在購房者復雜情緒以及開發(fā)商的一片嘆息聲中，“金九銀十”慘談收場。限購、銀根緊縮、降價潮、退房潮以及一度引人關注的“房鬧”，即使量價齊跌，樓市卻從未像今年這樣熱鬧非凡。

　　據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計顯示，從9月1日至10月25日，北京市新增供應住宅套數(shù)合計為16169套，但整體簽約率只有一成左右。交易量“萎靡不振”注定讓今年的“金九銀十”成為傳說。

　　一線城市房價停漲 開發(fā)商失望收場

　　今年9月末，地產(chǎn)大炮任志強就曾放言，開發(fā)商很快只剩褲衩?，F(xiàn)在看來，不至于如此悲觀，但“棉衣”確實脫得差不多了。10月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)表明，北京、上海、深圳、廣州等一線城市房價環(huán)比再次全面持平停漲，這已經(jīng)是四大一線城市連續(xù)第三個月處于環(huán)比停漲的狀態(tài)。

　　與此同時，70個大中城市中，價格同比漲幅回落的城市高達59個，比8月份增加了19個。9月份，同比漲幅超過5.0%的城市已經(jīng)從今年3月份的42個，減少為20個。

　　在房價持續(xù)松動的同時，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)創(chuàng)2009年9月以來新低，行業(yè)呈現(xiàn)“入冬”跡象。統(tǒng)計顯示，9月全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為100.41，創(chuàng)造了2009年9月以來連續(xù)25個月的較低點。

　　就目前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場格局而言，一線城市無疑是全國樓市的風向標，有專家甚至認為，如果北上廣深這幾個一線城市房價同時出現(xiàn)下跌，那么就說明樓市拐點到了。

　　北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截止10月29日，北京10月商品房住宅簽約套數(shù)為5094套，二手房住宅簽約套數(shù)為6698套，合計成交僅為11792套，預計全月成交量只有13000套左右，不及于9月份13986套的成交低量。

　　隨著調(diào)控力度的加大，全國各地樓市大降價的勢頭已不可阻擋。對于開發(fā)商而言，這個冬季稍有不慎，將被洗牌出局。

　　10月下旬，降價潮頭先出現(xiàn)在上海。繼龍湖、中海、星河灣等開發(fā)商在上海樓盤突然降價20%~40%之后;降價之風波及長三角的杭州、寧波，繼而萬科、龍湖等一線房地產(chǎn)企業(yè)在北京的樓盤開始大幅度降價。

　　深圳9月份進行優(yōu)惠促銷的樓盤多達54個，但樓市成交量卻仍無起色。數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，上周深圳全市共成交一手住宅455套，環(huán)比下降13.83%;新房成交均價為17787.46元/平方米，環(huán)比下跌了2.24%。

　　業(yè)內(nèi)專家普遍指出，在密集政策調(diào)控下，部分城市房價實質(zhì)調(diào)整正在開始，調(diào)控政策沒有放松的可能，隨著銀行貸款進一步收緊，部分城市交易量短期無望回暖，全國樓市步入艱難的探底盤整期。

　　然而由于大型開發(fā)商目前尚無資金鏈斷裂之憂，降價動力不足，全國普遍性的大幅降價潮短期內(nèi)料難以發(fā)生。但中小型房企則面臨更嚴峻的資金考驗，行業(yè)集中度料將進一步提升。

　　“目前中國房地產(chǎn)市場以剛性需求為主，在房價沒有出現(xiàn)實質(zhì)性下降的情況下，成交量很難出現(xiàn)明顯反彈，今年‘金九銀十’將難以出現(xiàn)。”中原集團研究高端經(jīng)理劉淵表示。他指出，近期土地市場拿地熱情并未完全消退，全面降價動力不足，但局部供應偏大區(qū)域房價將有所松動。

　　評級機構(gòu)標準普爾上周二亦表示，中國房地產(chǎn)銷售趨弱且國內(nèi)外信貸收緊可能會加劇流動性壓力，信貸環(huán)境將促使房地產(chǎn)企業(yè)降價并尋找其他融資渠道，并維持對行業(yè)“負面”展望。

