看到附件中有一期和二期的規(guī)劃圖，也就沒多問，他購下了一套一期的房子。入住后不久，隨著二期建設的推進，他和其他業(yè)主發(fā)現(xiàn)這處景觀竟然變成了一幢樓房。于是，李先生與小區(qū)百余名業(yè)主共同將開發(fā)商告上法庭，要求將其恢復原狀，但既成事實的東西無法改動。

　　專家點評：部分開發(fā)商會把一期后面的規(guī)劃描繪到樓書中，并就后期規(guī)劃在合同中約定免責條款，或約定特別輕的違約責任，以獲取較小的違約成本與小區(qū)規(guī)劃變更間的差額利益。專家提醒說，把開發(fā)商的規(guī)劃作為補充條款寫入合同，建議購房人先查明開發(fā)商是否已取得了后面地塊的開發(fā)權，再查明小區(qū)規(guī)劃是否已經(jīng)過規(guī)劃部門的審批；也可要求開發(fā)商把這個規(guī)劃作為補充條款寫入合同，并在合同補充條款中約定較高違約金。

　　配套縮水

　　配套相關細節(jié)要在合同中詳細體現(xiàn)

　　事件點播：張女士看到某樓盤樓書的介紹：小區(qū)將設有1.5萬平方米的高端會所，有室內(nèi)游泳池等設施。張女士很喜歡，于是當場就購了房。不料會所建成后嚴重“縮水”，面積不足4000平方米，游泳池規(guī)模也很小。

　　專家點評：會所不是房產(chǎn)開發(fā)的必備設施，購房者一般也不能據(jù)此主張解除合同。許多購房者在簽合同時往往只關注房屋情況，忘了約定配套設施等相關條款，導致糾紛不斷。專家提醒說，對配套設施的約定要明確詳細的責任承擔，建議業(yè)主在簽預售合同時，把會所等相關的條款明確約定進合同，如會所的交付時間、所有權歸屬、服務功能、服務對象等，同時明確責任承擔。

　　層高縮水

　　要明確約定違約賠償數(shù)額

　　事件點播：某樓盤多位業(yè)主一起與開發(fā)商簽訂了預售合同，合同約定房屋層高為2.9米。交房后，有業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋質量保證書中注明的層高有的為2.8米，有的為2.9米。于是業(yè)主作了自測，結果發(fā)現(xiàn)高度為2.6米-2.62 米不等。當業(yè)主們要求開發(fā)商承擔違約責任時，開發(fā)商卻推說是銷售公司在制作預售合同文本時的筆誤。

　　專家點評：從法律上講，合同頭采文意主意(以寫入合同的文字為準)，所以僅僅以筆誤為由不能影響違約事實。商品房層高與合同約定不符屬于違約行為，須承擔違約責任。如果業(yè)主沒有約定開發(fā)商賠償數(shù)額，法院只能從合理性角度出發(fā)，酌情確定賠償數(shù)額，而這種賠償數(shù)額一般低于業(yè)主的預期。專家提醒說，對待層高"縮水"要明確約定違約賠償數(shù)額，建議購房人在合同中明確約定違約責任和違約賠償數(shù)額。

　　年限縮水

　　簽約前弄清土地性質分清土地和房屋的使用年限

　　事件點播：今年年初，李先生購下某爛尾樓續(xù)建工程樓盤，購之前他詢問了該樓盤土地使用年限，售樓小姐說保證是70年。后來簽預售合同時，他發(fā)現(xiàn)合同附件《房屋土地狀況》備注里寫著土地使用期限為1993 年至2052 年，該房屋使用年限竟不到60年，李先生大呼上當。

　　專家點評：有許多購房人不太清楚土地使用年限和房屋使用年限的具體區(qū)別。時下大多開發(fā)商是直接從政府部門受讓或從其他開發(fā)商那里轉讓而拿到土地的。購房人購房后，對該房屋所享有的使用年限應為：原土地出讓合同規(guī)定的土地使用年限減去開發(fā)商已使用的年限。專家提醒說，建議購房人在簽約前，較好到相關部門就土地性質和房屋土地使用權的起始期限了解清楚。