樓市寒風(fēng)起 一線城市同掀降價風(fēng)暴

　　10月中旬，萬科地產(chǎn)執(zhí)行副總裁肖莉?qū)ν顿Y者表示，“我們可以看到銷售不斷萎縮的趨勢，尤其是在大城市。”

　　11月1日深夜，綠城中國掌柜宋衛(wèi)平發(fā)表公開信稱，市場若一直處于如此蕭條狀態(tài)，停留于谷底，恐怕一些企業(yè)真就會走上絕路。銷售不暢，加上信貸緊縮，一個較符合邏輯的推斷就是企業(yè)過不了年關(guān)。

　　“慘啊。”11月2日，SOHO中國董事長潘石屹在微博上如是評價廣州拍地時遭到的冷遇。眼下看來，一邊是房地產(chǎn)企業(yè)的呼號連天，一邊則是決策層還在不斷地念著“堅定不移搞好房地產(chǎn)調(diào)控”的緊箍咒。10月份，本是房地產(chǎn)企業(yè)收獲碩果的季節(jié)，但在這個深秋季節(jié)，更像是凜冽寒風(fēng)即將襲來的前奏。

　　上海 成交量跌至7年較低

　　從區(qū)域上看，上海無疑已經(jīng)成為此輪降價潮的漩渦。

　　上周，龍湖酈城、綠地秋霞坊、中海御景熙岸等上海樓盤全面降價促銷，降幅高達20%至40%。較此前龍湖等房企在重慶、青島的8%至10%的降價幅度不可謂不猛。“樓市降價無論從速度還是深度上都超過了市場預(yù)期。”中房信集團分析師薛建雄表示。

　　據(jù)媒體調(diào)查，包括華潤外灘九里這種上海高端公寓也開始悄然調(diào)整價格。代理機構(gòu)中原地產(chǎn)經(jīng)紀人介紹，目前華潤外灘九里推出2、3層特價房源，單價已經(jīng)低于8萬元/平方米。而其在3月以來所售的十余套房源中，單價多在9萬至12萬元/平方米。

　　在房企巨頭紛紛領(lǐng)降的情況下，上海房價上周繼續(xù)下行。根據(jù)中國房產(chǎn)信息集團數(shù)據(jù)顯示10月17至23日，上海商品住宅成交面積再次跌破10萬平方米，環(huán)比減少19%。成交均價21247元/平方米，環(huán)比下降5%。至此，10月前三周上海市共計成交一手商品住宅30.27萬平方米，和去年同期相比大幅下滑72%。成為近7年有數(shù)據(jù)歷史以來的較低水平。“從郊區(qū)到市區(qū)、從普通商品房到高端別墅，房價下跌形勢已經(jīng)可以用慘烈來形容。”薛建雄稱。
北京 住宅用地價格大降40%

　　上述龍湖、中海、綠地等房企在上海掀起的降價潮正在不斷地發(fā)酵升級，也引發(fā)了北京樓市的連鎖反應(yīng)。早在7、8月就開始率先降價的通州樓市，近期驚現(xiàn)出了1.3萬元/平方米的低價盤，同時北京萬科旗下的金隅萬科城即將推出1.4萬元/平方米的新房源，相比此前下調(diào)了3000元/平方米。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，10月北京商品房住宅合計總簽約套數(shù)為12760套，創(chuàng)造了全面網(wǎng)簽來的較低紀錄。而北京中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，住宅庫存已經(jīng)達到了11.8萬套，創(chuàng)造了2009年6月8日以來的庫存較高點。

　　同時，北京住宅土地市場寒冬早至。隨著樓市調(diào)控的深入，今年北京住宅成交樓面單價呈下降趨勢。去年全年北京成交樓面均價6224元/平方米，而到今年10月，下降至4840元/平方米，降幅超過40%。當?shù)夭糠謪^(qū)域下降幅度超過50%，例如豐臺區(qū)。

　　深圳 成交量和均價雙雙領(lǐng)跌

　　根據(jù)資料數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2011年10月，北京商品住宅成交面積54.92萬平方米，上海成交45.7萬平方米，廣州成交面積62.8萬平方米，而深圳成交18.35萬平方米，成交面積僅僅相當于北京的33%、上海的40%和廣州的29%。深圳市規(guī)劃和國土資源委員會數(shù)據(jù)顯示，2011年10月，深圳市新建商品住宅成交均價為19119元/平方米，較去年10月份的21516元/平方米下跌11%，跌幅創(chuàng)下年內(nèi)新高，位居國內(nèi)一線城市之頭。