　　“開始，降不降是個問題;后來，降多少是個問題;如今，怎么降不挨砸才是問題。”新浪樂居執(zhí)行總經(jīng)理陳克逸在微博上調(diào)侃稱，降房價是個與時俱進的問題。

　　 房價跳水 購房者心態(tài)復雜攪局樓市

　　金九銀十臨近尾聲，以上海、杭州為代表的長三角等多地開啟了一輪聲勢浩大的“業(yè)主圍攻開發(fā)商”大戲，讓今年樓市顯得更加與眾不同。有句話叫“出來混遲早是要還的”，房價大跳水，也讓購房者心態(tài)浮出水面。

　　對于業(yè)主圍攻事件，北京大學房地產(chǎn)法研究主任樓建波認為，商品房也是商品的一種，購房者在簽訂購房合同時，也意味著需要自行承擔價格波動帶來的沖擊。僅因為樓盤降價，老業(yè)主就要求退房或補償差價，不符合契約精神，同時也會對市場帶來負面的示范效應。

　　隨著樓市調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)，降價與否讓開發(fā)商和購房者都陷入了兩難境地。不降價，開發(fā)商業(yè)績壓力大，剛需客不滿意;若降價，開發(fā)商怕會引起前期購房的業(yè)主不滿意，二手房東和投資客也會很郁悶。降還是不降，這是個問題。

　　“房子降價，可以購好房，但又擔心繼續(xù)降價，購到手的房子貶值。”某購房者的心態(tài)能夠反映多數(shù)人的持幣糾結(jié)。對于業(yè)主群體來說，房價下降并不完全是好事。而實際上，每個購房者都是潛伏中的“老業(yè)主”。

　　某樓盤銷售經(jīng)理認為，并不是誰都希望房子降價，房主肯定不希望房價跌，同時，如果房價真跌了，購房者也不好受。目前不少媒體都在“轟炸”報道“降房價”，部分購房者開始看空樓市，認為房子降價的可能性較高，因此，放緩了購房腳步。既擔心房價漲，又怕房價下降，在這種時刻購房，購與不購都是心懷忐忑。

　　正是購房者這種“購漲不購跌”的心態(tài)，無論房價如何降，城市的一些房價堅挺的樓盤銷售量依然不可撼動。業(yè)內(nèi)人士指出，一些房源具有稀缺性，如緊靠學校的小區(qū)、地段好、配套完善或環(huán)境優(yōu)美的市內(nèi)房源價格抗跌能力較強，受到購房者的青睞。不論在行政區(qū)域上怎么劃分，在許多購房者眼中，都有自己對“市區(qū)”的標準和對抗跌能力的評價。對此，一些購房者表示，房產(chǎn)商的品牌和小區(qū)物業(yè)服務也是選房的重要標準。

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　　樓市拐點取決于政策 房地產(chǎn)調(diào)控沒有回頭路

　　國八條、國十條、限購、限貸，一年多的樓市調(diào)控已令市場出現(xiàn)了明顯變化。特別是各大銀行相繼調(diào)高頭套房貸利率之后，樓市日益感到調(diào)控的“寒風陣陣”。

　　29日，國務院常務會議要求，今后幾個月要堅定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控。各地政府要切實負起責任，繼續(xù)嚴格執(zhí)行政策，進一步鞏固調(diào)控成果。增加普通商品住房用地，促進房價合理調(diào)整。此番表態(tài)，意味著樓市調(diào)控不會輕易放松。

　　北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉對表示，房地產(chǎn)調(diào)控到現(xiàn)在已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)效果，但部分地方政府也受到土地財政的制約有放松調(diào)控的動因，所以國務院常務會議的表述主要還是表示調(diào)控政策不會放。他認為，現(xiàn)行樓市調(diào)控政策應該已經(jīng)基本見底，不會再出臺更嚴厲的措施，但現(xiàn)行政策年內(nèi)放寬的可能也不大。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，目前房地產(chǎn)市場，嚴厲的調(diào)控政策依然沒有放松跡象，投資客已漸漸淡出視野，剛需客戶成為主力軍，但是剛性需求畢竟更為理性，所以樓市不再出現(xiàn)通宵排隊購房現(xiàn)象，也不再出現(xiàn)你爭我奪的搶房景觀，取而代之的是各種打折促銷以及不停地延遲開盤。但是樹欲靜而風不止，開發(fā)商為了回籠資金，必然接下來會有所動作。

　　房價、銷量是樓市“陰晴表”的重要指標。“金九銀十”的不盡如人意，甚至相當慘淡，再度加劇了樓市上空的陰霾。由此，“拐點論”再度飄在了樓市上空。

　　媒體評論人曹林認為，房價拐點能否真正來臨，關鍵看政府調(diào)控的力度能不能保持。如果政府能保持這種調(diào)控的力度沒有拐點的話，那房價可能真正迎來了拐點，比如說2008年政府為了保增長而不得不挺一下房地產(chǎn)市場，所以房價降了幾天之后就迅速逆轉(zhuǎn)，創(chuàng)了歷史新高，所以降價并不一定是拐點，未來可能還有一些變數(shù)。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，如果國家仍堅持現(xiàn)有政策不放松，并加快推進保障房建設，房價回落必定能實現(xiàn)。但是如果放松調(diào)控，極有可能引發(fā)連鎖反應，進而給開發(fā)商堅守價格的信心，重燃一些購房者抄底投資的意愿。

　　在調(diào)控不放松的基調(diào)中，樓市也出現(xiàn)了不同聲音和動作。吳曉靈建議調(diào)整限購鼓勵投資，佛山放寬限購的“一日游”等等。對此，房地產(chǎn)人士黃勁松認為，上述聲音和行為也從側(cè)面反映出現(xiàn)行調(diào)控政策確實影響市場的剛性需求，甚至影響一些地方政府的財政收入。

　　他認為，官員、學者、專家拋出迥異于“主流”的聲音，至少能為政策的“完善”提供可能。即便有上述聲音存在，短時期內(nèi)國家也不會再推出地產(chǎn)高壓政策。對樓市影響的是信貸政策，對中小地產(chǎn)商來說這個年關“依舊難過”。但至少明年上半年一些銀行會在政策有所松動，屆時，房企資金鏈壓力將會有所減輕。

　　另一業(yè)內(nèi)人士王漢超認為，對限購政策適時微調(diào)是可行的?，F(xiàn)行的信貸政策對頭套房比例的大幅提高就明顯壓制剛需者的需求，這顯然是不合適的，也給“政策微調(diào)”提供了前提。就目前來說，調(diào)控并未放松的背景下，樓市的風險還是存在的，這一點在銀行那里拼命提高頭付比例就可以得到證明。不排除未來政策出現(xiàn)“策略性緩和”的可能，這實際上就是給調(diào)控提供一個相對的“緩沖期”，從而讓政策更加合理、完善。

　　對于房地產(chǎn)調(diào)控，央行貨幣政策委員會委員李稻葵的態(tài)度倒很堅決：“房地產(chǎn)的調(diào)控沒有回頭路，不可能再回到過去那幾年每年10%以上的快速上升階段。”李稻葵認為，中國經(jīng)濟增長速度再往下降，房地產(chǎn)也不會重新回到過去的形勢。他認為，中國經(jīng)濟靠賣地、靠房地產(chǎn)發(fā)展的模式已經(jīng)過去了。

　　至于貨幣政策，李稻葵表示：“相信未來五到十年都不會有重大放松，會比較謹慎。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，2012年的樓市走向則存在一定變數(shù)，畢竟新一年的調(diào)控如何調(diào)整還只是猜測。屆時樓市是否迎來新一輪調(diào)控仍未知。房產(chǎn)稅、土地增值稅、尚待完善的限購政策、保障房制度等政策層面“沒落地的靴子”，以及經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢等的因素，將對開發(fā)商次年布局、

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