　　實際上，在北京、上海等多個樓盤集中降價之前，房地產(chǎn)市場化程度相對較高的深圳早已開始了降價博弈，多個大型開發(fā)商率先降價并引發(fā)中小房企跟進。早在今年5月，頭個限價樓盤中?？党前l(fā)售，單價比預(yù)期低了1000-2000元/平方米，揭開了深圳房地產(chǎn)降價序幕。

　　但降得早不意味著庫存少，正如上述數(shù)據(jù)顯示，市場消化緩慢，深圳樓市庫存量也不斷累積。截至2011年10月31日，深圳全市新建商品住宅可售總面積219萬平方米，可售套數(shù)為23436套。如果按近8周來深圳全市新建住宅每周平均476套的銷售速度，目前庫存的新房消化時間還需一年。

　　廣州 一手房成交降 二手房價格跌

　　廣州的房價在全國一線城市中算是較為理性的一員，眼下在各地樓市一片哀嚎的降價潮中，這里也還未出現(xiàn)非常慘烈的狀況，不過，價格的基石已經(jīng)開始動搖。

　　廣州陽光家緣的監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，截至10月30日，10月廣州全市一手住宅網(wǎng)簽5603套，銷售面積近63萬平方米，成交均價11035元/平方米。環(huán)比9月，量價齊跌，成交量環(huán)跌4.92%，成交均價跌801元/平方米，環(huán)跌6.77%。而同比方面，成交量暴跌10938套，跌幅達到66.13%。然而這并未讓廣州一手房成交價出現(xiàn)下降，網(wǎng)簽成交均價為11566元/平方米，同比仍基本持平。

　　不過，二手房成交價開始下跌。滿堂紅的成交數(shù)據(jù)顯示，10月份，荔灣區(qū)和番禺區(qū)二手房價分別下跌了7.5%和10%。其中，番禺區(qū)10月份的二手住宅成交均價僅9995元/平方米，較近八個月以來頭次回到萬元以下的水平。

　　而從土地拍賣情況也可見一斑，廣州樓市不可能獨善其身。由于土地市場低迷，開發(fā)商投資意愿不高，11月1日，廣州市政府在開拍前3公里取消年度規(guī)模的土地拍賣會，12幅地流拍。

　　廣州市同創(chuàng)房產(chǎn)公司總經(jīng)理趙卓文稱，第四季度廣州樓價下降恐怕成為定局了，目前處于一個階段性的，供過于求的階段，所以樓價下行的壓力很大。同時，從很多調(diào)查報告看來，目前消費者的購房意愿，已經(jīng)降到了5年內(nèi)的新低。

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　　僅10% 房企能活 市場難逃洗牌命運

　　■新快報綜合報道

　　生存，還是死亡？這個冬天成為國內(nèi)不少房企必須面對的問題。知名財經(jīng)評論員葉檀預(yù)計，在未來五年內(nèi)，僅10%的房企能活下來。

　　隨著史上較慘淡的“金九銀十”結(jié)束，房企也紛紛亮出了三季度業(yè)績。益盟操盤手的數(shù)據(jù)表明，今年前三季，滬深兩市152家房地產(chǎn)上市公司凈利合計達241.29億元，同比減少了53.69億元，降幅達18.20%。同期房企存貨余額也飆升40.74%。

　　資金壓力加大的同時，融資成本也不斷上升。9月末上市房企短期負債合計達4550億元，為其賬面現(xiàn)金的2倍。能不能撐下去，關(guān)鍵就看資金狀況了。市場預(yù)計，房地產(chǎn)市場洗牌局面已然上演。

　　上市房企存貨超1.2萬億

　　一旦將來房價下降，巨額存貨意味著存貨跌價準備的計提，這對上市房企來說，無疑是巨大的“堰塞湖”。

　　高華證券研究員王逸直言，對上市房企而言，當前的風(fēng)險在于資金風(fēng)險和資產(chǎn)減值。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年前三季上市房企期末存貨余額飆升至12076.8億元，同比增幅高達40.74%。其中又以“招保萬金”四大房企巨頭為頭的上市房企分別占據(jù)了該榜單的前四席。其中，萬科A(7.76,-0.14,-1.77%)、保利地產(chǎn)(9.97,-0.18,-1.77%)、金地集團(4.97,-0.09,-1.78%)、招商地產(chǎn)(17.43,-0.28,-1.58%)今年三季度末存貨余額分別為1929.36億元、1471.89億元、652.62億元、469.78億元，合計高達4523.65億元。

　　與去年三季度末相比，報告期內(nèi)存貨余額同比增幅分別為56.61%、44.90%、38.82%、32.46%。而去年同期上述四大房企巨頭存貨余額分別是1231.96億元、1015.78億元、470.12億元、354.65億元，合計達3072.51億元。
中信證券(12.34,-0.10,-0.80%)研究員陳聰表示，在體量龐大的存貨面前，如果考慮存貨跌價準備，上市房企有限的業(yè)績只能說是微不足道。

　　而依據(jù)三季報，有統(tǒng)計的131家房企經(jīng)營性現(xiàn)金流為負632.5億元，去年同期為負543.58億元，同比降幅為16.37%，環(huán)比降幅為19.31%。

　　從整體情況來看，三季度房企業(yè)績不佳，存貨量激增，現(xiàn)金流緊張已經(jīng)是不爭的事實。顯然，上半年的樓市調(diào)控對房地產(chǎn)企業(yè)的影響正在全面顯現(xiàn)，分析人士預(yù)測，存貨量增加，未來房企資產(chǎn)負債有惡化趨勢。

　　資金緊張 融資困難

　　同時，三季度房企預(yù)收賬款增加606億元，環(huán)比下降33%，顯示出第三季度銷售業(yè)績不佳的狀況。同時，本年度在信貸緊縮和行業(yè)調(diào)控背景下，地產(chǎn)行業(yè)的融資也很困難。前三季度房企融資現(xiàn)金凈流入僅為634億元，同比大幅下降41%。而財務(wù)費用則達到47億元，同比上升27%。相比于上市房企，缺乏融資渠道、在建項目和儲備比較有限的中小房企的日子更是難熬。現(xiàn)在已有不少中小房企已經(jīng)出現(xiàn)賣掉公司或者部分項目的情況

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，截至10月上半月，今年房地產(chǎn)行業(yè)并購案例已達90余起，超過去年全年的并購數(shù)量。中小房企還通過拋售項目、轉(zhuǎn)型礦業(yè)等手段躲避財務(wù)風(fēng)險，據(jù)統(tǒng)計，至今已有25家左右房企涉足礦業(yè)，約占房地產(chǎn)上市板塊的五分之一。

　　中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛認為，政府封閉了房地產(chǎn)行業(yè)銀行信貸渠道以及證券融資渠道，導(dǎo)致部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈出現(xiàn)壓力，股權(quán)融資、項目融資、降價等措施的根本目的在于保證企業(yè)資金鏈穩(wěn)健。在當前房地產(chǎn)調(diào)控政策的作用下，房企只有通過這些渠道擴大融資范圍、加速資金回流。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當在保證資金穩(wěn)健的情況下，積極拓展項目開發(fā)，以快速經(jīng)營的模式維持資金回流速度，以不斷縮短資本收益周期，從而解除經(jīng)營困局。

　　行業(yè)洗牌與調(diào)整期到來

　　“金九銀十”的慘淡，持續(xù)低迷的成交量，使市場對樓市四季度的預(yù)期并不樂觀。有人預(yù)測，下個季度，中國房市的關(guān)鍵詞是分化加劇，拐點將至，行業(yè)洗牌。

　　殷旭飛稱，“在經(jīng)歷上半年盈多虧少、總量增加的發(fā)展趨勢后，我們認為第四季度上市房企業(yè)績整體增長的趨勢未發(fā)生改變，但是上市企業(yè)業(yè)績將趨于兩極分化，部分企業(yè)的虧損面將加大，部分上市房企負債率將大幅上升。這與資金鏈壓力與項目開發(fā)數(shù)量有著直接關(guān)系

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